自家老房想盖商品楼，有没有什么法律或政策限制？

Question

我家有老房子大约230平方米，最近想把它盖成6层商品房。但是听说有很多的法律程序，我不明白。请各们好心的大侠们指点指点。

Answer 1

私自建房属于违法行为，你应当向当地主管部门依法申请，具体操作程序到当地建设主管部门了解，他们会告诉你详细的申请程序，可以避免你少走弯路。

Answer 2

　　河南省《城市私有房屋管理条例》实施办法

　　第一章 总 则

　　第一条 根据国务院《城市私有房屋管理条例》（以下简称《条例》）及其它有关法律、法规，结合我省实际情况，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本省境内的市、县城、镇和工矿区内的一切私有房屋。
　　本办法所称私有房屋是指依法归个人所有、数人共有的房屋。

　　第三条 国家依法保护公民城市私有房屋的所有权。
　　私有房屋所有人不得利用私有房屋危害公共利益、损害他人合法权益。
　　私有房屋因国家建设需要征用拆迁时，按照国家的有关拆迁规定办理。

　　第四条 公民建造城市私有房屋，扩建、改建原有房屋，按照城镇个人建造住宅有关规定办理。
　　从事私有房产中介、咨询服务及经营业务的单位、个人，须经市、县房地产行政管理机关进行资质审查、注册登记。

　　第五条 省、市、县及地区房地产行政管理机关，是城市私有房屋的管理部门，依照《条例》和本办法管理本行政区域内的城市私有房屋。
　　房屋买卖、租赁证书应使用全国统一的文件。

　　第二章 所有权登记

　　第六条 城市私有房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均应向房屋所在地的市、县房地产行政管理机关或房地产行政管理机关委托机构申请登记，并提供有关证件。经审查确认产权后，发给《房屋所有权证》。

　　第七条 对违章建筑的房屋，不予登记发证；证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待产权确定后办理。

　　第八条 拆除灭失的房屋，房屋拆迁单位应在房屋拆迁公告期限内，持《房屋所有权证》及有关证明，到当地市、县房地产行政管理机关办理产权注销登记手续。

　　第九条 凡属有限产权的私有房屋，申请登记时须提交原产权单位的房屋所有权证和有关证件。经审查核实后，发给房屋所有权证，并注明为有限产权。

　　第十条 私有房屋所有权证是房屋所有权的合法凭证，严禁涂改、伪造和冒领。遗失私有房屋所有权证，应当及时申请补发。

　　第十一条 无合法继承人又无人受遗赠的私有房屋归国家所有，由房屋所在地的市、县房地产行政管理机关接管。

　　第十二条 私有房屋所有人可依法委托代理人办理房屋所有权登记、转移、变更手续。委托代理书要由委托人所在单位证明或公证。

　　第三章 买 卖

　　第十三条 买卖城市私有房屋，买卖双方须持房屋所有权证和身分证明，到房屋所在地的市、县房地产交易管理机构设置的固定交易场所申请办理手续。所有房屋交易活动，均进场交易。任何单位和个人不得在场外私自买卖私有房屋。城市辖区人民政府不设置房地产交易管理机构和交易场所。

　　第十四条 买卖私有房屋应由买卖双签订契约，经房屋所在地的市、县房地产交易管理机构办理登记、鉴证、评估、产权过户手续。
　　有限产权的私有房屋的买卖，按国家有关规定执行。

　　第十五条 房屋所有人出卖共同共有的房屋，须提交一致同意的证明书和有关文件。出卖按份共有的房屋，须先按规定办理分割公证手续。

　　第十六条 房屋所有人出卖租出房屋，在租赁契约有效期内，买方应到房地产行政管理机关办理变更手续，并继续履行原租赁契约。

　　第十七条 有下列情形之一的私有房屋不得买卖；
　　（一）无合法产权证件的；
　　（二）产权有争议的；
　　（三）房屋设定的抵押、典当等他项权利尚示注销的；
　　（四）其它依法禁止转移的。

　　第四章 租 赁

　　第十八条 私有房屋租赁的，须由出租人和承租人签订租赁契约，经房屋所在地房管机关审核、鉴证、备案后，发给房屋租赁许可证，并交纳费用。收费标准由省建设行政主管部门会同省物价、财政行政主管部门制定。
　　私有房屋租金应根据当地政府规定的租金标准或参照当地公房租金标准，由租赁双方议定。

　　第十九条 在租赁期限内，双方均不得无故终止或变更租赁契约，如一方因特殊情况需要终止或变更租赁契约的，应事先征得另一方同意。

　　第二十条 修缮出租房屋是出租人的责任。出租人对房屋应当及时检查修缮，保障居住安全。因维修不及时造成损失的，出租人应负赔偿责任。
　　出租人对出租房屋与承租人合修的，承租人付出的修缮费用可以折抵租金或由出租人分期偿还。由于承租人使用不当或人为造成房屋损坏，由承租人负责赔偿。

　　第二十一条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解释租赁契约：
　　（一）承租人擅自将承租房屋转租、改变用途以及私自拆改承租房屋和设备的；
　　（二）承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；
　　（三）承租人累计六个月拖欠租金的。

　　第五章 代 管

　　第二十二条 城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或其它原因不能管理其房屋的，可委托代理人代为管理，双方应签订协议书。代理人须按照委托代理权限行使代理权。

　　第二十三条 城市私有房屋具有下列情形之一的，由房屋所在地市、县房地产行政管理机关实行代管：
　　（一）房屋所有人下落不明又无合法代理人的；
　　（二）房屋所有权不清楚的；
　　（三）其它依法实行代管的。

　　第二十四条 依照第二十三条规定实行代管的房屋，因自然灾害或者它不可抗力遭受损失的，房地产行政管理机关不负赔偿责任；因国家建设需要拆迁时，按照国家有关拆迁规定办理。

　　第二十五条 对私有房屋实行代管，应由市、县房地产行政管理机关公告；公告一年后仍不符合解除代管条件，申请人民法院依法判决收归国有。

　　第二十六条 私有房屋所有人申请发还由房地产行政管理机关代管的房屋，必须证件齐备、无所有权纠纷，经审查核实后，才能发还。

　　第六章 法律责任

　　第二十七条 私有房屋发生纠纷由房地产行政管理机关依照《条例》和本办法进行调解、仲裁。

　　第二十八条 擅自进行城市私有房屋中介、咨询服务及经营业务的单位或个人，应予取缔，没收到非法所得。

　　第二十九条 有下列行为之一者，市、县房地产行政管理机关可给予警告，责令限期改正，逾期仍不改正的，可分别处三百元至三千元的罚款。
　　（一）逾期不申请办理私有房屋所有权登记或转移、变更登记的；
　　（二）买卖私有房屋没有到当地房地产交易管理机构申请办理买卖契约审核、鉴证、登记、产权过户手续的；
　　（三）租赁私有房屋没有到当地房地产行政管理机构领取房屋租赁许可证的；
　　（四）偷漏或拒交税费的；
　　（五）擅自买卖或拆迁有限产权房屋的。

　　第三十条 涂改、伪造、冒领城市私有房屋所有权证的，要没收或吊销该证件，并处以三百元至三千元的罚款。

　　第三十一条 对妨碍房地产行政管理机关履行职责、执行公务的，由公安机关按治安管理条例处理；触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　第三十二条 房地产行政管理机关工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分，触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　第三十三条 当事人对房地产行政管理机关的具体行政行为不服的，可以依照《行政复议条例》申请复议，也可以依照《行政诉讼法》直接到人民法院起诉。

　　第七章 附 则

　　第三十四条 本办法由省直辖行政单位建设行政主管负责解释。

　　第三十五条 本办法自发布之日起施行。
　　城市房地产开发经营管理条例

　　中华人民共和国国务院令 第248号

　　现发布《城市房地产开发经营管理条例》，自发布之
　　日起施行。

　　总理 朱镕基

　　1998年7月20日

　　第一章总则

　　第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房
　　地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健
　　康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有
　　关规定，制定本条例。

　　第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发
　　企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋
　　建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行
　　为。

　　第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益
　　、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综
　　合开发、配套建设。

　　第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发
　　经营活动的监督管理工作。

　　县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行
　　政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

　　县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关
　　法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土
　　地管理工作。

　　第二章房地产开发企业

　　第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、
　　行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

　　（一）有100万元以上的注册资本；

　　（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工
　　程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计
　　人员。

　　省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际
　　情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员
　　的条件作出高于前款的规定。

　　第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合
　　本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、
　　行政法规的规定，办理有关审批手续。

　　第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政
　　府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合
　　本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内
　　予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。

　　工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记
　　进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

　　第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30
　　日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部
　　门备案：

　　（一）营业执照复印件；

　　（二）企业章程；

　　（三）验资证明；

　　（四）企业法定代表人的身份证明；

　　（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。

　　第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业
　　的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地
　　产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定
　　的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国
　　务院建设行政主管部门制定。

　　第三章房地产开发建设

　　第十条确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体
　　规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计
　　划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的
　　，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资
　　计划。

　　第十一条确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和
　　新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥
　　挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善
　　城市生态环境，保护历史文化遗产。

　　第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是
　　，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

　　土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府
　　城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列
　　事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据
　　之一：

　　（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

　　（二）城市规划设计条件；

　　（三）基础设施和公共设施的建设要求；

　　（四）基础设施建成后的产权界定；

　　（五）项目拆迁补偿、安置要求。

　　第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本
　　金占项目总投资的比例不得低于20％。

　　第十四条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配
　　套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。

　　第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合
　　同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出
　　让合同约定的动工开发期限满1 年未动工开发的，可以征
　　收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年
　　未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可
　　抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的
　　前期工作造成动工迟延的除外。

　　第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目，应
　　当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准
　　、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定
　　。

　　房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目
　　的质量承担责任。

　　勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、
　　法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

　　第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可
　　交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

　　房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目
　　所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出
　　竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收
　　申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质
　　量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收
　　。

　　第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当
　　依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：

　　（一）城市规划设计条件的落实情况；

　　（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建
　　设情况；

　　（三）单项工程的工程质量验收情况；

　　（四）拆迁安置方案的落实情况；

　　（五）物业管理的落实情况。

　　住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可
　　以分期验收。

　　第十九条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设
　　过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期
　　送房地产开发主管部门备案。

　　第四章房地产经营

　　第二十条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民
　　共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定
　　的条件。

　　第二十一条转让房地产开发项目，转让人和受让人应
　　当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持
　　房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

　　第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时，
　　尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的
　　权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知
　　被拆迁人。

　　第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下
　　列条件：

　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用
　　权证书；

　　（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

　　（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资
　　金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和
　　竣工交付日期；

　　（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记
　　，应当提交下列文件：

　　（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规
　　定的证明材料；

　　（二）营业执照和资质等级证书；

　　（三）工程施工合同；

　　（四）预售商品房分层平面图；

　　（五）商品房预售方案。

　　第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预
　　售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答
　　复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意
　　预售的，应当说明理由。

　　第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，
　　商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。

　　第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预
　　购人出示商品房预售许可证明。

　　房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30
　　日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主
　　管部门和负责土地管理工作的部门备案。

　　第二十八条商品房销售，当事人双方应当签订书面合
　　同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、
　　交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任
　　。

　　第二十九条房地产开发企业委托中介机构代理销售商
　　品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品
　　房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和
　　商品房销售委托书。

　　第三十条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由
　　当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价
　　格，应当实行政府指导价或者政府定价。

　　第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时
　　，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

　　住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质
　　量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开
　　发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修
　　责任。

　　保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致
　　使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当
　　依法承担赔偿责任。

　　第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构
　　质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。
　　经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；
　　给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿
　　责任。

　　第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使
　　用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记
　　手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90
　　日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地
　　产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和
　　房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

　　第五章法律责任

　　第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自
　　从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管
　　理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可
　　以并处违法所得5 倍以下的罚款。

　　第三十五条违反本条例规定，未取得资质等级证书或
　　者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民
　　政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万
　　元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销
　　营业执照。

　　第三十六条违反本条例规定，将未经验收的房屋交付
　　使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限
　　期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人
　　民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收
　　，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，
　　依照本条例第三十七条的规定处理。

　　第三十七条违反本条例规定，将验收不合格的房屋交
　　付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令
　　限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情
　　节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人
　　造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故
　　或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十八条违反本条例规定，擅自转让房地产开发项
　　目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令
　　停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下
　　的罚款。

　　第三十九条违反本条例规定，擅自预售商品房的，由
　　县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为
　　，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款
　　。

　　第四十条国家机关工作人员在房地产开发经营监督管
　　理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，
　　依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分
　　。

　　第六章附则

　　第四十一条在城市规划区外国有土地上从事房地产开
　　发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本条例执行
　　。

　　第四十二条城市规划区内集体所有的土地，经依法征
　　用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。

　　第四十三条本条例自发布之日起施行。

　　（新华社北京7月24日电）本回答被提问者采纳

Answer 3

先去建委问，要有规划与施工许可的。

Answer 4

你不能经营商品房。
商品房在法律上称为房地产经营，根据《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”根据规定经营房地产必须成立房地产开发企业，并具备该《条例》第五条至第九条规定的资质、等级要求。个人经营房地产是违法行为。
建议你先将6层楼房以商品房格局建好，以自建房屋申请办理房产证，然后以私有房产转让的形式，逐套销售。

参考资料：http://www.people.com.cn/item/faguiku/jjf/T1050.html

Answer 5

不可能自己随便盖商品房的。
去当地建委了解先。