第1个回答 2023-01-23
三、行业生存与发展面临的主要问题
根据4600家企业的调查情况汇总，当前行业生存与发展面临许多困难和问题，主要突出反映在以下几个方面：
（一）社会评价方面
1.行业社会地位不高。社会普遍认为物业服务属于简单的劳务服务，劳动强度大、行业技术含量低、从业人员待遇差。在调查中，反映行业社会地位不高的企业就有3521家，占被调查企业总数的76.54%.
2.行业偏见普遍存在。社会上有一部分群众把业主与物业服务企业之间的关系看作是“雇佣关系”或“主仆”关系，动不动就故意找茬、小题大做，甚至不择手段恶意贬低行业。反映人们对行业存在一定偏见的企业有2819家，占被调查企业总数的61.28%.社会上还有部分群体对物业管理行业缺乏信任感。认为行业公信力不强的企业占被调查企业总数的25.02%.
3.舆论导向存在偏差。这些年来，各种舆论媒体对物业管理行业的正面报道很少，少数媒体片面追求眼球效应，不做深入的调查研究，不问青红皂白，肆意误导群众，给行业造成很大负面影响。认为社会舆论导向有偏差的企业占被调查企业总数的42.78%.
4.物业服务消费观念不强。人们对物业管理行业提供管理服务的社会性、公共性、有偿性认识不足，对物业服务企业的服务活动不积极支持、不主动配合。认为行业生存与发展环境不宽松的企业占被调查企业总数的38.39%.认为人们对物业服务常任意压价的占被调查企业总数的29.37%.
（二）政府监督方面
1.地方立法跟不上，相关政策不配套。一些地方政府及有关部门对物业管理不重视，对行业发展不关心。《物业管理条例》以及企业资质、维修资金、服务收费等管理办法，国务院和中央部委都已制定公布多年，但许多地方至今尚未制定具体实施的配套细则、办法。认为地方立法跟不上的企业有2582家，占被调查企业总数的56.13%；认为相关政策不配套的企业有3341家，占被调查企业总数的72.63%.
2.政府协调和执法不力，与相关专业部门关系不顺。这次调查中，认为政府协调工作不及时不到位的企业占被调查企业的52.17%，认为政府缺位和执法不力的占被调查企业的46.46%.还有相当一部分企业认为与当地各专业部门关系不顺，其中与供水方面不顺的占19.52%，供电方面不顺的占17.24%，也有少数企业反映与供气、供暖部门关系不顺。一些部门把物业服务企业当作原来的“房管所”、“基建队”，行政上指手画脚、横加指责，经费上乱摊派、乱赞助。认为对企业干预过多的企业占被调查企业总数的46.02%.
3.物价部门干预过度，政府定价（指导价）适用过宽。国家发改委、原建设部对物业服务收费定价的范围、对象、方法、标准都有明确规定。但各地方执行时却是五花八门。物价部门严把物业收费审批关，任意扩大政府定价和政府指导价范围。有的地方住宅小区物业服务费0.20元/平方米/月，一定10年不变。有的地方高档别墅物业服务费0.30-0.50元/平方米/月，企业怨声载道。反映政府对物业服务收费控制过死的占被调查企业总数的36.43%，反映任意扩大政府定价范围的占被调查企业总数的8.59%.
4.现行税赋政策不合理，企业经济负担太大。相当一部分企业反映各地政府对物业管理行业缺乏扶持和税收优惠政策，加上《劳动合同法》的执行，社会最低工资标准的提高，使企业的负担明显加重。反映这类问题的企业占被调查企业总数的35.39%.
（三）开发单位建设方面
1.建管不分掩盖和转嫁前期矛盾，给物业服务带来隐患和纠纷。这次调查中认为开发单位利用建管不分掩盖前期遗留问题的占被调查企业总数的52.50%，认为利用建管不分转嫁新建项目矛盾的占41.96%，认为利用建管不分压低物业项目交接成本的占18.78%.反映新建项目房屋质量问题突出的占51.85%.
2.利用物业服务促进房屋销售，拖欠空置房物业服务费。可以说，开发单位并不都是真正重视物业服务的，而是利用物业服务为开发项目搞包装，打品牌，目的是促进房屋销售，为开发单位的自身利益服务，并且常常拖欠空置房物业服务费。反映开发单位不重视、不支持物业服务的占被调查企业总数的41.28%，反映开发单位把物业服务当作房屋促销手段的占21.57%，反映开发商拖欠空置房物业服务费的占33.35%.
3.住宅项目配套设施不全、不到位，增加了物业服务的难度。一些住宅项目，开发单位片面追求投资效益，尽量压缩配套设施项目，即使规划配套项目，也常常拖延实施，先住宅后配套，给入住后的业主造成多方面的不便利，无形中也给物业管理造成很多无法回避的矛盾和问题。在这次调查中，反映住宅项目配套设施不全的，占被调查企业总数的52.35%，反映住宅项目交通不方便的占10.22%，反映住宅项目不按规定配置物业管理用房的占28.50%.
（四）业主和业主团体方面
1.公共意识不强，守约观念淡薄。一些业主片面强调个人维权，把物业服务企业当成对立面，不遵守规定，不服从管理，甚至故意刁难物业服务人员。从调查反映的数据来看，认为部分业主只讲权利、不讲义务的企业占被调查企业总数的62.04%，认为业主公共意识普遍较差的占57.15%，认为业主参与物业管理的意识不强的占49.09%，反映个别业主不能自觉遵守管理规定的占37.51%.
2.配合支持不够，欠费现象严重。从调查情况来看，反映业主不配合、不支持物业管理的企业占被调查企业总数的45.63%，反映业主拖欠物业服务费问题突出的企业占57.22%，反映业主不按规定交纳物业维修资金的企业占14.20%.
3.业主大会制度落实不力，运作程序可操作性不强。《条例》设立的业主大会制度，《业主大会规程》规定了业主大会的运作程序，各地在具体执行中感到可操作性不强。虽然《条例》已经颁布多年，但真正落实业主大会制度的地区和范围却很有限。被调查企业反映业主大会制度建立难和成立业主大会后又难运作的分别占了企业总数的13.17%和19.28%.
4.业主委员会运作不规范，矛盾问题呈上升趋势。调查资料反映，业主委员会的问题，一方面是业主委员会成立难，另一方面一些成立了业主委员会的区域矛盾问题更加突出。其中反映业主委员会运作不规范的占被调查企业总数的19.28%，反映业主委员会超范围活动影响社区稳定的占5.89%，反映业主委员会有特权化倾向的占13.50%，反映业主委员会成为物业服务企业对立面的占11.30%.
（五）物业服务企业方面
1.企业经济效益较低，行业发展后劲不足。反映企业连年亏损的有1446家企业，占被调查企业总数的31.43%，反映企业效益低、发展慢的占57.76%，反映企业发展后劲不足的占27.80%.分析企业效益差的主要原因，认为是物业服务费标准过低的占59.28%，认为是物业服务收费率低的占48.80%.
2.人员素质较低，专业人才缺乏。被调查企业中反映最集中最突出的问题是从业人员待遇低、人才难寻难留、人员流动性大。反映同类问题的占被调查企业总数的77.93%，认为企业缺乏管理和技术人才的占46.98%，认为从业人员整体素质不能适应物业管理发展要求的占49.65%，认为从业人员服务意识差的占10.35%.
3.服务市场不成熟、行业竞争不规范。由于社会、政府、开发单位、业主和物业服务企业等多方面的原因，物业服务市场目前还尚未达到“公开、公平、公正”、诚实守信和健康有序的良好状态。被调查企业认为企业信用意识差的占被调查企业总数的3.04%，同行之间相互压价竞争的占7.00%，不择手段恶性竞争的占5.78%.
以上各种矛盾和问题的存在，都不同程度影响和制约着行业的发展。
四、关于本调查报告的说明
鉴于本次调查系中国物业管理协会自成立以来首次进行的全国范围内的调查活动，受地域的差异、经验的缺乏、人员的不足、企业的参与、地方的配合等诸多方面的制约因素，给本次调查工作带来了一定的困难，也对调查结果的全面、精确有所影响。由于本次调查工作是在2007年组织进行的，相关数据的采集基本截至2006年底。随着《物权法》和《劳动合同法》等法律法规的颁布实施，物业服务企业的收入构成以及用工成本均发生较大的变化，物业管理的其他环境也在改变，这是我们研读本调查报告时应当注意到的问题。在初步调查分析的基础上，中物协将组织研究人员进一步整理分析、分类评估，在摸清行业底数的基础上，针对影响行业发展的重点、难点和热点问题进行深入研究，形成专题报告和政策建议。