着急！着急！关于农村土地出租转包！！！

Question

各位高人们：事情是这样，我父母在七年前自己开荒了一片土地，没有手续，可是我们村里人包括村委都承认是我家的地，现在有人想在这片土地上建厂，问我们租50年左右。请问在这种情况下：

1.我们需要签什么手续才能出租，怎么签？

2.需要经过村委会同意，还是乡镇或区里同意？

3.签这些手续大概要花多少钱，我们需要向国家每年交费用吗？

4.或是高人们有什么办法，怎样处理这件事？不要到时引起不必要的法律纠纷，比如50年中村委会收回或者其他不必要的麻烦。

各位高手们，我只有这25分，可是事情紧急，小女子真心求教！愿高人们不吝赐教！！万分感谢，教的越详细越好！

Answer 1

　　你这种行为是违法的，是典型的“以租代征”，是要受法律处罚的，建议你千万不要这么干，容易鸡飞蛋打。
　　建议：
　　1、尽快去补办开荒的手续。
　　《土地管理法》规定：
　　第三十八条 国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划，在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，开发未利用的土地；适宜开发为农用地的，应当优先开发成农用地。
　　国家依法保护开发者的合法权益。
　　第三十九条 开垦未利用的土地，必须经过科学论证和评估，在土地利用总体规划划定的可开垦的区域内，经依法批准后进行。禁止毁坏森林、草原开垦耕地，禁止围湖造田和侵占江河滩地。
　　根据土地利用总体规划，对破坏生态环境开垦、围垦的土地，有计划有步骤地退耕还林、还牧、还湖。
　　第四十条 开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用。
　　《土地管理法实施条例》规定：
　　第十七条 禁止单位和个人在土地利用总体规划确定的禁止开垦区内从事土地开发活动。
　　在土地利用总体规划确定的土地开垦区内，开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，应当向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，报有批准权的人民政府批准。
　　一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩600公顷以下的，按照省、自治区、直辖市规定的权限，由县级以上地方人民政府批准;开发600公顷以上的，报国务院批准。
　　开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或者渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用，使用期限最长不得超过50年。
　　2、将上述手续补办后要对这块土地进行确权登记；
　　3、补办土地承包手续；
　　4、由县国土资源行政主管部门办理农用地转用报批手续；
　　5、农用地转用批准后确定补偿标准及具体补偿。
　　后面的其他手续与你关系就不大了。建议你最好依法办理，那种“一次性拿五十年租金然后什么也不管”的做法很容易让你跳入火坑，除非你拿了钱就跑。
　　所谓“以租代征”，即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。国发【2006】31号对“以租代征”做了禁止性规定。

Answer 2

真的租出去你们的权利受不到法律的保护的

农用地没有农用地转用审批手续是不能做建设用地，这个审批手续是想当麻烦的

至于开荒土地的使用权，如果土地是村里的，你们只要经过村里同意就好了，如果不是而是所有权使用权不确定的土地，就要经过县级人民政府确认。

至于最后怎么办，就看你自己的了，一次性拿五十年租金然后什么也不管也不是不可以。