户口无法迁出对二手房价的影响
一、关键词:二手房买卖、户口、学区房、影响
买房，是我们日常生活中的大事，对房屋买卖中，特别是二手房买卖过程中的每一个环节，都应该了如指掌，防范风险，近年来，二手房交易中因户口无法迁出引发的纠纷时有发生。据裁判文书网统计，仅2020年一年因户口问题引发的房屋买卖合同纠纷就有5000余起。那么，户口无法迁出，对二手房价到底有什么影响呢?那么今天就来懂点二手房买卖中与户口迁出有关的法律常识。
二、重点:
第一，当前的城市户籍政策与司法实践
当前，尽管，《中华人民共和国户口登记条例》规定，户口登记以户为单位。但就检索到的生效裁判文书而言，因为房屋产权变动，户口迁入迁出不及时或无房可供迁入导致广泛存在着多个户口登记在同一套房屋内的现象 (即一套房屋内存在两个户主)。近年来，随着房地产市场扩大，学区房现象的突出，这种因户口迁出问题引发的纠纷日益进入司法领域在司法实践中，已生效的裁判文书均显示:户籍迁入迁出属于行政管理问题，公安机关或司法机关均无权违背已落户人员意愿将其户籍迁入或迁出。因此，在购买二手房时遇房内有他人户口未迁出，诉请法院强制将户口迁出的主张，将无法得到支持。
第二，户口对二手房使用价值的影响
根据当前的政策，尽管无法违背已落户人员意愿强制将其户口迁出。但户口迁出，对二手房使用价值到底有多大影响呢?目前，即便二手房中已有他人户口，并不妨害产权人将本人及其亲属的户口迁入其中。即，允许同一套房屋内，设立两个甚至两个以上的户口登记薄，分别由不同的人担任户主。因此，就使用价值而言，他人户口无法迁出:并不影响二手房的使用价值。
对学区房而言，当前，特别是部分大城市实行“学位和户口、房屋产权证三者捆绑”的政策甚至部分地区出现了“六年一学位”、“户口+房产证同属于一人时其子女方可获得学位”的政策。在这样的政策安排下，只要学区房的学位未被他人使用，新购的学区房在办理完落户后，也不妨碍产权人户坐的子女正常入学。
第三，户口对二手房价的影响
尽管户口无法迁出对二手房使用价值的影响微乎其微。但在二手房市场中，受社会观念的影响，相对而言此类房屋往往在出售时遇到困难。即便出售，售价也往往略低于市场价。因此，在遇房屋户口无法迁出的场合，二手房购房人往往以此为由主张出卖人承担违约责任并主张高额的违约金并要求暂扣户口迁出保证金。
基于上述分析，笔者对二手房市场中，受户口迁出问题困扰的买卖双方提出如下建议:
首先，对户口迁出问题予以重视并在合同中做明确约定。
市场上几大中介机构提供的二手房买卖格式文本中，对户口迁出问题均有据应表述。对此类条款，买卖双方务必格外予以关注。户口迁出问题对买方自不待言。对卖方而言，也有必要在售房前查询拟售房屋户口登记情况。笔者曾遇到卖方售房后因已售房屋还登记有其前手业主户口，被迫向买方承担违约责任的案例。因此，二手房买卖双方对户口迁出问题均应予以重视。
其次，可约定户口迁出保证金和违约金
对存在或可能存在户口迁出困难的二手房，在缔约过程中，买方可以与卖方约定户口迁出保证金和违约金。户口迁出保证金作为购房款的一部分在卖方将房内户口全部迁出后再行支付。通过户口迁出保证金和违约金可有效敦促卖方及时迁出户门。
近段时间笔者发现部分中介变更了以往的户口迁出保证金格式条款，甚至还有部分律师建议约定违约金可在户口迁出保证金中抵扣。对此，需要澄清的是，户口迁出保证金和违约金的性质截然不同。实践中，对户口无法迁出时外理也不同。
在没有特别约定的情况下，如果卖方户口无法迁出，买方可根据先履行抗辩权，暂时无须支付户口迁出保证金。但此时，买方却可要求卖方支付违约金。通俗来说，如果卖方不迁户口，买方不仅可以暂付清房款，还可以要求赔钱。
因此，为最大的保护自身利益，对可能无法迁出户口的房屋，买方应当避免约定保证金可与违约金折抵。
最后，卖方未来可将户口迁入“公共户日前，北京发布了《关于设立“公共户”的工作意见(征求意见稿)》。该政策规定，对于需要迁出户口却没有其他房屋可供落户的居民，可将户口迁入派出所公共户中。尽管，上述政策尚未最终实施，但落地应该只是时间问题。根据上述规定，未来卖方可将户口迁入“公共户”，以避免陷入纠纷而承担违约责任。