房地产合同的陷阱，谁来帮帮我！！！

Question

我于2005年5月与房地产开发商签定了商品房预售合同，在合同中写明“该商品房合同约定建筑面积共_112.3__平方米，其中，套内建筑面积___92．１____平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积___20.２_平方米。”现在交房时出现“套内建筑只有８８.４０面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积２１.２２平方米，这样套内误差就达４％，公摊误差为５％，而建筑总面积误差就只有２.３％”，
而我们在合同中约定按建筑面积计算误差其条款是“　买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”这是根据《成都市商品房销售合同》范本中的处理方式。
但是根据北京的《商品房销售合同》范本的规定“(2)[color=#DC143C]建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其[size=2][size=2][size=2][size=2][size=2][size=2][size=2][size=2][size=2][size=2][size=2][size=2][size=4][color=#6495ED]中有一项超出3%时[/color][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/color]，买受人有权退房。买受人不退房的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”
请问我有没有权利要求按照北京的《商品房销售合同》范本的规定要求来处理甚至退房呢？

Answer 1

最高人民法院的司法解释规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
因此，如果你们的合同已经明确约定了有关的处理条款，则应按合同履行。所以提醒各位在签订购房合同时一定要十分谨慎，以规避日后风险。

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