贷款的房子可以过户吗？

Question

如题所述

Answer 1

无法过户的。在贷房产，房管局是不受理过户的，需还清贷款解押后才受理。还清贷解押后可赠予或买卖过户。
具体如下：

过户的话办赠予费用约为报税价（即你们商定的房产转让价）的6%（公证费3%，过户税费3%）。但赠予过户后，如果以后要转让房产，单一项个人所得税
就要交报税价的20%。所以不建议采用赠予过户。

建议采用买卖过户，即直接由父母转让房产给儿女，税费约为房产报税价的8%（卖方：个人所得税1%（房产证大于5年的免）、营业税5.5%（房产证大于2
年的免），
买方：契税1.5%，其它过户税费约数百，以上税点均按小于144平方米的普通住宅计算）。

买卖过户如房产证过五年也不用交个税，只需交契税1.5%，其它过户税费约数百。即总共1.8%左右。

报税价是自己定的。房管局的电脑系统对当地每个区域有一个最低的评估价。报的报税价高于那评估价就按自己定的价计税。低于的话就按系统的评估价计
算。对这评估价最了解的是当地同区域的房产中介，因为他们经常去过户，知道能最低报多少可以通过，所以建议去中介那了解下。
二手房过户基本程序：签买卖合同、递件、交税、完税过户、领证。不同地区有时程序不同，比方有可能先交税再递件。
签买卖合同是指：买卖双方连同中介方（如果有的话），就房产价格、交楼方式、付款方式等的协商签合同。
递件是指：买卖双方本人带相关资料去房管局申请房产转移登记。买方带身份证原件。如贷款要首套房证明等还要按房管局要求先到相关部门开具。卖方带身份证、
房产证、房产原相关税费发
票等原件。交房管局买卖合同可以用房管局版本到房管局后再签。（大城市有很多已实行网签的，就是在网上先申请预受理号和填表，再递件，免得你在房管局排
队）
交税是指：房管局收件后，按其要求时间到相关税局部门交纳各种税费。买卖双方各自带身份证原件交各自的税费。
完税过户是指：买卖双方交纳各自税费后，双方一起带身份证和各自交税费的全部发 票单据，到房管局审察确认已完税，完成过户，领取过户回执。
领证是指：买方按过户回执指定时间，带身份证和过户回执到房管局领取新房产证。

Answer 2

　　已还清银行贷款的房屋可以过户，未还清银行贷款的房屋不能过户。

　　尚未还清银行贷款的房屋，由于处于被抵押的状态，无法正常过户。虽然可以进行买卖，但在交易过程中存在诸多问题，尤其在买方无法一次性付清房款的情况下，稍有不慎，给买卖双方均可能带来较大风险。

未还清贷款房屋过户解决方案：

　　1.由买方还清剩余贷款

　　若买方能够一次性付清房款，或是剩余贷款金额较小，买方首付款足以还清的，卖方可申请提前还贷，由买方代为还清剩余贷款，以注销房屋抵押登记，使房屋能够正常过户交易。不过需要注意的是，一些银行可能在贷款合同中限制购房者提前还贷的时间和次数，如卖方不符合提前还贷的条件，依然难以顺利解除房屋抵押。

　　2.房贷转按揭

　　转按揭是指经贷款银行同意，由房子的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。简单说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。但由于转按揭办理手续十分复杂，对贷款银行来讲又存在诸多风险，导致许多银行不愿意开展此业务，故使得此种操作模式在实践中的可操作性大大降低。

　　3.借款“赎证”

　　当卖方无力提前还贷，买房也无法一次性支付足够房款的情况下，卖方可以通过向第三人借款提前还贷，以解除房屋抵押，也就是俗称的“赎证”。为促成买卖双方之间的交易，不少房屋中介机构会主动向卖方推荐借款人。对此，建议卖方谨慎审查，签订书面借款协议，以防止因不能顺利得到借款而导致房屋抵押无法解除，造成违约。

　　已还清银行贷款的房屋可以过户，过户手续：

买卖双方与经纪方签署房地产买卖合同，买方付定金给卖方(由经纪方托管)

(卖方房地产抵押中)  

卖方办理申请赎楼手续  

买方将首期款存入经纪方指定银行帐户作资金监管，并交纳佣金和相关费用，买方向指定银行办理申请按揭手续。  

按揭银行出具贷款承诺书    

卖方赎出房地产证并注销抵押登记后，交经纪方或经纪方指定按揭担保公司托管，经纪方或将托管之定金炜给卖方，卖方支付佣金  (卖方持证在手)  

买卖双方签署《深圳市房地产买卖合同(现售)》，递件过户  

10个工作日(以当地房管部门规定为准)  

国土局出税单，买卖双方交纳税费，买方领取新房地产证

(买方按揭付款)  

买方和按揭银行到国土局办理房地产抵押登记手续；监管银行将首期款(留总楼款5%作尾款)划入卖方账户

10个工作日(以当地房管部门规定为准)  

按揭银行将按揭贷款划入卖方帐户  

卖方结清该房地产相关费用，称交该房地产给买方，监管银行将尾款划入卖方帐户  

过户费用：  

　　5年内的普通住房

　　契税：过户的价格×1.5％

　　交易手续费用 每个平米6元

　　产权登记费用 50元每套

　　印花税 买卖双方各万分之五

　　营业税 过户价格×5.2％

　　如果是5年内的非普通住宅（面积在144以上）的契税是3％

　　5年外的普通住房

Answer 3

有房贷的房子可以依法进行买卖并办理过户手续。
但因为对该房屋，银行享有抵押权。所以，实际买卖过户过程中，需要取得贷款银行的同意，并应当用卖房款优先偿还银行贷款。

Answer 4

1、你们可以买经过抵押的房子，你们的买卖合同也当然有效。因为他的房屋虽然抵押给了银行，但是房子的所有权并没有转移，他有权将房子卖给其他人。但是你们虽然能买房子，但是该房子是不可以过户的，即使房子过户了，银行也可以追及，主张过户无效。（担保物权上要保护抵押权人的权利）
2、你们买房子，而主张设立在房子上的抵押贷款与你们无关的协议，这是无效的，因为一旦他无法还银行的贷款，银行就会从抵押物（房子）上找回损失，一般都是拍卖房屋，拿回银行应得的。（比如他欠银行2万，银行拍卖得10万，则银行会把剩余的8万还给他）当然，你们也可以帮他还款，那么房子就不会被拍卖。所以，不管如何，你们的协议效力是很苍白无力的。
3、优抵押权的房子可以买卖，但不可以过户。你们的协议在你们之间有效，但是对银行无效。
4、我的建议：如果你们实在很喜欢那房子，那么可以先进行买卖合同，并拟定一个你所说的协议。那么这样的话，不管怎样你们的损失都可以要求他（房子主人）偿还。还有，你们可以先不要将购房款全部交付，待他贷款还完，办理过户之后再付剩余款。那么这样的话，你们的权益将会有效的被保护！本回答被提问者采纳

Answer 5

贷款中的房产是不可以过户的。

如果需要过户，必须还清贷款。

首先，原有贷款银行，需要你还清贷款，也就是提前还款，这样他们才允许你解除抵押。你当时贷款和银行签了合同，房产作为你的财产抵押给了银行，这是避免你因为突发情况无力偿还银行贷款时，银行可以变卖你的房产。那么这是对银行的一个风控保障，所以在你没有还清贷款的时候，银行不会给你房产证，也不会给你解押房产，避免他们遭受风险损失。

其次，过户的房产必须是没有任何抵押的，房管局会在此进行审核。因为有抵押的房产就存在债务关系，新的业主是享有房产的全部所有权的，不可能买了一套房就背了债。所以房管局也会要求过户房产没有抵押或法律纠纷。

最后，实际的手续就是和买家说一下房产正在贷款，通常会由中介或者你自己找到一个过桥公司，他们会帮你垫付贷款，至于条件，要看他们有什么要求。帮你还款后，银行会办理解压手续，同时当天你们就可以办理过户。因此过桥公司，中介，你，买家都必须到场，可以快速一次办好。