房子烂尾，该由谁承担？

Question

如题所述

Answer 1

房子烂尾的后果该由谁来承担？近年来在诸多民生问题中，烂尾楼绝对算得上是对普通人影响最大的一个。

咱们掏空家底买房，一旦房子烂尾面临的将是房前两空，外加负债半生的毁灭打击。多数人对房子烂尾的态度是，我首付贷款是为了买房，现在房子鸡飞蛋打了，凭什么还得还房贷。亏了首付我都认了，这房子我不要了还不行吗，烂尾楼银行拿走房贷我可就不还了。这个想法放在常规认知中当然没错，但在法律角度上却是行不通的，哪怕烂尾楼从头到尾都只是张图纸，房贷也得照还不误。这是因为购房者的购房合约是和开发商签署的，贷款协议却是和银行签的，如果买到的房子烂尾，你可以向开发商起诉可以索赔，但这跟银行没有关系，银行贷款给的是你，然后是你给了开发商，法律关系清清楚楚、明明白白。

这看上去好像没什么问题，其实问题可大了。烂尾楼并不是缺乏建设资金才烂尾的。 很多烂尾楼，甚至只差几十万资金就能竣工但依然只能烂尾。这是因为每一个烂尾楼身上其实都背着一屁股烂账，等到购房者得知楼盘烂尾的消息，开发商早就成了账面上的穷光蛋，你要打官司没问题，开发商违约无庸置疑，官司几乎都能打赢，但账上却没钱赔你，这就要说到我们骚气的房地产模式了。风险你来担，利润他来赚。过去商品房的预售制度是允许开发商在房子刚盖一点的时候，就拿走全部房款，而开发商拿走了房款想的不是尽快完工而是继续买地圈钱，为什么这么多烂尾楼会烂在刚封顶的时候，因为按照业内惯例，楼盘封顶就得付第二期的施工款，这几乎是开发商买地后的唯一之处，但问题在于钱都挪用了，拿什么付施工款呢？

一旦付不出来就只能烂尾，甚至有不少开发商，不仅把房子卖了一边，还能对外再抵押一遍。反正利用信息差也没人知道，因此烂尾楼会拖欠100%的购房款，买地的时候欠银行的贷款，大量的施工款以及私下的民间借款，整个项目的总欠款额度一定是高于楼盘总价值的。购房者等到楼盘烂尾，再去起诉开发商要求赔款，自然是很难拿到补偿的，而我国的有限责任制企业，只要宣布破产也就一了百了了。但对于普通购房者，这可是半辈子的钱，开发商一旦宣布破产，这辈子就算搭进去了。

表面上看，购房者、开发商和银行是地位平等的交易主体，风险各自承担，但实际上购房者和开发商之间根本就不存在平等。因为购房合同上的不合理条约不能改，房子你爱买不买，甚至普通人连鉴定开发商资金情况的能力都不具备，即使开发商都已经被查封了，只要销售大厅还开着，就依然有韭菜进来送钱，长此以往购房消费者的权益如何得到保护。

有人说这都是预售制度给害的，但问题的核心却不在这里，新年两会上就有人提出建议全面取消商品房预售制度，互联网上一片较好，但问题的核心仅仅是房屋预售吗？买房这件事说穿了也就是一手交钱一手交货的商品买卖，若是把商品房高大上的光环八个干净，也不过就是一件商品，而多数商品买卖都是一手交钱一手交货，唯独掏空家底在负债半生买的房子是先款后货。放眼国外其实也是允许预售房的，但是最多只允许开发商拿20%的定金，其他的要依据合同约定，按房子的建造进度给钱。如果开发商建好房子你不给钱，那定金就不退了但如果你交了定金，房子烂尾了你也不会损失那么大，最多损失个定金还能起诉。

其实问题的核心不在于房屋预售，而是在于全款预售制度。在这样的制度下，开发商的风险为零，银行的风险也为零，风险全部转嫁给了抗风险能力和鉴定能力最弱的普通人。过去这样的玩法没什么问题，那是因为即使总债务超过楼盘价值，只要房价能翻个几倍，债务问题就不再是问题，而如今居民负债率已经很高，杠杆也加不上去，一旦出现烂尾不拖个几十年是没办法解决里面的债务窟窿的。在这样的环境下，银行在闭眼放款开发商疯狂拿地，只赚取利益部承担风险这样玩下去100%会崩盘。如果要想房地产行业稳定健康发展，那行业20年飞速发展所滋生出的种种问题就得逐步完善。