写字楼综合竞争力优势在哪儿

Question

如题所述

Answer 1

写字楼租赁市场正在由供不应求向供大于求转变，其中为数不少的写字楼投资客加入到租赁竞争中，这一群体的不稳定性，将进一步激化写字楼租赁市场的价格竞争。
在经济不确定趋势下如何形成写字楼综合竞争优势，寻求差异化定位，保持核心地段的楼盘特色，赢得市场和广大租户的口碑，继续保持稳健的经营局面，对从事写字楼租赁的专业公司显得尤其迫切和重要。
　地段价值
在房地产开发界有句老话“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。从写字楼的发展来看这一房地产开发的金科玉律仍然起着效果，徐家汇的实业大厦，美罗城，港汇广场，南京西路的嘉里广场，梅、泰、恒广场等都得益于“地段”的优势在写字楼运营中成为佼佼者。
但是随着经济、交通、企业成本、大公司知名度等综合因素的影响，地段决定价值也不是唯一的。徐家汇的金轩大厦，建汇大厦，金轩大厦等写字楼租金单价仅维持在人民币3.0元/天/平方米，该价格低于次中心新建的一些写字楼项目，甚至低于一些工业厂房改造的LOFT。此外随着地铁交通的发展，地铁沿线办公理念逐步盛行，以及目前新兴的企业总部概念，使得这部分的写字楼项目正在瓜分传统CBD地区的优质租户，如耐克即将落户江湾某企业总部项目，微软从徐家汇美罗城搬迁到紫竹园区等案例屡见不鲜。徐家汇街道招商中心曾表示在2013年间徐家汇核心商圈优质办公租户大量流失，地段概念逐步在写字楼运营中有淡化趋势。
究其原因主要有以下几方面。第一，随着上海的国际化进程不断加快，外来人口及公司大幅增加而成为上海写字楼租赁的主要消费者，对于这部分客户来说传统CBD的概念相对淡漠，还有世界知名的500强公司，其公司实力的体现并不需要“地段”的帮衬。便利的交通，合适的办公项目，有创意的楼宇设计，往往是这部分优质租户选择写字楼的主要因素。第二，传统CBD地区写字楼往往存在楼龄较长或维护不善，交通拥堵，停车困难和生活成本较高等因素，这些原因导致一部分租户搬离传统CBD地区。第三，随着世界500强等大型公司发展策略的改变，承担其外包服务，延伸服务行业的公司也会考虑业务开展的方便随之搬迁。
　　物业管理
一个写字楼项目的地理位置和硬件水平基本能反映这个项目的等级，而物业管理则是写字楼等级的一个软件品牌，是体现楼宇服务水平的主要方面，虽然物业管理无法改变硬件水平，但是通过物业管理的服务水准和维护技术所产生的品牌声誉往往在多年后会形成差之毫厘失之千里的效果。同为90年代末期开盘的金轩大厦和美罗城，时至今日美罗城的租金仍保持在徐家汇的平均水平之上，且租户结构较为优质，而金轩大厦租金水平却只有美罗城的一半，虽然导致这种结果的因素很多，但不得不承认由于物业管理的差距，使两者在多年后的楼宇等级发生了极大的差异。
另外，由于写字楼项目出售与否也影响到物业管理能否到位，这是由于项目定位而导致的结果，散卖项目无疑给物业管理带来更多的困难，维护改造举步艰难，因而销售型写字楼物业管理水平很难提高在业内早已达成共识。
从写字楼的使用人群来看，一个普通白领在办公室的活动时间远比要在家里多得多，因此写字楼的物业管理要比住宅物业管理更为细致。租户对写字楼的舒适度，照明度，清洁度，安全性，智能型，专业性等方面的要求越来越高，也促使目前写字楼的物业管理水平得以不断提高，随之而来的物业管理人性化又成为写字楼物业管理新的课题。各种物业星级评定，物业等级评定也使物业管理的分级越来越像酒店的评级体系。对楼宇的等级起着至关重要的作用。