第1个回答 2015-09-11
国有土地有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位和个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。
由来：这种模式首先在深圳使用，这种模式解决了深圳特区建设的资金问题。
国有土地有偿使用的法定方式包括：
(1)土地使用权出让；
(2)土地使用权租赁；
(3)土地使用权作价出资或者入股。
此外，向国有土地使用者常年征收城镇土地使用税和土地使用费，也是土地有偿使用的表现方式。
一、国有土地有偿使用的法律法规和政策依据
我国实行国有土地有偿使用制度，是国家通过一系列法律法规政策和纪律规定，逐步建立和完善起来的。
（一）法律法规
1．《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《土地管理法实施条例》，对国有土地有偿使用制度进行了明确规定。
（1）除国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地和法律、行政法规规定的其他用地，经县级以上人民政府依法批准可以以划拨方式取得外，其他建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；
（2）土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；
（3）通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案，报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，并与土地使用者签订土地有偿使用合同。
2．《物权法》明确了建设用地使用权取得形式和使用方式。
（1）设立建设用地使用权，可以通过出让或者划拨等方式取得；
（2）工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权；
（3）严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
3.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确了土地使用权出让方式。
1990年5月19日颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号），第13条明确规定土地使用权出让可以采取协议、招标或者拍卖方式。
（二）国务院、中央纪委文件
1．《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）
《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》要求：“商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地，原则上必须以拍卖、招标方式提供。”
2．《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）
《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》明确提出：
（1）严格执行《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》关于划拨用地范围的规定，任何单位和个人均不得突破。除法律规定可以采用划拨方式提供用地外，其他建设需要使用国有土地的，必须依法实行有偿使用。国土资源部要依据法律规定，抓紧制订具体的划拨用地目录；
（2）国有建设用地供应，除涉及国家安全和保密要求外，都必须向社会公开。商业性房地产开发用地和其他土地的供应计划公布后，同一地块有两个以上意向用地者的，都必须由市、县人民政府土地行政主管部门依法以招标、拍卖方式提供，国有土地使用权招标拍卖必须公开进行。
3．《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》
2002年，国土资源部、监察部联合下发了《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》，明确要求进一步规范领导干部从政行为，严禁干预招标拍卖挂牌出让，将其作为国土资源管理的重要制度和政治纪律。
4．《中共中央纪委监察部关于领导干部利用职权违反规定干预和插手建设工程招投标、经营性土地使用权出让、房地产开发与经营等市场经济活动，为个人和亲友谋取私利的处理规定》（中纪发〔2004〕3号）
2004年年初，中纪委监察部下发了3号文件，就领导干部利用职权违反规定干预和插手经营性土地使用权出让行为明确了处理规定，加大了对违法违纪行为的查处和惩治力度。
5．《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发〔2004〕71号）
2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，明确要求严格和规范执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，明确了历史遗留问题的界定和处理时限，要求扩大国有土地使用权出让的公开力度。
6．《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》（国土资发〔2007〕78号）
2007年4月，国土资源部、监察部联合下发了《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》，明确规定政府供应工业用地，必须采取招标拍卖挂牌方式公开出让或租赁，必须严格执行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》规定的程序和方法。
7．《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）
2008年1月，国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》，明确要求深入推进土地有偿使用制度改革。今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。严格落实工业和经营性用地招标拍卖挂牌出让制度。工业用地和商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地（包括配套的办公、科研、培训等用地），以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，都必须实行招标拍卖挂牌等方式公开出让。
（三）国土资源部相关政策规定
1．《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）
文件规定：符合划拨用地目录范围的国有建设用地，可以划拨方式使用，不符合划拨用地目录的，应有偿使用。
2．《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）
2002年5月，国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确了招标拍卖挂牌出让的范围，要求商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性土地，必须采取招标拍卖挂牌的方式出让；规范了招标拍卖挂牌出让的程序，为全面推行招标拍卖挂牌出让提供了制度保障。2007年9月28日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号），自2007年11月1日起施行，按照国务院有关文件要求，进一步完善了招标拍卖挂牌出让土地使用权制度。
3．《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）
2003年6月，国土资源部颁布了《协议出让国有土地使用权规定》，要求出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。
4．《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号）
国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》，明确了国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。
5．《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发〔1999〕433号）
1999年11月25日发布的《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发〔1999〕433号），就进一步加强土地资产管理提出了六个方面的要求：一是提高认识，转变观念，积极为国有企业改革和发展服务；二是区分类型，合理处置，完善土地资产配置体系，促进国有经济布局战略调整和国有企业战略性改组；三是明确土地权益，显化土地资产，理顺财产关系，加强土地资产运营监管；四是发挥土地资产效益，优化资产结构，减轻企业负担，促进国有企业减债脱困和安置职工；五是明确供地政策，完善土地市场，为国有企业改革和发展创造良好的外部条件；六是依法行政，规范操作，切实做好国有企业改革中的土地资产管理工作。
6．《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发〔2001〕44号）
44号文按照国务院关于减少政府对经济事务审批事项，强化监督管理的精神，对土地估价结果确认与土地资产处置审批进行了改革。一是取消土地估价确认审批，实行土地估价报告备案制度；二是改革土地资产处置审批管理，企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，不再进行处置审批，直接在市、县土地行政主管部门办理变更登记或有偿用地手续。三是明确改制企业土地资产处置政策。企业原使用的划拨土地，改制后符合划拨用地范围的，仍可继续以划拨方式使用；四是进一步明确企业的国有划拨土地权益及核定原则；五是规范国家作价出资（入股）、授权经营处置方式的使用，对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业，方可采用授权经营或国家作价出资（入股）方式配置土地。其中，经国务院批准改制的企业，土地资产处置方案应报国土资源部审批，其他企业的土地资产处置方案应报土地所在的省级土地行政主管部门审批；六是细化了土地资产处置方案的报批程序。
二、国有土地有偿使用范围的确定
依据上述法规和政策，各地市、县政府国土资源行政主管部门在供应国有土地时，应当把握三个方面：
1．符合《划拨用地目录》的建设用地，申请划拨使用的，可以划拨方式供地。
2．不符合《划拨用地目录》的建设用地，应当一律以出让、租赁等有偿使用方式供应。
3．原划拨建设用地应分类处理。
现有城市划拨用地绝大多数是在《城市房地产管理法》实施（1995年1月1日）前供应的，根据法律上“从旧从轻”的原则，分两类情况处理：
（1）现有划拨用地如果不发生改变，不应强行要求立即实行有偿使用，可以继续以划拨方式使用；
（2）如果原划拨土地改变用途或发生转让、企业改制时，应当与《划拨用地目录》核对，改变后不再符合《划拨用地目录》的，应当依法办理出让、租赁等有偿使用手续；改变后仍符合《划拨用地目录》的，经批准可继续以划拨方式使用。
三、国有土地有偿使用方式
目前我国实施的土地有偿使用方式主要有土地使用权出让、租赁、作价出资（入股）、授权经营四种方式。《土地管理法实施条例》第29条规定：国有土地使用权有偿使用的方式包括：（1）国有土地使用权出让；（2）国有土地租赁；（3）国有土地使用权作价出资或者入股。
因此，出让、租赁（其中按年支付租金的俗称年租制）和国家以国有土地使用权作价出资或者入股，均为法定的国有土地有偿使用方式。
1998年发布实施的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》中提出国有企业改制中涉及的划拨土地使用权经批准可以采用“授权经营”方式处置，因此授权经营也属于土地有偿使用方式之一。