期平台收到很多承租人的咨询,问的几乎是同一个问题——中介跑路了,房东要赶我走,怎么办?
从中介手里租了一套房租并签署房屋租赁合同,按合同约定交付一年房租,由于中介跑路,房东收不到房租就把租客赶出去了。注:房东与中介签署了委托合同。
提问网友一:
租的房子,中介跑路了,但是交了一年的房租,现在中介没有把钱给房东打过去。房东跟中介签的是委托合同,我们跟中介签的是租赁合同,房东现在要赶我们出去,合法吗?
提问网友二:
我签合同的公司是上海XX房屋租赁有限公司,最近这个公司有卷钱跑路嫌疑,中介公司跑路怎么办 ,我应该准备些什么告这个公司的相关资料?
提问网友三:
我从中介公司租了一套房子,租期一年(压一付十二),过了三个月中介跑路了,房东要我搬走,房东中介签的两年的委托合同(月付),现在房东让我搬走,我可以继续住下去吗?
提问网友四:
房东和中介签署了委托合同后,我和中介签署了一年的租房协议,并且全款付掉了,住了两个月,现在中介跑路,房东找到我,强行要求我退房,否则断水电。我想问一下,这种状况下,房东可以赶我走吗?
提问网友五:
长租公寓中介跑路,房东拿着合同要收房,强行断电将近一个月、近期又告诉我们要断水,应该怎么处理?
提问网友六:
现在随便一搜,沃克、巢客、蛋壳都是租赁中介爆雷的消息。这种事情,不发生还好,一发生,影响力就很大,波及面也很广,毕竟,这些中介的用户,绝大多数都是老百姓。
一般情况下,房东与中介签订的是委托合同,中介与租客签订的还是租赁合同。这是代理模式,代理模式下,房东将房子委托给中介出租,中介和租客之间成立委托代理关系,中介代理房东将房子出租给租客,并代为收取房租,因为中介只是代理房东进行这些行为,所以此时租赁关系发生在房东和租客之间。换言之,此时形成一个租赁法律关系(房东和租客),一个代理关系(房东和中介),而中介和租客之间没有直接的合同关系。
那么中介多收了租客的钱跑路了,相关后果由谁承担?
(一)如果中介虽然与业主签订的是委托代理合同,但是是以自己的名义出租给租客,如果租客知道中介是代理业主签订合同(比如租客在与中介签订合同的时候看了中介与业主签订的合同),租客与业主签订合同直接约束业主与租户。租户向有代理权限的中介公司缴纳费用后可视为对业主履行了合同,业主不可直接要求与租客解除合同。业主只能向中介主张赔偿责任。
法律依据是《民法典》 第九百二十五条:受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人;但是,有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
《民法典》第一百六十二条规定,代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力。
(二)如果中介与业主签订了委托代理合同,但是是以自己的名义出租给租客,且租客不知道中介是代理业主签订,以为房屋是中介所有的,租客是与二房东(中介)发生的租赁关系,但因中介与业主签订的是委托合同,中介有权代业主租赁,中介与租客签订的租赁合同仍然有效。业主不能直接要求租户腾房,只能向中介公司主张赔偿。
相关规定:《民法典》第一百七十一条规定,【无权代理】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。
所以接下来,我们接下来具体说关于委托租赁吧。房东与中介签订的合同中通常都有这样条款约定,“房东与中介租金按月支付,每月x日前支付”,“中介没有按时支付房租超过15天的,房东有权解除合同”,而中介与租客签订的合同约定“租金一年一收”。
重点来了,收租金的范围被中介给扩大了,房东对于中介按月交租金,而中介对于租客收租金是按照年来收的。这里中介扩大了收租的范围。从委托的角度,受托人对委托事项的权利必须小于、等于委托权限,超过委托权限的行为对于委托人不发生效力,房东仅委托中介按月收租,而中介对于租客按年收租超过了房东对中介的委托权限,所以,超出部分不对房东发生委托的法律效力。
那是否可以构成表见代理呢?(《民法典》第一百七十二条,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,相对人有理由相信行为人有代理权的,代理行为有效。)
也就是说虽然中介没有实际按年收租的权利,但是有按年收租的权利外观,使得租客有理由相信,中介按年收租是由房东许可的呢?即基于租客的善意,使得房东需要承担相应不利后果。
这里,我们先来看一下相关规定,《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》13、合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象,而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的,应当承担举证责任,不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素,而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。
法院认定表见代理不仅要求无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象,而且要求相对人在主观善意且无过失相信行为人有代理权。对于“中介超期收取租金”,租客没有不存在过失,租客应当对收取租金代理权限进行仔细审核而没有审核。
所以,根据以上规定,房东有权收回房屋,中介行为不属于表见代理,法律对于“谨慎义务”提了很高要求,一般租客没有尽到谨慎义务。
所以对平台类似提问者的建议如下:
1、积极与房东协商如何处理,同时,尽联系找中介,联系不上的可以向公安报案,报案的人数多了,因为中介卷款走人又联系不上,涉嫌“诈骗罪”;
2、法律上不支持基于中介租赁而继续在房屋内居住的的,可以代替中介支付房租(对,就是两遍房租)产生新的租赁关系,或尽量向房东争取个宽限期,找到下一个合适居住点;比起重新找房屋租赁的成本,搬家成本以及新房屋租金成本,或许留下更符合自身利益;
3、如果你确实有权居住的,那么继续居住,同时要求房东不要无理取闹的,甚至可以和房东签订补充协议,争议解决的律师费败诉方承担,和房东通过法院解决争议。如果房东违约造成损失的,到时可以一并主张;
4、建议下次租赁直接找房东签合同,或者仔细审阅相关合同条款。(找了中介,中介必须赚差价的,非专业人士自己审阅合同可能心有余而立不足,这个不仅需要知识更需要一定经验的)。
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