借名买房究竟会有什么样的法律风险？如何避免借名买房的法律风险

Question

如题所述

Answer 1

2005年温先生欲通过贷款方式购买朝阳区一套商品房，但因临近退休，银行不给贷款，他只好找在外企工作的外甥郭某协商。郭某同意帮忙，以自己的名义与开发商签订购房合同，并与银行签订贷款合同。温先生则支付了购房款，负责每月还贷。温先生装修新房后入住，却不料去年郭某有了外遇，其妻朱某起诉离婚，要求分割登记在郭某名下的这套房屋。温先生得知后心急如焚。
朱某起诉离婚，要求对该房屋进行分割，而郭某是在与朱某夫妻关系存续期间取得的该房屋所有权证。在没有其他法院对该房屋权属作出认定前，受理离婚案件的法院应当以房屋所有权证上登记的人推定为房屋所有权人，因房屋所有权证是证明房屋所有权的合法凭证。因此，该房屋有被分割的风险。
避免借名买房风险应做到以下四点：
1、全面了解登记购房人
在借名购房前，实际出资人应当对登记购房人进行全面了解，不 于诚信情况、为人处事等方面的内容，还有相关的身份证件以及债务关系等，这些都需要了解清楚，以免承担不必要的损失。
2、做好书面约定的协议
如果双方没有做好书面约定，那么在发生纠纷时实际出资人就无法保障自己的权益，但如果双方之间存在借名登记书面约定，当实际出资人主张房屋确权或者依据双方之间的委托等合同法律关系要求登记人办理房屋过户登记的，法院就会予以支持。
3、约定不清也可追还款项
实际出资人提供证据证明其对房屋确实存在出资关系，但不足以证明其存在保留权的意思表示的，那就无法要求登记人办理房屋过户登记手续，但有权向登记人另行主张出资债权。
4、做房地产个人抵押
实际出资人还可与登记购房人至房地产交易就该房地产做一个个人抵押，由登记购房人将该房地产抵押给实际出资人，这样登记购房人就无法跳过实际出资人擅自出售房屋和损害实际出资人的利益。

Answer 2

1、名义产权人反悔的风险。同样，如果出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难。
2、在名义产权人领取房产证之后，至将房屋产权过户给出资人之前，如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务，或存在离婚纠纷，则房产很有可能被查封或拍卖，或者名义产权人发生意外，可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。
3、即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。
要想避免借名买房的风险应做到以下几点：

一、弄清楚所购房屋的性质
如果所要购买的房屋是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，那么较好不要购买，以免发生纠纷，造成房钱两空。
二、签订“借名买房合同”需言明房屋所有权归谁所有，明确双方的权利义务
借名买房人一般是实际出资人，因此，应当在借名买房合同中格外注明“经双方协商以甲方的名义购房，本房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关”等特殊条款，防止因房屋所有权不明确，为日后发生纠纷埋下隐患。
三、借名买房人控制买房手续材料、留存足够的证据
出资的原始凭证，如存折、购房发票等，务必保存好。这样一旦名义产权人对借名买房合同的约定反悔，借名买房人就可以凭借足够的证据证明该房屋是借名买的，实际产权归借名买房人所有。
四、约定严格的违约责任
为防止名义产权人违反借名买房合同的约定，将该房转让或抵押给第三人，在借名买房合同中较好约定：登记购房人不得过户房屋、迟延过户、将房屋卖给第三人，等等；如果出现此类违约情况，就要承担相应的违约责任。这样就为双方严格履行借名买房合同，提供了相对充分的法律保障。本回答被提问者采纳