第1个回答 2014-07-18
物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产物，它作为房地产商品的消费环节，是房地产开发的延续和完善，是适应市场机制而逐步建立起来的一种综合性的经营服务方式。当它以经营、服务、管理为一体的充满生机和活力的管理方式在我国大地上一出现，就显示出蓬勃的生命力及广阔的发展前景。然而，我国现行的物业管理毕竟处于成长发展阶段，在理论和实践上还有很多问题需要研究和给予回答。作为一个关系国计民生，涉及千家万户的产业，自然备受各方关注。在我们对物业管理法规作研究介绍之前，先对物业管理由来、现状和发展趋势做一个简要的介绍。 一、物业和物业管理 物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。其中，“各类房屋”可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。“与之相配套的设备、设施和场地”，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、道路。物业与房地产业既有着本质的联系，又有所不同。房地产业的概念是涵括房地产生产、流通、消费的整个过程的集合概念。物业是房地产进入消费领域的房地产产品，是其中的一个局部。物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和法律，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。 物业管理的概念包含了以下几层意思：实施物业管理的必须是具有法人资格的经政府有关部门注册认可的专业组织。物业管理组织必须按与物业业主和物业使用人签订的合同依法进行管理。物业管理的对象是物业，服务的对象是人，是以经营的手段进行管理和服务，是集管理、服务、经营为一体的有偿劳动。物业管理是一种社会化的管理活动，其最终目的是方便用户，服务于社会，实现社会效益、经济效益、环境效益的同步增长。 二、物业管理的起源 物业管理雏形源于19世纪60年代的英国。英国当时正值工业发展时期。农村人口纷纷涌入工业城市，形成了城市人口大量集中，对房屋的需求急剧膨胀，住房严重供不应求。这时，房地产开发商见有利可图便纷纷营建简陋的住房出租，但是，由于住房质量低劣，附属设备、配套设施又严重不足，因而，出现了普遍拖欠租金及住户人为破坏房屋和设备设施的现象，租赁关系混乱，业主的租金收入也得不到保障。这时～位名叫奥克维妞希尔的女主决定亲自整顿其名下出租的物业，理顺租赁关系。她首先修缮、改良了房屋的配套设备设施，改善了居住环境，然后制定了一系列行之有效的管理制度，要求用户严格遵守，否则收回房屋。结果，事如所愿，租金得到了保证，用户住得满意。奥克维妞希尔的举措令其他业主和政府的有关部门刮目相看，从此，出租物业的业主纷纷仿效奥克维败希尔的管理方法，使得这一套管理方法在英国迅速推广，以至后来，一些物业业主干脆请专人代为管理其物业，于是，物业管理逐渐发展成一种社会化、专业化、企业化、经营型的行业。同时，英国物业管理的成功经验也迅速在世界各地传播。 我国内地物业管理是从香港传入，香港的物业管理则源于英国。本世纪60年代，香港经济开始起飞，大陆大量人口纷纷涌入香港。一时间，经济的高速发展以及人口的激增使香港的房屋出现严重房荒。面对困境，香港政府和“香港房屋协会”等团体开始兴建“公共屋村”（简称“公屋”，又称“廉租屋”）和“居者有其屋”（简称“居屋”）。“公屋”和“居屋”逐渐解决了香港中下层市民居住问题，缓解了香港紧张的住房需求。为了管理好“公共屋村”，香港从英国引进了物业管理方法和物业管理人才，大力发展香港的物业管理业。此后，香港根据当地的实际情况不断完善、充实和发展香港的物业管理，积累了不少成功的经验，受到了国际上不少国家和地区的赞赏。今天，物业管理在国际上已十分流行。人们充分认识到物业管理是现代化房地产综合开发的延续和完善，是现代化城市管理不可缺少的重要组成部分。物业管理业作为房地产业发展过程派生出来的分支行业，被人们视作现代化城市的朝阳产业。 三、我国物业管理的由来 我国自本世纪80年代以来，伴随着改革的推进和深化，城市房地产综合开发呈狂部突进之势。建设项目之多，建设规模数量之大，建设方式之新，产权多元化格局的形成，给房地产管理带来活力的同时也带来了一系列新的问题。因此，不管是房地产管理部门直接管理的，还是单位自管的，或是街道办事处管的小区和各类房屋，都程度不同地存在着管理机构不健全、管理经费少渠道、管理工作不到位等问题。尤其是住宅小区建设，虽然居住条件和配套建设都有了明显的改善，但是由于缺乏有效管理，导致私搭乱建，垃圾随意堆放，设备残缺不全，管道不通，房屋失修失养等，使小区面貌一年新，二年旧，三年破的问题十分突出。社区管理和服务跟不上，居民意见很大，如：报纸收不到，没有医院，交通不通等。各级政府及职能部门为解决这些问题耗费大量的人力、物力、财力，年年都搞综合治理，然而，大都只是头痛医头，脚痛医脚，难以从根本上解决问题。实践证明原来那套行政性的福利型的房地产管理体制已不能适应形势发展的需要，必须对旧的管理体制从根本上进行改革。我国各地房屋管理单位、管理部门在实践中对住宅小区管理方式进行了各项有益的探索。大庆石油管理局对住宅区实行封闭管理；常州等地由街道办事处统一管理；上海的房管所积极转换机制，开展多种经营，为管理经费开辟渠道等。这些措施，虽然对保持小区的环境、改善住宅的维修和养护起到了积极作用，但没有从根本上触动住宅小区的管理体制，当然也就找不到从体制改革入手解决小区管理问题的钥匙。深圳和广州从80年代中期开始借鉴香港和国外的先进经验，结合我国的实际情况，改革旧的管理体制，摸索出了一条适合我国国情的、适应社会主义市场经济体制的社会化、专业化、企业化、经营型的住宅小区管理的新路。即由专门的机构和人员，通过与房屋业主、使用人订立经济合同，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地，以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主、使用人提供多层次的综合性服务。广州五羊小区、深圳莲花二村和措景花园作为第一批实施物业管理的小区，以新的管理机制和管理业绩脱颖而出。他们的管理水平和专业化程度有些已经达到或接近国外及香港等地区的水平。国家建设部及时组织力量，学习广东等地的经验，先后多次召开现场会、研讨会向全国推荐。1992年，建设部组织全国文明住宅小区考评，8个住宅小区荣获全国模范文明住宅小区称号；20个荣获文明住宅小区称号；6位市长荣获创建全国文明住宅小区优秀市长称号。这项表彰工作极大地推动了新建住宅小区实行物业管理。1994年3月，建设部正式颁发了第33号部长令《城市新建住宅小区管理办法》，这是建国以来我国有关物业管理的第一个主要法规。深圳市依据建设部令的基本原则，在全国率先出台了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，此后，青岛、常州、沈阳、北京、大连、汕头、上海、珠海也都相继颁发了地方性行政法规或行政规章，把物业管理纳人到了法制管理的轨道。 四、物业管理与传统房屋管理的区别表面上看，物业管理与房屋管理区别不大，但是它们之间确有诸多的原则区别。 （l）从管理体制上看，传统的房屋管理是计划经济条件下政府或各部门、企事业单位直接采用行政手段，进行的一种行政福利型的封闭式管理。在改革的实践中，虽然出现一些实行所有权与经营权“两权分离”的房屋管理公司，但这些单位大多为事业单位，尚未完全摆脱行政干预，政企不分的色彩十分浓厚。物业管理是专业化的企业通过市场、用经济手段直接进行社会化管理的有偿服务。前者是计划经济下的政府、部门行为，是无偿的福利型的。后者是市场经济下的企业行为，是有偿的经营性的。 （2）从管理的内容看，传统的房屋管理以单一的“收租养房”为主要内容，实际上由于福利型的低租金，即使收了租也养不了房，仍需要政府的大量财政补贴，政府管的越多，包袱越重。物业管理是对房屋、设备、设施、乃至小区内园林、治安等实行全方位、多功能的经营、管理、服务，它既管房又要以人为核心提供物质和精神两个方面的服务。企业通过自身的经营机制，实现造血功能，政府不给补贴。 （3）从管理对象的产权关系看，传统的房屋是政府或部门的，都是国家所有。除少量的商业用房，大多为住宅。随着房屋商品化，住房制度改革的推行，产权结构发生了根本性变化，产权多元化的格局已经形成。随着时间的推移，特别是住宅，国家所有的比重将逐步减少。房屋产权、使用权的拥有范围将形成国家、集体、个人，包括港、澳、台等或外国人多种所有的多元化格局。 （4）从管理机制看，传统的房屋管理是管房单位以自身的意志去管理用户，用户长期处于被动地位而无法选择。物业管理是产权人和使用人通过市场选聘物业管理企业，物业管理企业也有权接受或不接受选聘。双方在完全平等的原则下，通过双向选择签订合同，明确各自的权利、义务。本回答被提问者采纳