关于农村宅基地纠纷的事情，敬请专业律师进来（万分感谢，高分悬赏）

Question

我爷爷有2个儿子，大儿子结婚的时候，当时爷爷分给他们一间房住，后来村里给他们重新划了一块宅基地，他们就从那间房子搬出去，在新的地方盖了房子。但是旧的房间他们一直放着些农活儿用的杂物。
我家是老小，所以就一直和爷爷他们一起居住，没有分家。
后来他们家就找到爷爷和大家签订了一份协议，规定那个房子归他们所有。后来在爷爷去世前，大家又签订了一份协议，规定爷爷去世后，所有家产归我家所有。
爷爷去世，我们家现在把房子拆了，重新盖新房子，但是大儿子家说，他们住过的那间旧房子是他们的，而且旧房子前面的院子也是他们的，那间房子在多年前已经倒塌，他们就打算把那间房子的宅基地连同院子一起卖掉。
今天，他们和本村的另外一户人家签订了买卖的合同，对方出1万块钱，将这块地买入

请专业律师给我分析一下：首先这块宅基地是属于他们的吗？他们是否可以买卖这块宅基地？签订的买卖合同是否有效？我们有办法得到这块这基地吗？

我们家在农村，没有房产证和土地证，在这里住了几十年了，去村里查宅基地的面积也查不到存根，如果没有存根，还有没有办法证明对这块这基地的使用权？恳请律师帮助帮助我吧，万分感谢 ！！！
我刚看了一些网友的答复，针对他们的问题，再做些补充，谢谢网友的回答

“后来在爷爷去世前，大家又签订了一份协议”，这个协议是在村委会签的，当时爷爷和全家人还有村干部都在场，协议规定：爷爷去世后，所有家产归我家所有”，但是没有提及那间房屋的归属权问题

我刚才确认了一下，是有土地证的，但是上面没写宅基地的面积，去村里找，也没找到登记的面积，土地证还是爷爷的名字，没有过户到我家的名下。因为那个证是很久之前办的，以前管理也比较混乱，村里人也不懂这个

现在那间房子已经没有了，甚至连具体的面积都没有确切的数据，是不是那块宅基地还是属于他们的呢？

Answer 1

对于您提出的三个问题分别回答如下：
1、宅基地不属于他们。本集体经济组织的农民可以经申请取得农村房屋的宅基地使用权，但宅基地本身不属于农民所有，而归当地集体经济组织所有。
2、如果对方经确认对于当年的那间房屋享有所有权的话，其可以将归其所有的房屋进行买卖，但宅基地本身是不能买卖的，宅基地的转移依附于地上房屋的产权转移。
3、买卖合同是否有效，要看两个问题。第一，如前所述，如果房屋本身经确认归对方所有的话，其是有权进行买卖的；但这就涉及到第二个问题了，如果你所述的房产在北京的话，则根据北京高院内部的相关会议纪要规定，如果是同一农村集体经济组织内部成员之间买卖房屋的，且也到相关部门办理了宅基地审批手续的话，则会被认定为有效合同；但如果不是这种情况，则一般被认定为无效的买卖合同。
4、根据我国相关法律的规定，农村宅基地使用权一般不能作为遗产继承，因其取得是到相关部门提出申请并经过该部门审批后方能取得的一项权利，且村民一户只能拥有一处宅基地。故建议你们到当地乡政府办理新的宅基地使用证。

Answer 2

虽然我不是专业人员，但我对您所述有几点看法，其实您的问题很简单，依照现行的法律条款，合同的有效与无效取决于时间的先后顺序，有效的合同应该是最后签订的那一份；至于房产证和土地使用证，村里查不到，还有县里，既然您们是村里的老住户，县档案里也许就有您所想得到的。

Answer 3

“后来他们家就找到爷爷和大家签订了一份协议，规定那个房子归他们所有。后来在爷爷去世前，大家又签订了一份协议，规定爷爷去世后，所有家产归我家所有”？？？？
对后面一份协议，内容能说得详细点啊，现在搞不懂后面的协议内容，是全盘推翻了前面的协议，还是说，除了原来那分出去的房子，其余的都归你父亲。

从法律上来说，如果你爷爷以前已经同意把一间房子给了大儿子，那这房子就是你伯伯的，没有特殊情况的话，你爷爷是不能收回的，如果后来的协议中又继续处分这房子给你父亲，这是不可以的

Answer 4

这个问题是很清楚的。
1.后来他们家就找到爷爷和大家签订了一份协议，规定那个房子归他们所有。
这个协议合法有效。
2.后来在爷爷去世前，大家又签订了一份协议，规定爷爷去世后，所有家产归我家所有。
这个协议同样合法有效。但协议中的家产不包括前一个协议中的那个房子。
为什么没有提及那间房屋的归属权问题？因为前面那个协议已经明确那间房屋的归属，自然就没有必要再提了。
3.这块宅基地是属于他们的吗？他们是否可以买卖这块宅基地？签订的买卖合同是否有效？我们有办法得到这块这基地吗？
回答是肯定的。
你家可以通过买卖或协商得到。

Answer 5

教训啊！
1、关键点“后来在爷爷去世前，大家又签订了一份协议”，这个大家，有没有你爷爷的签字，如果有，就可以很明确的说，所有家产归你家所有，大儿子无权变卖。
2、如果协议上没有你爷爷签字，你爷爷去世前是否知晓协议、同意协议，有没有说“要得，就照协议办”之类的话，如果你爷爷知晓并同意协议，虽然没有签字，仍可视同爷爷爷最后的遗嘱，所有家产归你家所有，大儿子无权变卖。但是，你怎么证明你你爷爷知晓并同意协议，你需要的证人。
3、从法律上说，你们家没有房产证、土地证，宅基地的面积也查不到，不知用地红线（四至范围）查不查得到？但我估计没有。因此，不但大儿子无权卖宅基地，你也无权卖。因为从法律上，你们都没有这块宅基地的使用权。你们只是在事实上占用了这块宅基地（非法占用），当你在上面修了房子，虽然没有房产证，但东西仍是你个人的；当房子推倒时，连实际占用的都没有了。
可以估计，连你准备新修房子时，依然没有想到要办相关手续。
教训啊。
4、从第3条可知，大儿子与他人签定的合同及卖地的行为都是错误的，无效的。一个在法律意义上不属于你、也不属你使用的东西，怎么能卖呢?
5、你的补救措施。如果你爷爷临死有口头遗嘱（知晓并同意协议），确认房子是你的，你可以立即到乡镇补办房产手续（需缴纳相关费用），可以依法继承房产，并办理房产过户，相应取得宅基地的使用权。
6、但是，如果你爷爷临死不同意协议，或不知晓协议，大儿子就有权依法继承那间屋的产权。虽然大儿子与另外一户人家签订了买卖的合同（此时法律意义上仍为无效合同），但大儿子可以通过补办房产手续、取得宅基地使用权解决。甚至大儿子可以不补办手续，另一户人家弄不清宅基地使用手续，愿意自已建房时补办，在事实上实现宅基地使用权买卖，你也无从干涉。
总之：你要弄清你爷爷临死时对协议的态度，这至关重要。
提醒：还有一个要点，就是“大儿子结婚的时候，当时爷爷分给他们一间房住”。大儿子结婚时，如果大儿子户口分开，且自己单独开火（煮饭）时，你爷爷分给他一间房，此时视同将这间房遗留给大儿子，这间房也就算是大儿子的了，除非大儿子和你家签定协议，自愿让出房子。这是法律对乡规民俗的确认。
补充：土地证都会漏掉，害我多打字
1、鉴定协议时爷爷和全家人还有村干部都在场，协议规定：爷爷去世后，所有家产归我家所有”，由于那间屋已倒掉，便于理解，只说那间屋对应的宅地。由于土地证（当然包括那间屋的所占的土地）的名字仍是你爷爷的，因此，所有家产，当然包括土地证在内归你家所有，可以推断，那间房屋所占的土地使用权归你家所有，大儿子是无权进行买卖的。
2、关于宅基地。宅基地一般比房屋占地面积要大，包括屋前的院坝，一般是附属房屋的，虽然没有找到相关的证件，但是院坝仍是你爷爷家产的一部份，随着协议“所有家产归我家所有”的规定，相应的产权转属你家。
但是：宅基地相对房屋要复杂，包括上面的东西（栽种的植物，新建的设施）及对院坝的修缮。例如以前院坝是泥地，大儿子后来改成了水泥地，但包含院坝在内的宅基地使用权仍是你家的，但你家要独立使用或出售时，要估价对大儿子做出补偿。
3、你现在要做的。土地证应该在你家手上，带上协议，立即找乡镇国土所办理过户手续，尽快将土地证过户到你家头上。由于现在土地证、房产证两证合一，难以单独就土地证过户，你们当地是否两证合一，需到国土所咨询，如果没有合一就好办。如果两证合一了，我支个招：凭土地证到当地乡镇国土所申请新建房屋，由国土所批准用地红线（一般说的宅基地）后，你把那间屋修起来（面积不要和原来一样大，大点小点都可以），再统一办理房产证。
你直接把那间房屋修起来，再去申办房产证也可以，但大儿子肯定要找你扯皮，但估计始终要扯皮。如果你拿不到国土部门发的用地红线图，至少在口头上很难说服大儿子，就只能靠打官司解决。