法律咨询---合同纠纷

Question

甲与乙的合同条款如下：
一.租赁期限
租赁期共24个月或天，从2010年7月1日至2012年6月30日合同期满，协议双方签字后甲方将次日把门面房交乙使用。
二.租金
1.乙方在甲方签订租赁合同时应向甲方交纳合同定金15000元，并适用定金罚款。
2.甲方双方议定是每年租金80000元，第一年租金半年一付与定金一次性付清，下半年租金提前2个月支付，余下的年租金由乙方在每年度2011年5月30日提前一个月一次性交纳下一年度全年租金给甲方财务部。合同期满前3个月如乙方仍要续租，价格随周边市场价格调整。

如任何一方在合同期间违约要赔偿给对方全年租金的30%违约金做违约。
本合同经双方签字生效，且乙方定金和首期租金付清后方可生效。

合同签订于2010年6月8日

乙方有甲方签字的定金收据3000元

此合同签订后20天，乙方退租，甲方要乙支付全年租金的30%的违约金，请问这个合理吗？乙方有没有反驳甲方的理由？
“本合同经双方签字生效，且乙方定金和首期租金付清后方可生效。”
合同上确实是这么写的，所以比较含糊，是个条件只要满足一个就生效还是两个条件都要满足才生效？

据了解问题中提到的甲方并非第一房东，是从别人那租下后再转租的，另外乙方退租时3000元的定金已交给甲方

不知那位高人能指点一下如果我是乙方，应该从那几点问题上着手，有没有胜诉的可能性？？

回家仔细看了一下收据上写的是订金，不是定金，我在网上查询了一下订金是不是可以退还的？？

Answer 1

“本合同经双方签字生效，且乙方定金和首期租金付清后方可生效。”
是不是搞错了？

1. 如果是“签字后成立，待定金和首期租金付清后才生效”，那么甲乙之间的这个合同只是成立，还未生效！

如果合同未生效，那么合同所约定的违约责任，也当然无效！没有约束力。

2. 另外，“年租金的30%”这样的违约金约定显然过高，房屋租赁本来就有特殊性，这家不租了，可以给另外一家租；中间的损失可能会有空关损失、租金差额；但也有可能获得的租金更高！因此，可以根据《合同法》的规定向法院提出调整违约金。

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的规定：
“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”

如果房东无法举证证明违约金“30%年租金”的合理性，则法院很有可能参考违约行为的性质，损失的大小酌情调整违约金。

祝顺利！

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根据你的补充，补充回答一下：

1. 我认为，既然你是乙方，那么肯定是做被告的咯。从抗辩的角度，一定要说两者同时具备合同才生效，因为用的是“且”字。这个是主要抗辩，合同未生效，所以不存在违约。

2. 甲方系二房东，他有没有合法取得原房东的许可转租，这也可以适当提一下。在未征得原房东同意之前，租客（甲方）无权将房屋转租出来！签订了合同也是无效的。这个在甲方起诉你的时候，他就必须要证明自己是房屋的权利人（是房东，或合法的转租人），立案的时候就要出示类似证明的。

3. 有无实际损失。如果甲方提出了30%违约金，你可以把这当做退一步的抗辩方案：即使合同生效了（记住这是退一步，你认为合同未生效哦），你也认为对甲方未产生任何实际损失，可以请求法院核减违约金。甲方如果认为自己有实际损失就必须要举证了（比如这20天没有收到租金）。

4. 你说的是3000元定金交给甲方，被他没收了吧。这种事情，当做舍财免灾吧。你如果主动起诉甲方要求他退还定金，那也太有点那个了。毕竟你占用了人家近20天。。。

祝顺利。

Answer 2

早些年我国法院针对“订金”和“定金”采取形式审查方式，也就是说写什么就是什么，而不管合同的实质内容。

近些年到现在，法院开始重视实质审查，也就是说结合合同内容来判断到底属于何种。

你这种情况属于“定金”，而非“订金”，后者是买东西或服务预先给付的费用，不是前者有督促和惩罚性质的“定金”。

Answer 3

合理，不违反公序良俗的前提下，有约定依约定。

Answer 4

如任何一方在合同期间违约要赔偿给对方全年租金的30%违约金做违约

甲方和乙方约定的违约事项 合理

Answer 5

　　合同纠纷双方可以先协商解决，协商不成只能诉诸法律来解决。去法院起诉立案需要有原告身份证明，起诉状，并预交案件受理费。
　　《民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
　　（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
　　（二）有明确的被告；
　　（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
　　（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。