楼市“周期论”：2022年是新一轮周期的开启？

Question

如题所述

Answer 1

楼市“周期论”：2022年是新一轮周期的开启？
中国房地产行业经过二十余年的发展，已经经历了三个完整的周期。
第一个周期发生在1998年至2002年之间。当时，福利分房制度的取消标志着商品房时代的到来，房价开始稳步上升。到了2007年，随着调控措施的加强，央行在一年内连续加息六次。2008年，全球金融危机爆发，房价应声下跌。
第二个周期从2009年持续到2014年。为了应对金融危机的影响，中国政府推出了著名的“4万亿计划”，央行在一年内五次降息、四次降准，楼市随之迎来新一轮上涨。但随着“国十条”的发布和房地产税试点的启动，调控措施加强，房价上涨的趋势逐渐结束。
第三个周期从2015年持续到2021年。在此期间，中国股市启动，吸引了楼市资金，房地产库存上升，楼市“救市”措施启动，货币化棚改政策实施，购房需求得到释放，房价一路攀升。2018年，房价达到高峰，随后调控政策趋严，直至2021年楼市进入“寒冬”，房地产市场陷入停滞。
这三轮周期中，调控政策从宽松到收紧，再到宽松，房价也经历了从上涨到下跌，再到上涨的过程。当前，政策再次转向宽松，这是否预示着新一轮周期的开始？
中国楼市的前三轮周期显示出明显的特征，也反映了中国楼市是一个“政策市”。2022年已过去四个月，楼市宽松政策变得更为明显，不再像2021年底那样谨慎地“止跌”，也不再试探性地逐步降低房贷利率。2022年的“救市”措施更为积极，从中央到地方都在大力推动“稳楼市”政策。
在中央层面，金融委联合五部委发出了积极信号，支持“稳楼市”，强调“因城施策”，满足合理住房需求，凸显楼市作为支柱产业的重要性。
地方层面，今年已有超过110个城市出台了“稳楼市”新政，包括降低房贷利率、降低购房首付、放宽公积金贷款、提供购房补贴、放松购房限制等措施。这场“救市潮”从三线城市蔓延至一线城市，未来可能会有更多城市加入，政策可能进一步宽松。
综合来看，我国楼市经历了三个完整周期，房价经历了涨跌变化。今年全国自上而下的积极“救市”措施可能意味着新一轮周期的开始，楼市“回暖”似乎指日可待。