淮安市物业管理实施细则
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其它资料。
房地产开发建设单位不能或不提供上述资料时，按照住宅区综合验收不合格处理。
物业服务合同或者前期物业服务协议终止时，物业管理企业应当将物业档案资料移交给物业管理委托方或者其指定的物业管理企业。
第三十九条 新建物业进行接管验收时，业主委员会、物业管理企业应与建设单位明确物业的质量问题处理方式。
第四十条 物业管理区域内的住宅不应改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划和房屋安全的要求，应当征得相邻业主、业主委员会和物业管理企业的书面同意后，报经规划部门批准。工商行政主管部门在核发营业执照时，凡涉及将住宅改变为经营场所的，应将规划、城管部门的批准手续作为前置条件。
第四十一条 业主或使用人装修物业，应遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定， 实施白蚁预防处理，应当事先告知物业管理企业，并与其签定物业装饰装修管理服务协议。
物业装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：
(一)装饰装修工程的实施内容;
(二)装饰装修工程的实施期限;
(三)允许施工的时间;
(四)废弃物的清运与处置;
(五)物业外立面设施、防盗窗、空调及太阳能等的安装要求;
(六)禁止行为和注意事项;
(七)管理服务费用;
(八)违约责任;
(九)其他需要约定的事项。
物业管理企业应当按照物业装饰装修管理服务协议实施管理。发现违反协议和有关规定的行为，应当立即制止，并督促改正;对拒不改正的.，应当及时告知业主委员会并报有关部门依法处理。
第四十二条 因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复和赔偿。
第四十三条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地、绿地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意，与物业管理企业签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当给予相应赔偿。
第四十四条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(简称专项维修资金)。
(一)新建商品房(其中包括拆迁安置房，下同)和经济适用房(安居工程、解困房、拆迁安置解困房和集资合作建房)，由建设单位按房屋使用性质和楼层分别缴交专项维修资金：非住宅及7层以上(含7层)住宅按售房款(或按物价部门核定的销售价格)3%的比例提取专项维修资金;6层以下(含6层)住宅按每平方米建筑面积32元的标准提取专项维修资金;
(二)公有住房出售时由售房单位缴交专项维修资金，具体标准按有关规定执行;
(三)从地方政府城市维护费中计提5%作为维修资金。
专项维修资金是商品房成本的构成部分，不计征营业税。
任何组织和个人不得减免专项维修资金。
第四十五条 依据第四十四条第二款第(一)(二)项筹集的专项维修资金属业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。
依据第四十四条第二款第(三)项计提的维修资金，专项用于配套设施不全的原有住宅区的整治改造，为实行物业管理创治条件。
第四十六条 专项维修资金由房产行政主管部门代管，代管费用按所代管的专项维修资金增值部分2%计算。所代管的专项维修资金，应当定期接受业主委员会和财政部门的检查与监督。
专项维修资金应当存入政府指定的银行，专户存储，专款专用。
第四十七条 新建商品房的建设单位应当在办理新建商品房屋所有权初始登记前，足额交纳专项维修资金;在办理商品房所有权初始登记时，应当向房产登记部门提供交款凭证。
第四十八条 房屋共用部位、共用设施设备维修需要使用专项维修资金时，应由物业管理企业编制维修工程预算，经业主委员会审核后报经专项维修资金主管部门批准。工程竣工后，由业主委员会组织验收、审核工程决算。
专项维修资金不敷使用时，由业主大会研究决定续筹方案，业主应当按照业主大会的决定交纳物业维修费用。
第四十九条 房屋在国家规定的保修期满以后的维修、更新费用，按照下列规定承担：
(一)房屋室内部分的维修、更新费用。由业主自行承担;
(二)物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，由全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担;依照本细则设立专项维修资金的，在专项维修资金中列支。
物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，区、县房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民的政府应当督促限期维修。
第六章 投 诉
第五十条 物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民的政府应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主、使用人和物业管理企业等对违反条例和本细则行为的投诉。投诉接待的地点、时间应予以公布。
第五十一条 街道办事处、乡镇人民的政府受理投诉后，应当及时调查处理。投诉人对处理意见有异议的，可以向上一级行政主管机关提出书面复核要求。
区、县物业管理行政主管部门受理投诉后，应当在5日内作出是否受理的答复。对决定受理的，应当进行调查核实，并自受理投诉之日起30日内将处理意见回复投诉人。
投诉人对区、县物业管理行政主管部门的处理意见有异议，可以向市物业管理行政主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自受理之日起30日内，将复核意见回复投诉人。
第五十二条 投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的，物业管理行政主管部门应当自受理之日起5日内，移送有关行政管理部门处理，并告知投诉人。
第七章 法律责任
第五十三条 业主、使用人违反业主公约、业主临时公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、业主临时公约的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。
第五十四条 物业管理企业和业主未按照本细则规定和物业服务合同约定履行义务的，当事人一方可以向业主委员会或者街道办事处、乡镇人民的政府和物业管理行政主管部门投诉，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第五十五条 对于业主、使用人不遵守规章的行为，经教育不改的，社区居委会、业主委员会可以把他们的行为公示出来。
业主未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金，必要时也可以采取适当的限制性服务措施，或向人民法院起诉。
不能及时足额交纳物业服务费的业主，不得当选为业主代表和业主委员会委员，其所在相关单位应积极帮助做好思想教育工作，必要时应当代为收缴。不能及时足额交纳物业服务费的业主代表和业主委员会组成人员经教育不能改正的，可依法罢免。
一个物业管理区域内物业服务费收缴率连续3个月以上达不到50%的，物业管理企业可以向业主委员会提出解除合同。如果两个月内收缴率仍达不到50%的，经物业所在地区、县物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民的政府同意后，物业管理企业可以自行退出，由业主另聘物业管理企业。
第五十六条 资质年检不合格的物业管理企业，物业管理行政主管部门应责令其限期整改;整改仍不到位的，应降低其资质等级，直至吊销其资质证书。
第五十七条 违反本细则第四十四、四十七条，房产行政主管部门依据《江苏省住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(苏建房[2000]22号、苏财基[2000]3号)的有关规定，不予办理房屋产权证书。苏建房[2000]22号、苏财基[2000]3号文件中“住宅共用部位、共用设施设备维修基金”即本细则中“专项维修资金”。
第五十八条 对物业管理区域内未经规划部门审批进行建设的建筑物、构筑物或其它设施以及违反市容环境卫生、市政管理等法律、法规、规章规定的行为，业主委员会和物业管理公司应当及时予以制止，制止无效时，应当向城市管理行政执法部门报告，由其依法处理;违反建设工程规划许可证规定进行建设的各类违法建筑物、构筑物和其它设施，由城市规划管理部门依法处理，有关部门应当配合查处。
第五十九条 违反本细则规定，依法应当由工商、物价、财政、公安、规划、建设、环保、园林等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。
第八章 附 则
第六十条 本细则中有关业主、使用人、物业、物业管理区域、物业共用部位、物业共用设施设备等用语的含义，条例已有规定，从其规定。
第六十一条 本细则自2003年8月1日起施行，《淮阴市城镇住宅区物业管理暂行办法(淮政发[1997]134号)同时废止。
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