对房屋买卖协议违约应承担的责任

Question

我于近日与某人签订了房屋买卖协议书，并收到购房定金5000元，还没有办理房屋过户手续。此房屋户主是我父亲，卖房期间一直在外地，卖房整个过程是由我和买房人的女儿接触并商定的。协议由我签字，甲方（出卖方）处签的我父亲名，代表人处签的我的名。乙方（购买方）是由买房人的女儿代签的（买房人在外地）。协议没有约定过户日期，但约定了搬离房屋的日期（两个月后）。现在想问这样一个问题：如果我父亲知道卖房这件事，但授意17万元卖掉，而我以16万元的价格签订了卖房协议，那么，我是属于无权代理还是越权代理？违约的话，父亲是否承担违约责任？我应承担怎样的责任？

Answer 1

　　《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据这条规定,即便未约定违约金守约方依然有权要求违约方赔偿损失，但是损失的确定需要守约方提供证据来证明。司法实践中违约责任的赔偿主要可以分为迟延履行的损失赔偿和解除合同的损失赔偿。
　　关于迟延履行的损失赔偿问题，如果没有约定违约金，那么可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问提的解释》第17条和第18条的规定，即守约方可以要求违约方按照未付房款或者按照已付房款的人民银行金融机构计收逾期贷款利息来赔偿损失。
　　根据《合同法》的上述规定，如果因违约导致解除合同的，必须要守约方证明自己因此遭受的损失。除了迟延履行的损失，可能还会产生佣金损失、误工损失、房价涨跌所产生的房屋差价损失等，如果合同中未约定违约金，就需要守约方对于主张的损失逐一提供证据加以证明。

Answer 2

属于无权代理，合同效力待定。如果你爸爸同意你代理，并愿意以十六万卖房子，合同变成有效合同。如果你爸非要以十七万卖，不承认你的代理行为，合同无效。你存在欺诈行为，要负递约过失责任，双倍返还定金，也就是一万。你还是劝你爸把房子卖了吧，免得麻烦。打官司也要败诉。

Answer 3

你当然无权代理，得有授权书。违约的话肯定要承担责任，你应承担陪尝的责任。

参考资料：www.serumi.com.cn

Answer 4

你说的情况很难判定是否属于无权代理。如果是无权代理则你父亲不需要承担责任，但你需要赔偿相对人。但是，也有可能被认定为超权限代理或表见代理，那么合同会认定有效，你父亲应当按照合同履行，履行后可以向你主张赔偿。

西安房产律师

参考资料：http://www.lawfdc.com

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