买法拍房，对竞拍人影响最大的就是上拍公告中的“价格”——起拍价、加价幅度、保证金、评估价。
这几个价格，决定了竞买人要不要参拍、出价空间，以及资金方案。
起拍价越低，参拍空间越大，竞争人数可能会越多。
加价幅度越大，就代表举牌幅度越高，对竞买人的出价能力有一定影响。
保证金越少，报名参拍的门槛越低，参拍人数可能会越多。
评估价与起拍价的差额越大，折扣率越高，竞买人的出价空间就会越大。
01 这些价格是如何规定的？
在司法拍卖过程中，报出的第一口价，就是起拍价。
在起拍价基础上每次应价加的最少价格，为加价幅度。一般为1万及其倍数。
保证金主要作为参与竞买并遵守拍卖规则和各种竞买规定的担保，避免因为竞买人参拍导致的司法拍卖损失。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条规定：对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。因此，评估价为法院认可的市场价。
【起拍价确定】
网络司法拍卖应当确定起拍价，拍卖起拍价即为保留价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市场价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十①。
注释：①《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释【2016】18号）第十条。
在实际上拍的过程中，起拍价约为评估价的70%，保证金约为起拍价的10%，加价幅度约为保证金的5%。
多数人认为评估价就是市场价，也就是目前房产在二手房市场上的交易价格。但实际上，法拍房评估价的确认方式还有很多。
02 评估价的确认方式是什么？
法拍房上拍评估价主要有四种确认方式 ：
1.与被执行人议价。
法拍房在上拍之前，法院都会通知申请执行人、被执行人，将双方约在一起进行协商，确定一个双方都认可的价格。
一般情况下，涉案人员越少，达成协议价的可能性越大。
如果协议价获得法官的认可，就会直接将协议价作为房屋的上拍评估价。
如果被执行人不配合议价或者下落不明，案件涉及众多当事人且意见不一致时，法院就会考虑采用其他方式。
目前，这种与被执行人议价的方式，适用情况有限，约20%法拍房的评估价来源于此。
如果遇到这类以协议价作为评估价的法拍房，必须在参拍之前知道法拍房的真实市场价，否则很可能会高价买到低价法拍房。
2.评估公司定价。
评估公司，是指专门评估房产价值的有关机构。每年法院都会对这些评估公司进行审核，审核通过的评估公司才有资格为法拍房出具资产评估报告。
为了避免人为因素扰乱评估价格，法院会采取摇号方式选择评估公司，最大限度的保障司法公正。
评估公司所出具的资产评估报告中会详细记录评估房产的具体情况、评估方式、评估标准、评估结果，以及其他有效期等信息，内容详实，准确性高达85%。
通过评估公司确认评估价的法拍房，在上拍页面中会明确带有附件：评估报告。
目前，约有40%的法拍房通过评估公司确认评估价。
3.网络询价。
目前法院认可的询价平台有：京东、阿里、工商银行融e购三个。
网络询价的评估价，由负责上拍的法官，登录询价平台，输入房屋信息就会自动生成评估价，最终评估价为三个平台的均价。
这个看似公开公正的方式，其实有着巨大的缺点：那就是价格未必能符合市场的实际情况，而且三个平台之间价格存在差异，不如由评估公司定价来得准确。
这套房源就是根据三方网络询价平台的评估数据，获得的均价作为评估价。评估价为1173.36万元。
但实际上，单单拿Lianjia二手房的数据来对比，挂牌价已经是1500万。
房源上拍的评估价与挂牌市场价差了三百多万，导致竞买人忽略了真实市场价，仅依据页面公示的评估价作为参考对象，错失参拍机会。
目前，约30%的法拍房评估价来源于网络询价。
4. 定向询价。
定向询价的对象，一般为房管局或者其他政府机构。
在上拍之前，法院会出具某一套法拍房的询价函，询价函中会写明询价要求以及相关信息，被询价的机构会在指定期限内给出结果。
由于过程繁琐且定向询价的对象难以确定，所以定向询价的方式目前比较少用。
03 如何找到法拍房真实市场价？
竞买人可以自行了解到的法拍房市场价方式有三种：
1. 周边二手房中介。
可以自己去法拍房所在小区周边的二手房中介处，询问有关信息，主要询问三个方面：近期成交价、小区环境、成交热度。
了解近期成交价，可以知道近期这套法拍房在二手房市场中的行情，是不是抢手，有没有投资空间。
了解小区环境，可以明白房源的宜居程度，不管以后是打算自住还是转手挣差价都有不小的价值。
标的周边二手房的成交热度，可以换个角度看出这套法拍房的市场热度，预估竞拍人数以及竞拍价格。
2.二手房平台。
一些二手房平台，为了获客会将挂牌价发布到官网上。因此，我们也可以通过二手房挂牌价来了解到法拍房所属小区的具体情况，来判断这套法拍房值不值得参拍。
值得注意的是，二手房平台仅代表该平台的单向数据，并不能完全代替真实市场价格。
3. 网络询价。
一般，专业的评估公司会开发出，关于城市房价评估的微信小程序，不需要账号密码就可以快速查询。
这里的网络询价数据来源主要是二手房成交数据，准确率可以达到80%。
为了帮助客户解决参拍前的担忧，蓝鲸法拍依据近三年客户的实操案例，总结了一套标准的法拍房尽调模板，为每一套法拍房制作尽调报告。
针对法拍房的评估价，形成了一套自己的尽调方法。
通过小区历年成交数据，计算出标的所属小区换手率，分析出小区的真实市场热度。
根据二手房成交到手价格，比对法拍房参拍价格，梳理出房源的真实价格，给出竞价分析及参拍价格建议。
此外，尽调报告还包括标的基本信息调查、下户看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查等七个模块。
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