2020年的杭州楼市可谓一波三折，出乎意料。年初，受春节和疫情的双重影响，整个楼市几乎都是“冰封”的状态；但3月开始市场快速回暖，到年中市场供求火爆，远洋西溪公馆甚至创下了6万人摇的新纪录；7月，政府被约谈，调控两度收紧，市场由此走向平稳。全年来看，无论是新房市场、二手房市场，成交量均创近年来新高，酒店式公寓市场也明显回暖，迎来一波热销行情。
一、政策动向
2020年杭州政策先松后紧调控呈现重短期、小力度、更灵活的特征
▌2020年杭州政策：上半年抗疫引才、下半年调控打补丁，政策先松后紧
2020年政策环境由松到紧，年初受疫情影响，楼市冰冻，政府一方面鼓励开发商线上卖房、允许房企延缓土地出让金缴纳，另一方面在人才补贴、购房上出台各项政策以吸纳更多的新人才涌入；下半年，调控环境收紧，政府被约谈，7月、9月连续两次出台新政约束市场。
▌调控呈现重短期、小力度、更灵活特征，侧重打击“假落户、假离婚、假人才、假无房户”
7月2日《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》
① 高层次人才优先购房自网签起限售5年；② 增加无房家庭认定中四县户籍家庭1年社保的要求，35000元/㎡以下均价楼盘无房家庭比例提升至不低于50%；③ 不得同时参加两个项目的摇号。
9月4日《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》
①进一步统一税收政策，在办理房屋不动产证时才可缴纳契税；② 完善住房限购政策，老人投靠落户需满3年才有购房资格；③ 调整无房家庭认定标准，增加无自有住房记录的30周岁以上未婚单身和离异单身满3年且在本市限购范围内无自有住房记录满3年的购房人；④ 经确定为热点商品住房项目的楼盘，仅供高层次人才家庭和无房家庭摇号，自网签起限售5年。
表：长三角重点城市五限政策对比
中指点评：2020年尤其是上半年杭州新房摇号狂热，以远洋西溪公馆为代表的现房项目因可立即套现引发“疯狂”摇号。再加上7月24日被约谈，政策开始收紧，下半年杭州接连出台的两次新政可以说是“调控政策的精细化版”，表现出力度小、更灵活的特征，侧重打击“假落户、假离婚、假人才、假无房户”，其落脚点在于填补此前摇号政策、人才优先购房政策的漏洞，继续稳定市场预期。相较长三角其他二线城市更为细致、严格，针对性更强。
二、土地情报
宅地全年创收高居全国第二量缩价涨，外围板块土拍崛起
▌2020年杭州宅地创收2255亿元，位居全国第二
2020年杭州市区共计出让宅地133宗，成交规划总建面1608万方，同比下降10%，揽金2255亿元，同比下降2%，位居全国第二位，土地创收连续两年稳定全国的记录终结。
▌二季度土拍达最高峰，地市从7月调控新政开始快速降温，年末挂零
2020年杭州宅地土拍节点分明，大致经历了四个周期，1月延续20219年底土拍的火热，2月受春节和疫情影响，推地节奏明显放缓，4月开始土地市场开始起飞，房企拿地积极，4月、7月封顶率甚至超过45%；7月调控出台土地市场开始有所调整，除10月亚运村地块集中出让迎来一波热度之外，其余月份均较为冷清，12月更是挂零收官。
▌多点开花，外围崛起，钱江世纪城、富春、东湖、义蓬、锦北等板块宅地成交规模领跑
2020年杭十二区中，郊区依旧占据土拍市场主导地位，萧山、余杭、钱塘新区、临安、富阳成交总建面均在100万方以上，其中钱江世纪城、富春、东湖、义蓬、锦北等板块2020年均成交宅地50万方以上，未来房源供应充足；
主城区中，下城区和拱墅区则为主角，早期的供地大户——江干区供地仅50万方左右，同比下降77.1%，区域土地储备逐渐稀缺。
▌新地价版图——以西湖、钱江新城为核心地价大致分5个圈层
▌以自持为晴雨表，看房企拿地变化：2020年更关注利润空间
2020年三大变化：1、自持比例越来越低，范围越来越广；2、钱塘新区、临安、富阳等郊区自持地块明显增多，投资热度升高；3、房企拿地时更关注利润空间，热点板块共性：低地价、或热度高或供地稀缺或规划潜力大，这类板块流速快，抗风险性强。
▌滨江、绿城、荣安、中梁等浙江本土房企拿地表现强势，两宗百亿地王地块诞生
三、住宅市场
全年销量3850亿元 刷新历史记录，买房重心向郊区偏移
▌住宅总金额刷新历史记录，供销价均同比上涨
2020年在全国疫情反复、及下半年调控不断的背景下，杭州楼市依旧活力十足，热度堪比2016年、2017年火热行情，究其原因：
城市价值继续提升，尤其杭州政府领先全国的疫情防控措施，提升了大众对杭州城市价值的认可，再加上2020年是备战亚运的配套集中兑现期，以及史上最宽松的落户新政及人才补贴新政，吸引外地新人口持续不断地涌入；
供应体量大增，近三年杭州卖地量蝉联全国冠军，为楼市提供了大量的新房源，2020年新批上市体量同比上涨超3成；
限价下的倒挂红利催生了众多红盘，不少资金充裕的购房者参与到楼盘打新行列中。
▌20年的冰火之歌——全年呈倒V型走势，一季度疫情下楼市冰点，二季度攀至高点，三季度调控收紧、市场降温，四季度成交平稳收官
▌余杭、萧山、临安连续三年稳居市场容量前三，富阳、临安近两年量扩容、价上涨特征明显，主城区房源供应逐渐稀缺
▌杭州主流板块在哪？——城市扩容下，买房重心向郊区偏移
▌板块限价地图——60余个板块房价已定，核心与外围价差最大5.78W
第一圈层：主城区的核心地段，
第二圈层：主城区的次级地段
第三圈层：新兴重点发展板块
第四圈层：与绕城范围重叠度高，处于产业疏散带及远郊区核心发展区域
第五圈层：多为城镇板块，当前的价格低洼，承接刚需外溢需求
▌主流产品变化？——面积段90-100方之间，150-300万之间的刚需产品仍占主流；总价段、面积段均呈现上移趋势
刚需产品：100方以下，150-300万之间。但内部呈现新的趋势，90-100方逐渐成为刚需产品标配，90以下的产品越来越少；
改善产品：主流面积段在120-140方之间，总价段在200-400万之间，户型面积逐渐扩大至130方以上；
豪宅产品：千万以上豪宅2020年表现亮眼，面积段跨越大，从130方到300方均有，但200方以上的大豪宅占比越来越高。
▌新开盘：2020年全年推盘860余次，12.8万套新房源入市，摇号前热后冷
▌摇号热度分化：望江、奥体、之江等核心板块供应短缺，摇号困难；未来科技城、良渚新城、北部新城供应大但中签率低，表现十分抢眼
▌全市库存持续攀升至765万方，但市场流速快，出清周期仅6.4个月；余杭、萧山、临安抗库存大旗，各区去化均无忧
▌2020年最热销的盘有哪些？——疫情背景下资金重点流向楼市，4.5W以上高端盘在金额TOP20榜单占据七席；个盘来看，保利澄品领跑金额榜，万达同心湾居面积首位
四、酒店式公寓市场
2020年公寓市场走出独立行情量价齐涨，大平层产品异军突起
▌疫情下的杭州商业——整体市场供应减少，量价小幅增长，库存消化效果显著，但尚处低谷；受疫情影响各业态分化加剧，公寓走出独立行情
▌2020年公寓市场从低谷中开始爬升，量价齐涨，尤其是从下半年开始，高端公寓成交火热，拉升整体市场热度
自2018年年中酒店式公寓成交量断崖式下跌后，酒店式公寓年成交量一直难以回归2017年的高光时刻，2019年更是近五年成交低谷。2020年，市场从低谷中爬升，成交量同比上涨近3成，成交价接近3W，创历史新高。
从年内走势来看，一季度受疫情影响市场供销冷清，二季度开始逐渐回暖，月均成交超10万方，价格处于相对低位；进入下半年，市场热度持续高涨，尤其是以龙湖紫金上城、世茂泰禾中央广场、海威天地为代表的均价3.4-3.8万/㎡的项目入市，去化表现火热，同时也结构性拉升了市场整体均价。
▌谁是2020年公寓成交的主力军？——之江度假区最亮眼，钱江世纪城、城东新城紧随其后，老余杭、三墩北增长最快
▌哪个项目卖得最好？——龙湖紫金上城、泰禾中央广场、久耀商业中心位居2020年销售套数TOP3，小户型低总价、地铁+商业加持、地处强产业支撑板块仍是公寓投资的硬杠杆
入榜TOP20项目多位于城西，之江度假区、未来科技城核心区、三墩等板块2020年公寓投资热度高涨。从个盘来看，小户型低总价/地铁+商业/科技互联产业支撑，仍是酒店式公寓头部项目的共通属性。
五、二手房市场
2020年市场空前活跃量、价均创新高
▌2020年二手房的开挂行情——政策端、新房端、供应端等相关因素的共同刺激下，二手房交易市场空前活跃，成交量创历史新高
2020年杭州二手房市场的开挂行情，源于以下因素刺激：1、疫情后杭州新房的快速升温，及不断放宽的人才端、资金端的政策，刺激了主流置业群体对市场的乐观预期，进而选择快速入市；2、前期不少板块热门次新房陆续领证并开始流入二手市场，再加上新房市场中红盘越来越难摇，导致不少置业需求从新房转战二手房市场；3、房源补给充足，可挑选性强，二手房挂牌量超12万套，给购房者足够多的选择空间；4、公民同摇的学区房新政策，提前释放了一大批学区置业需求。
▌二手房价格持续攀升，12月创历史新高，同比上涨8.69%，涨幅仅次于深圳、上海；西湖、滨江和上城区价格涨势可观，涨幅均在6%以上
▌置业外溢效应愈发明显，余杭成主力承载区域，老城区二手房成交乏力；余杭区成交涨幅最大，公民同招政策背景下，学区资源优势明显的西湖、拱墅区二手房成交量也上涨明显
▌购房需求特征变化——80-90方之间的置业需求最为集中，老破小房源需求明显减少，购房面积趋大化现象开始明显
90方以下的小面积二手房需求最为集中，占比64.7%，其中80-90方之间的房源成交占比32.2%；
疫情不断反复背景下，购房者越来越重视物业的服务，短板明显的老破小需求逐渐减少，70方以下的成交房源占比缩减4%；
购房面积趋大化现象开始明显，主要由于今年以来改善性和“一步到位”的需求增多。预计未来大面积段房源的需求比重还将持续上升。
六、竞争格局
本土房企强势回归 2020年拿地、卖房表现均较活跃
▌房企拿地排行榜——浙系本土房企强势回归，滨江绿城重夺前二，拿地规模远远领跑，强势捍卫本土优势
▌本土VS 外来——滨江深耕主城核心及萧山中心板块，绿城偏好低密宅地，祥生、中天偏安一隅深耕，融创等外来品牌房企则偏向在外围区域拿地保障利润
▌房企销售排行榜——房企流量榜门槛值提升至150亿元，滨江、绿城稳居冠亚军，融信、保利、德信、融创也站稳杭州第一阵营
杭州流量金额TOP10门槛值提升至150亿元。滨江集团、绿城中国和融信销售金额位居前三席位。面积位居前三的分别为绿城中国、滨江集团和融创中国。此外，万科、保利等外来房企持续深耕杭州市场，盘子也越做越大；值得注意的是，2020年浙系本土房企强势进击，以德信、宋都、中天为代表的本土房企也入围TOP行列。
七、趋势展望
▌城市预判——杭州亚运会时间逐步临近，城市发展红利预期依旧存在，人口、资本、财富将加速集聚，持续支撑未来几年的楼市热度
▌政策预判——2021年楼市政策面放开或适度放开的概率极低，“限购、限贷、限价”必将延续，且有继续打补丁的可能
在“三稳”、一城一策、精准调控背景下，地方政府因城施策实现三稳目标。11月22日，中共浙江省委发布关于制定浙江省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议。规划文件第27条中提到：
“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，有效增加保障性住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。”
在房住不炒的准基调下，结合当前杭州楼市的火热程度，预计2021年杭州楼市政策面放开或继续适度放开的概率非常低，四限必将延续，且不排除有进一步加码的可能，升级的方向预计将更微观，更细化，继续打补丁。
▌土地市场预判——2021年市区预计推地量超万亩，主城仅占1/5，总建面规模大概率超1500万方；供地区域来看，郊区为主，2020年远郊新兴板块崛起的趋势将延续
▌新房市场预判——2021年全年预计量价走势稳健，量变动幅度-5%-5%之间，价将在5%的管控线以内波动，全年走势预计将前热后冷
▌二手房市场预判——量价大概率稳中有升，外围置业热度只增不减，学区房、倒挂板块次新房仍将是购房者“心头好”
2020年的二手房市场，虽然受到年初疫情影响，但是疫情恢复后，市场走势令人出乎意料，成交量价屡攀新高，市场呈现一片火热景象。展望2021年，在杭州城市面持续向好、楼市尚未面临失控程度的前提下，二手房市场预计将维持较高的市场热度。
量：稳中有升。支撑点有3个，杭州新人口的持续流入、新房难摇大量需求流入二手房、不少优质交付新盘流入二手房市场。
价：整体仍上涨，但分化。强需求支撑下的价微涨，但有喜有忧，未来科技城、奥体、三墩北等热点板块价格仍有继续上涨的空间，也有不少板块或小区存在有价无市的现象。
板块：萧山余杭等外围热点板块置业热度只增不减。2020年，教育、商业配套越来越完善，年底多条地铁线路开通，融入主城速度加快，余杭、萧山等外围区域仍是置业热点。相对来说，富阳、临安二手房仍面临有量无市的局面。
置业偏好：学区房、倒挂板块次新房、地铁盘。这三类热点小区2020年供不应求，且价格水涨船高，2021年。
库存：高压预警。二手楼市的库存突破13万套，库存“高压”警戒线已经开始预警。此外，不少楼盘都加快进度争取亚运会前交付，未来新房交付增量可观。