第1个回答 2021-12-08
在中国房地产多年的发展历程中，房地产的作用就相当于夜壶，宏观经济不行就重拳刺激房地产托底经济。但是，为何夜壶是房地产，而不是其他行业？一个很重要的原因是，房地产在中国经济当中占比很高，对中国经济具有短期内难以替代的重要性。房地产能否平稳运行，关系到中国经济、财政、就业和金融能否稳定。
一、房地产行业体量大，占GDP比重高，对GDP增长贡献大。
2019年，全国商品房销售额达到16万亿，是2003年销售额的20倍，创历史新高。同时，根据恒大研究院最新测算，2019年房地产业和拉动上下游行业的增加值分别占GDP的7%、17.2%，合计占比24.4%；对GDP增长的贡献率分别高达7%、18，合计占比25%，超过所有单一行业。而在20年前的1999年，房地产对GDP的比重为17.1%，对GDP增长的贡献为14%。20年过去了，房地产经历了几个周期的宏观调控，但是占GDP的比重以及对GDP增长的贡献不降反升，分别提高了7.3个百分点和11个百分点。
2020年的经济形势本身已经较为困难，由于新型肺炎疫情的“黑天鹅”扰动，本来已经较为困难的经济变得更加复杂。即使按照恒大研究院任泽平较为乐观的预计，全年的GDP预计也只能达到5.4%左右。在这种情况下，为了实现全面建成小康社会的阶段性目标，我们预计中央保持GDP增速达到5.6%左右的目标不会改变甚至是底线。在严峻的形势下，房地产行业的稳定运行将是重要保证。
二、房地产投资不断攀升，占固定资产投资比例大。
2019年中国房地产开发投资额13.22万亿，占全社会固定资产投资的24.0%，创20年来新高。而在20年前的1999年，房地产的投资额只有几千亿，占固定资产投资的比例仅在15%左右。20年来，房地产投资额增长超过20倍，占固定资产投资比重也增加了近十个百分点。
三、房地产对地方政府的财政收入贡献大，土地财政依赖度高。
上世纪九十年代分税制改革和住房制度改革以来，与土地有关的收入逐渐上升至地方政府“第二财政”的重要地位。应该说，土地出让金收入是唯一地方政府切分比例超过一半且能自主控制的税种。尽管土地财政有许多弊端，但土地财政切实地缓解了了地方财政的困难，有效地促进地方的招商引资和经济建设。
根据恒大研究院数据，2018年，地方政府房地产相关收入总计9万亿，占地方本级财政收入的比重高达52.7%；其中5项房地产专项税1.8万亿、房地产行业其他6项主要税收估计0.7万亿、土地出让金收入6.5万亿。我们可以看出仅土地出让金收入一项在2018年就占到地方政府财政支出的35%，这一比例较2007年增加了约10个百分点。
四、房地产解决大量就业，且在居民财富中占比大。
根据恒大研究院数据，2018年房地产和建筑业就业人数3176.9万人，合计占城镇就业人数7.3%。2.88亿农民工中，建筑业从业占比18.6%，且建筑业农民工月均收入比平均水平高13.1%。
根据海通证券估算，截至2018年末，我国居民财富中的房地产规模约为325.6万亿元人民币，占居民总资产的70%。而金融资产规模约139.5万亿元人民币，仅占30%。两者差距呈收窄趋势，但在2015年后有所反复。
根据恒大研究院数据，房地产是大类资产配置的核心。2018年中国住房市值约321万亿元，是GDP的3.6倍、占股债房市值的71%。
五、房地产贷款在金融机构中占比最大，影响金融稳定。
根据恒大研究院的研究，我国金融体系以间接融资为主，房地产是最重要的抵押物。2018年末，抵押贷款超10万亿的上市银行的抵债资产中，房地产占比高达76.4%。
恒大研究院认为，无论房企项目投资还是居民住房消费，均需要信贷支持，天然具有杠杆属性。2019年上半年，A股和港股上市房企的剔除预收账款资产负债率为59.5%；2018年居民住房杠杆率（居民住房贷款余额/GDP）为34.2%。