（1）历史因素：
①历史背景：很大程度上决定功能分区的现状.例如：北京的商业区,上海的中心商务区；
②历史变化：城市土地利用随历史而变化城市中心附近住宅区的班落、城内污染工厂外迁.
（2）经济因素：
①距离市中心的远近：距离市中心越近,地租或地价越高,由市中心向外,地租随距离的增加而递减.例如：城市中心形成商业区,商业区外圈形成住宅区,城市外缘形成工业区.
②交通通达度：通达度越好,土地价格或地租越高,反之则低.例如：市中心附近若通达度低,则往往形成住宅区
（3）社会因素：
①收入：形成不同级别住宅区的常见原因.
②社会群体：社会地位、生活方式、宗教信仰不同而形成不同的居住区和活动区.例如：住宅区出现分化,高、低级住宅区背向发展
③知名度：对住宅区的选择有很大影响,还影响到商业区和工业区的发展变化.例如：高收人阶层集聚形成高级住宅区
④种族：对住宅区分异的影响很大.例如：西方城市中的种族聚居区,如唐人街等
（4）行政因素：
政府采取行政手段制定政策和城市规划,干顶城市社会经济的自由发展,通过合理引导明确划定不同功能区.例如：北京方庄住宅小区
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