一、不动产物权效力的发生不以登记为要件的情形
《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力；未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。可见，民法典对不动产物权采取登记生效主义，法律另有规定的例外情形才实行登记对抗主义，具体如下：
一是依法属于国家所有的自然资源。民法典第二百零九条已有明确规定，国家自然资源的所有权可以不登记。中国地大物博，所有国家自然资源登记比较麻烦，也容易疏漏，也可能不断在变化。若国家自然资源采取登记生效主义，必然会为他人侵占国家自然资源带来可乘之机。因此，民法典对国家自然资源未采取登记生效主义。
二是非依法律行为而发生的物权变动情形。主要包括三种情形：
（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书，或人民政府的征收决定等，自法律文书生效或人民政府的征收决定等行为生效时发生效力；
（2）因继承取得物权的，自继承开始时发生效力；
（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
三是特殊类型的物权种类。民法典既要考虑一般性，也要考虑特殊性。比如，对于土地承包经营权，民法典第三百三十三条规定“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立”，并未要求登记生效，主要是考虑到土地承包经营权的设立、流转限定在乡土熟人社会。
此外，关于地役权，民法典第三百七十四条规定，“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记；未经登记,不得对抗善意第三人。”可见，对于地役权采取的是登记对抗主义，而不是登记生效主义。另外，对于宅基地，民法典第三百六十五条规定，“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”对于宅基地转让也并未要求登记生效主义。
二、不动产物权登记的种类
1、设立登记
不动产物权的设立登记是权利人申请物权登记机构将不动产物权的登记设立事项记载于不动产登记簿的事实。变动登记也就是权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的变更、转让和消灭等事项记载于不动产登记簿的事实。
2、更正登记
更正登记是指对不动产物权错误登记的错误进行更正登记。
3、异议登记
利害关系人可以申请异议登记的条件是：利害关系人申请更正登记后，不动产登记簿记载的权利人不同意更正。
4、预告登记
预告登记也就是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，也即权利取得人只对未来取得的物权享有请求权时，法律为保护这一请求权而为其进行的登记。
三、不动产物权登记机关的禁止行为
1、登记机构不得要求对不动产进行评估。目前我国对不动产评估采取的是中介机构服务性评估。即不动产所有权人只要向登记机构提供的评估结果是合法评估机构出具的，就应该作为登记的依据进行登记，而不能要求当事人进行二次评估。目前有一些房地产登记机关强制登记申请人进行评估的做法是行政违法行为，应该予以制止。
2、登记机构不得以年检等名义进行重复登记，因为行政登记属于收费登记业务，而有些地方的不动产行政登记机构为了增加收入，经常以年检名义对不动产进行重复登记。
3、登记机构不得超出登记职责范围的其他行为是指国家行政主管机关制定的不动产登记的内容和范围及相应的程序，各类不动产行政登记机构都必须遵循相应的行政登记法规。如果发生超出登记职责范围的行为，就是无效行政行为，当事人可以通过行政复议或行政诉讼要求撤消。如某地的房产行政登记机构在房产行政登记中向当事人收取土地收益金，该行为显然超出了房产登记的职责范围，当事人有权拒绝该行为。如果行政登记机构坚持这一做法，当事人有权申请行政复议或行政诉讼，要求撤消该收费行为。
4、不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。这一项规定目前在许多地方并不能得到有效遵守。
不动产物权变动以登记为生效要件吗不动产物权的变动已登记为生效要件，动产物权的变动以交付为生效要件。包括所有权、地上权、地役权、永佃权、典权、抵押权6种。不动产物权以登记为其公示方法，不经登记不发生法律效力。近现代由于抵押权的投资，使不动产证券化，因而发现了淡化动产与不动产区别的趋向。在社会主义国家，永佃权已被废除，典权也曾失去存在的意义。从中国《民法通则》来看，除永佃权、典权外，其他不动产物权均有规定。依据下列规则确认不动产物权的归属：1、确认不动产所有权的最直接办法是依据登记记载。通过登记将不动产物权的设立、转移、变更的情况向公众予以公开，使公众了解某项不动产上所形成的物权状态。登记制度对于市场经济秩序的建立和维护具有十分重要的意义。它的作用在于，确定物权的归属，解决物权的冲突和保护交易安全。具体来讲，就是通过登记能确定某项不动产物权归谁所有，登记记载的权利人实际上就是对物权的归属主体在法律上的认定。换言之，凡是登记所记载的权利人就是法律所承认的享有权利的人。即使登记发生错误，在登记没有更改以前，也只能推定登记记载的人为真正的权利人。一旦实行了登记就是对物权进行了最有效的界定。在这些情况下，首先要依据登记记载来确认不动产的所有权人。即登记的是谁谁就是房屋的所有人。2、区分登记的效力与合同的效力，不能机械地理解登记在所有权转移过程中的效力。实践中，很多人常常混淆了合同的效力与登记的效力的区别。甚至有人认为，合同，就是确定不动产物权的依据，合法有效的合同，明确地表明了不动产的所有人到底是谁，说白了，就是看合同确定所有人。对于不动产物权，登记记载是最直接确定物权所有人的方法，而非双方之间合法生效的合同，合同，仅是债权的依据，而非物权。以合同确定物权的观点必须要转变。登记是针对民事权利的变动而设定的，是一种物权公示的方法，在登记之前，当事人就不动产的转移已经达成了合意，合同关系已经成立并生效。这时如果当事人任何一方违反了合同约定，那么，就要承担违约责任。如果将登记与交易的效力混为一谈，那么，因各种原因未登记的交易均为无效，则不利于保护合同当事人的权益。3、在同一不动产上存在多项权利时，应按照下列规则区分各项权利的先后。如果同一不动产之上存在着两个或两个以上的内容相互矛盾的物权时，首先，所有权人的权利要优先于抵押权人;所有权、抵押权作为物权优先于因合同而取得的其他债权。其次，登记的权利应优先于未登记的权利。均登记的，应当以登记的时间先后来确定应当确认和保护哪一项物权，登记在先的权利优先实现。另外，根据担保法的规定，在不动产上设立抵押权，必须登记，否则不发生效力。在登记的抵押权中，在前的抵押权要优先于在后的抵押权受偿。