《物权法》出台前开发商向别墅业主赠送的地上无产权车库和露天车位，现在能认定为全体业主共有吗?物业小

Question

《物权法》出台前开发商向别墅业主赠送的地上无产权车库和露天车位，现在能认定为全体业主共有吗?物业小区内的地下车库（均为有产权车位），由物业公司服务管理，临时进出车库的车辆临停停车费，能作为全体业主公区收益吗？法定理由是？

Answer 1

地上车位的土地使用权归广大业主共同共有是没疑问的收益归广大业主所有，无产权证的车库的管理权在使用人身上物业公司没权利收费，要确权就是车库高度不满二点二米，还有是没经公共面积分摊的车库且未确权的车库，地下室车位无论物权法实施前后均属广大业主的共同产权，但是物权法对不确定产权又没进行面积分摊的车库，地下车位在销售时有处置权，前提不能单独处置，可以以销售合同的约定来确定使用权，另外地上车位，地下车位物业公司经当地物价部门批准可以收停车费，除去必要的开支交业委员处置也可纳入专项维修资金帐户，广大业主受益了。临时停车费也和以上收费一样性质属公共收益，每月物业公司临时停车费收入究竟多少较难监管，物业公司要凭良心报业主大会了。追问

亲，地下车库车位是有产权的

地上车位是独立的车库，一个一个独立的车库，购别墅送车库，这样的。物业几年来只收的物价局批的每个70元物业费。

地下车库这几年陆续出售了，收70元物业费/每个。有无产权车位的业主家亲朋来小区车库停车的临停费是我需要问的问题。这个临停是物业公司作为合同单位进行此小区的物业服务工作，临停是物业服务合同中约定的车库停车管理中的一项。临停作为全体业主的公区收益可行的理由是什么？

请看明白，是临停。价格也是政府审核批的，并每年年审，挂在最明显位置的。

地下车库车位已售业主，并且都有产权。如果是有在无划线位置，角落等地方停车，物业收了月租费，可在业主大会同意下，按比例分成，提取部分作为收益。这个收益是否只能作为产权车位业主共有，而不是全体业主共有。

追问了，希望能回答圆满。

追答

地上车位无论固定的临时划线的收益划归全体业主所有，业委会扣除物业收入可以用于小区公益和纳入专项维修资金帐户，不是广大业主都收益了吗？

车主占用了广大业主公共地盘就要付出代价让广大业主受益，怎么是车主受益呢？

不要混淆7O元车位物业费和临停费的概念，物业费是不分成的，临停费要分成的，业主自有车库，车位请上锁谁再能停车？

请查阅《物业管理条例》，《价格法》，《物权法》《关于审理物业管理纠纷若干问题》的司法解释。

追问

晕。你能看懂我想问什么再回答好吗？

看明白我的提问

不过还是很感谢你百忙中回复。你说的这些我是非常清楚的！我只是想问我要的东西，并且有正确的理由

谢谢你。虽然不是我想要的，也谢谢了！

如此的理解地上和地下，建议你再深入到物业论坛学习交流下。

追答

物业论坛？我只在法规的框架下与你讨论，你的题目太绕，不能代表你物业管理的水平高，我可是实际操作了三十多年了，你是物业管理师还是研究员？请理论联系实际吧！

你只知道物权法，不熟悉价格法，请了解了你的问题迎刃而解。

追问

请大叔您看清楚我追问的字啊！从法律角度给我一个（有产权）车库临停收费作为公区收益，而且是全体业主公区收益的法定或其他规定，理由。明天会需要

追答

我已说过产权自己的车库可锁上，是你的权利，不锁库门及地桩锁，占用了怪谁，物业收了临停费违法，可到当地物价局投诉，有证据会得到支持。

追问

临停费是政府审核，每年年审，政府来车库张贴的收费价格。

每年车库都会接受两个部门审核

临停费。

就是一个小时多少钱，30分钟内免费等等

有停车库管理资质

追答

你可以让停也可以不让，产权人有权决定，加锁就不让，完全合法，你也可委托物业临时出租泊位，收益与物业分成，签合同。

追问

这个怎么办。实际上，目前包括房管局物业科也没想过临停分收益问题。是我自己纠结在此

追答

上海可以这样做

由于目前停车问题矛盾突出，这也是一种资源，可以利用，几方得益，何乐而不为？又没侵犯公共利益。

追问

针对小区服务，不会单独与一户签。车库管理责任赔付大于收的车位物业费。豪车的搽挂等问题，一遇上就是上万，甚至几万，保险能规避减少一点风险。如果以后能采用你说的单独签，也是一种办法，管理费会提高，根据单独约定。

临停我已经基本想明白了！作为产权是业主的车库，只要没停产权人车位上，只停在开发商没有卖出的车位上，业主不能分临停收益。 如停在业主产权车位上，或车库角落，车库的宽敞空地上，都应作为公区收益，协商分成。

追答

只提供泊位，没保管责任，我们在停车发票上印只提供泊位，其他一切自理，在固定停车位每户签合同，不承担保管责任，保管需另行签保管协议，是价格法中的特需服务概念，另行支付保管费。

追问

搞定。哈哈。

追答

开窍了。

追问

您的想法和我们一样，甚至试过这样的做法。但是实际操作中，一旦车在车库出了问题，业主还是会找物业麻烦的，并以此不交物业费，除非告他。

甚至挂了横幅进行宣传。

谢谢您陪我分析。换位思考，我会把这个事情处理周全，尽可能业主和物业都满意。