第1个回答 2022-11-11
问题一：不动产交付都有哪些方式? 不动产交付的形式
我国《民法通则》第72条规定：财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《合同法》第133条规定： 标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第16条规定：土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。《物权法》第6条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第9条规定： 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第139条规定：设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。但这些规定，均没有对不动产交付的形式作出明确的说明。因此，就不动产交付的形式，实践中存在以下三种意见：
一习惯交付。该观点认为，对于房屋的交付，可以领取钥匙、交房通知或者在交房通知上签字为表现形式;对于土地的交付，可以实地踏勘土地，验收用地图红线坐标各拐点，核定土地面积无疑后签字确认或者在土地登记时经四邻指界无异后，在地籍调查表上签字确认为表现形式。
二转移占有交付。该观点认为，对于房屋的转移占有视为交付使用。其依据为：《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定： 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
转移占有是指，占有人以法律行为将其占有物交付与他人， 受让人因此而取得占有。占有人转移占有，自受让人取得事实上物的管领力时完成。转移占有具有如下特征：1、必须有让与占有的意思表示;2、必须将占有物交付给受让人。因此，转移占有是一种事实状态的占有，但因没有进行登记而不发生所有权转移的效力。
三法定登记交付。该观点认为，依据《物权法》第6条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”的规定，物权在设立和变动时，必须经过一定的公示方法向社会公开， 从而使第三人知道物权变动的情况，以保护交易安全。 物权在设立和变动时之所以要公示，是因为物权具有绝对的排他性效力。如果没有公示制度，则不利于物权交易的安全， 不利于保护第三人的利益，从而导致财产交易秩序的混乱。
问题二：动产交付有哪些方式？ 核心提示：依据我国《物权法》的规定动产交付有四种方式：分别是现实交付、简易交付、占有改定、指示交付。下面就由法律快车的编辑为您介绍。 (一)动产交付有哪些方式 动产物权变动的公示方式是交付，交付是指移转标的物的占有，依据我国《物权法》的规定动产交付有如下四种方式： 1、现实交付。是指将标的物的占有直接移转给对方当事人 2、简易交付。是指受让人已经占有动产，如受让人已经通过寄托、租赁、借用等方式实际占有了动产，则于物权变动的合意成立时，视为交付。 3、占有改定。即动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有。这样，在物权让与的合意成立时，视为交付，受让人取得间接占有。 4、指示交付。即动产由第三人占有时，出让人将其对于第三人的返还请求权让与受让人，以代替交付。 (二)什么是简易交付 简易交付又称“无形交付”，是指受让人在动产物权变动前已先行占有该动产的，让与人如设立和转让其动产物权，无需现在为现实交付，让与合同生效时即发生物权变动的效力。如受让人已经通过寄托、租赁、借用等方式实际占有了动产，则于物权变动的合意成立时，视为交付。 简易交付实际上是以动产物权让与合意代替现实交付，是一种观念上的交付，并没有破坏动产物权变动的一般原则，而是在特殊情形下的一种灵活变通。在简易交付中，要注意两点： 1、让人须于动产物权设立和转让前先让占有该动产，但受让人基于何种原因占用该动产，审判实践中无需考虑； 2、事人之间不仅要有物权让与的合意，而且该合意生效之时，才发生物权变动的效力，在审判实践中，还要注意按照法律有关法律行为生效要件的规定，审查当事人之间的质权设立或动产所有权转让合同是否生效，并据此判断物权变动是否发生效力。 简易交付： 1、现实交付：交付标的物 2、拟制交付：交付权利凭证 3、观念交付： 占有改定
问题三：物权法动产交付的方式有哪些 依据我国《物权法》的规定动产交付有如下四种方式：
1、现实交付。是指将标的物的占有直接移转给对方当事人
2、简易交付。是指受让人已经占有动产，如受让人已经通过寄托、租赁、借用等方式实际占有了动产，则于物权变动的合意成立时，视为交付。
3、占有改定。即动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有。这样，在物权让与的合意成立时，视为交付，受让人取得间接占有。
4、指示交付。即动产由第三人占有时，出让人将其对于第三人的返还请求权让与受让人，以代替交付。
问题四：动产与不动产的物权变动方式、公示方式有什么不同？ 试论物权变动的公示原则
摘要：在现代物权交易频繁的情形下，物权变动不但涉及一国财产的流涌，而且关乎一国的交易秩序，因而公示及其重要。本文对物权公示制度进行评析，从多重视角看待物权公示价值，并结合《中华人民共和国物权法》的规定进行了探讨。
关键词：物权公示 原则 制度 方法 价值
物权的公示原则是物权法的基本原则之一。物权公示，指物权享有与变动的可取信于社会公众的外部表现形式。公示的对象是物权的享有与变动的事实，公示的目的是让不特定的第三人得以知道。据此，公示制度，当事人与第三人可以直接从外部获知物权的存在与变动状态，使物权法律关系得以透明；否则，讲有害于交易安全、交易秩序与第三人利益。
一、物权公示制度的内容
我国2007年通过的《物权法》第23条对动产物权的公示方法作了规定；《物权法》第9条及《土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》和《土地登记规则》等，对我国土地、房屋物权变动的公示方法――登记作了规定。我国现今已经建立了比较完善的物权公示制度[1]。
（一）物权公示的方法
按照现代各国物权法，物权公示的方法，因不动产物权或动产物权的不同而有所区别。不动产物权以登记和登记的变更作为权利享有与变动的公示方法，动产物权以占有作为权利的享有的公示方法，以占有的转移、交付作为权利变动公示方法。法律通过赋予登记和登记变更以及占有与交付以公信力，社会公众也就可以通过登记、登记变更、占有和交付等知悉物权的享有与变动的情况[2]，从而达到公示物权的享有与变动的目的。
1、动产物权的公示
动产物权的公示方法之一动产的占有是作为静态权利表征的占有，是对物的事实上的管理与控制，占有分为直接占有和间接占有，但不论何种占有均是动产物权的外部表征手段，此时就是以占有的事实状态被“推定”为正确的权利占有并获得法律的保护；动产物权的公示方法之二就是交付，即动产占有的交付、动产实际控制的交付，比如在设定物权、转移物权的情况下，交付发挥着表示权利有效取得的作用。
占有和公示这两种公示方法不能涵盖全部动产物权的存在和变动，留下了公示空白，造成公示不周延。同时，动产所有权和动产定限物权、某些物权和某些债权，都以占有来公示其存在和变动。占有和这些权利不能形成一一对应的关系，容易造成不同种类的动产物权之间的混淆，以及动产物权与其它权利的混淆，难以起到准确公示权利的作用。由此看来，占有和公示作为动产物权的公示方法，具有相当的局限性，下面试作具体阐述。
第一，某些动产抵押权的设立和存在没有公示方式。动产抵押权是抵押权人在债务人不履行债务时对抵押动产依法享有的变价和优先受偿的权利。按照担保法的规定，某些动产抵押权的设定不必登记，也就是说，它采取意思主义的立法主义为生效要件，只要当事人达成一致意思表示，订立动产抵押合同，即可创设动产抵押权，不需要附加交付等公示方式。在这种动产抵押权存续期间内，抵押物由抵押人等继续占有，抵押权人并不占有，他不能以占有来公示其抵押权的存在。显而易见，这种动产抵押权缺乏“权利的外衣”，没有公示方式。
第二，在观念交付中，动产物权的变动没有公示方式。观念交付是相对于现实交付而言的，包括简易交付，占有改定和指示交付三种形式。在这三种方式中，都只有物标的转移，而没有直接占有的转移，即没有现实交付。观念交付作为拟制交付，系于当事人的意思，没有公之于众的外部表现形式，不足以为公众所知，显然与公示的本质不符。按照各国法律规定和通行学说，作为动产物权公示方式的交付是对动产的直接占有的转移，观念......>>
问题五：不动产的交付一定要登记吗? 交付可以不登记――法律没有规定，不动产的交付一定要登记。但不动产的转让――一定要登记，否则产权不能变更。
不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的财产，如土地、房屋、探矿权、采矿权等土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。
《物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
2013年11月20日，国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。
问题六：动产交付的类型有那些?各具实例说明。 动产交付总共有四种类型：现实交付、简易交付、占有改定和指示交付。 现实交付，是指动产的让与人，将其对于动产的现实的直接的支配力移转于受让人。也是最为常见的交付方式。出让人亦须有交付物之意思。 简易交付，指受让人已经占有或持有动产，与出让人达成合意就完成了交付，又称无形交付。如甲将A物借于乙，后与乙签订买卖A物的合同，甲之需与乙达成交付A物的合意即完成该物的交付。 占有改定，指动产出让人与受让人之间协商在物权变动后，出让人仍然继续占有该动产，受让人取得间接占有的情形。亦即，甲乙订立买卖A物的合同，且达成交付A物的合意，但甲仍占有A物。 指示交付，指让与的动产物权由第三人占有时，让与人将其对第三人的返还请求权转让给受让人的情形。由第三方向受让人为现实交付。
问题七：物权法中动产交付有哪些不同形式? 1.现实交付
交付通常是指现实交付即直接占有的转移，是指动产物权的让与人将其对于动产的直接管领力现实地移转于受让人。通常所谓的交付均指这种现实交付情形。关于动产的事实管领力是否移转，一般应依交易观念而定，且须有让与人的意思，受让人自行占有标的物，不构成交付。 [27]交付行为可由当事人本人亲自实现占有之转移，也可借助他人之手而为现实交付，如通过占有辅助人而为交付、通过占有媒介关系而为交付、通知“被指令人”而为交付等。
2.观念交付
民事交易日趋弗元化，交付方式也突破了传统的现实交付，出现了所谓“观念交付”。根据民法学理论及我国《物权法》规定，观念交付主要包括以下几种：
(1)简易交付。所谓简易交付，是指受让人已经占有动产，如受让人已经通过寄托、租赁、借用等方式实际占有了动产，则于物权变动的合意成立时，视为交付。我国《物权法》规定，动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。 [28]立法之所以承认简易交付，是因为标的物已经为受让人实际占有，如果要使其先将物返还给出让人，再由出让人转让给受让人，显然纯属徒劳。
(2)指示交付。所谓指示交付，是指动产由第三人占有时，出让人将其对于第三人的返还请求权让于受让人，以代替交付。我国《物权法》规定，动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。 [29]立法之所以承认指示交付，是因为在此种情形下，涉及三方当事人，如果按照现实交付规则，必须先由第三人将占有移转于出让人，再由出让人现实交付于受让人，如此操作显然增加了交易成本，而允许出让人将请求第三人返还原物的权利转让于受让人，则节约交易成本。
(3)占有改定。所谓占有改定，是指动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人占有，在物权让与合意成立时，视为交付，受让人取得间接占有。我国《物权法》规定，动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。 [30]立法之所以承认占有改定，是因为在民事交易中，出让人在转让标的物时有继续使用之必要时，如果先现实交付于受让人再订立借用或者租赁合同，由受让人再将标的物现实交付于让与人，同样增加了交易成本，而占有改定则避免了这一不必要的繁琐程序。
(4)拟制交付。所谓拟制交付，是指出让人将标的物的权利凭证交给受让人，以替代物的现实交付。如果标的物仍由出让人或者第三人占有时，受让人则取得对于物的间接占有。我国《物权法》对此种观念交付形式未作明确规定。
问题八：什么是物权交付? 所谓交付，是指将标的物或所有权凭证的占有移转给受让人的法律事实。因为交付就是占有的转移，故有时也被称为占有的交付。交付是动产物权变动的公示方法，也就是通过交付这样一种方式向社会公众显示物权变动的意思表示动产交付可分为现实交付与观念交付两种：一，现实交付，指动产物权的让与人将其对于动产的直接管领力现实地移转于习受人，也就是说甲把东西当场交给乙。二，观念交付，则非真正的交付，是指动产占有在观念上的移转，此为法律在特殊情况下为顾及交易的便捷而采取的变通方法，以代替现实交付。它又分为三种：1 简易交付，是指受让人已经占有动产，是于物权变动的合意成立时，视为交付。也就是说在甲乙达成合意以前，东西已经在乙手上了。2 占有改定，是指动产物权的出让人与受让人之间特别约定标的物仍由出让人继续占有，这样，在物权让与的合意成立时，视为交付，受让人取得间接占有。也就是说虽然甲乙达成了物权转移的合意，但标的物仍然在甲手中。3 指示交付，是指动产由第三人占有时，出让人将其对于第三人的返还请求权让与受让人，以代替交付。也就是说标的物不在甲手，也是甲指示第三人把标的物交于乙。