同等条件优先续租权如何认定

Question

如题所述

Answer 1

房屋的续租权称为优先承租权，优先承租权是指在房屋租赁合同中，租赁期限届满，出租人需继续出租的，原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得租用权。
【法律分析】
优先权是一种附限制条件的物权，在同等条件下才享有。同等条件的内容，首先是指同一价格，即租金应当相同；其次，租金的支付方式与期限，也应等同，若是分期付款，那么分期付款之方式亦应相同。可见，在出卖房屋时，承租人在同等条件下享有优先购买权，那么，在出租房屋时，承租人亦应可在同等条件下享有优先承租权，这与立法精神并不相悖。我国法律只规定优先购买权，如承租人对租赁房屋的优先购买权、共有人对共有财产的优先购买权等。“优先承租权”并非是法律、行政法规的强制性规定，如果在合同中约定足够程度的违约责任，以防止出租人在利益驱使下违约将房屋租赁给第三人，这样才有可能实现“优先承租权”。虽然我国现行法律没有“优先承租权”的规定，但有关法律、行政法规也并没有禁止合同当事人约定这种权利，因此只要这种约定是双方经过协商一致，就应认为约定有效而受法律保护。
【法律依据】
《中华人民共和国民法典》第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。