八、公房居住权纠纷的调解处理
(一)公房居住权纠纷概述
在诸多涉及公有房屋的纠纷中,居住权纠纷(反映在诉讼中则是迁让纠纷)是较为突出、调解处理难度很高的纠纷类型。该类纠纷的当事人一般都是同一家庭成员,情况复杂多样,主要有以下三种形式:一是并非同住人的其他家庭成员不法侵占公有房屋引起的居住权纠纷,如成年已婚子女单位已分配住房或在外购买了商品房,但仍以上班不便、小孩读书困难为由,挤占父母承租的公房,从而引发矛盾。二是公房承租人侵犯了同住人的居住使用权而引发的纠纷,如在公房动迁过程中,承租人与动迁人签订货币化安置协议,等钱拿到手后却拒不对其他无房可住的家庭成员进行安置;或者承租人将公房承租权转让时向同住人保证解决居住问题,以换取同住人签字同意,但事后却对同住人的居住问题不管不顾,以致引发纠纷。三是正常使用公房过程中产生的居住权纠纷,如父母是公房的承租人,子女或其他亲属也并非不法侵占,而是符合共同居住人的各项条件,但因双方矛盾非常大,房屋又比较小,一方要求另一方迁出房屋而引发的居住权纠纷。
处理此类纠纷,要着重把握三个因素:一是房屋来源与贡献。如果公房是单位分配所得,要查看原始调配情况,谁是受配人,谁是共同受配人口,准许迁入几人户口等;如果公房是市场购置所得,则要分析购置动因、出资、迁入户口等情况。二是同住人身份的审查把握。对已享受过国家福利分房政策或单位货币分房补贴、居住并不困难的人,要严格把握其同住人的认定条件,体现对非法侵占公房者的制裁。三是迁出的现实可行性。对双方均有居住权的争议,如一方有可迁之处,可在要求另一方酌情补偿的基础上要求其迁让,以避免矛盾激化。当然,如果一方恶意侵占公房后,将其自有房屋出售给他人,造成无房可住的现状,则不应过多考虑迁出的现实可行性问题,而应让侵权者立即迁出,自行解决居住问题。
(二)公房居住权纠纷调解处理的原则和方法
1.准确把握同住人的含义
根据上海市房地局贯彻实施《上海市房屋租赁条例》意见(二)中的界定,共同居住人是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时,在该承租房屋处实际居住生活1年以上(特殊情况除外),而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人,结婚、出生可以不受上述条件的限制。该条款中对于共同居住人的界定有以下特点:一是适用情形为承租人死亡或者变更租赁关系时;二是并不要求在本处或他处有本市常住户口;三是原承租人、共同居住人的配偶、子女因结婚、出生在该处实际居住的,可以不受上述1年以及他处住房条件的限制。共同居住人不仅包括公用租赁房屋的共同居住人,也包括产权房屋内的共同居住人。因此,准确理解同住人的概念,有助于调解时明确的相关权利义务关系。
2.运用灵活方式实现居住权转化
有些纠纷中,房屋内的家庭成员都享有居住权,但由于关系恶化确实无法继续共同生活,因而调解时可采取灵活方式,在保障各方合法权益的情况下化解纠纷。一是实现居住权和实际居住状况分离,如在公房内有居住权的子女在外另购商品房的,可确认其对公房享有居住权的前提下,调解其至自购商品房内居住,并由父母保证该子女今后公房动拆迁时享有权益;二是采取换房等手段合理安排迁出家庭成员的居住处所,如一套大户型房屋可换成两套小户型房屋,供家庭成员分开居住,避免矛盾;三是无法采取调换房屋方式的,可对具有居住权但无法共同生活的家庭成员给予一定的货币补偿,在此前提下让其迁出房屋。
(三)有关公房居住权纠纷的法律规定
中华人民共和国老年人
权益保障法(节录)
(1995年8月29日第八届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过,自1996年10月1日起施行)
......
第十三条 赡养人应当妥善安排老年人的住房,不得强迫老年人迁居条件低劣的房屋。
老年人自有或者承租的住房,子女或者其他亲属不得侵占,不得擅自改变产权关系或者租赁关系。
老年人自有的房屋,赡养人有维修的义务。
......
上海市老年人权益保障条例(节录)
(1998年8月18日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第四次会议通过,自1999年1月1日起施行)
......
第十四条 老年人对自己合法的收入和其他财产,依法享有占有、使用、收益、处分的利权,享有占有、使用、收益、处分的权利,子女或者其他亲属不得干涉。
有独立生活能力的成年子女要求老年人经济资助的,老年人有权拒绝。成年子女或者其他亲属不得以无业或者其他理由,强行索取、克扣老年人的财物。
老年人有依法继承父母、配偶、子女或者其他亲属遗产的权利,有接受赠予的权利。子女或者其他亲属不得侵吞、抢夺、转移、隐匿或者破坏应当由老年人继承的遗产。
老年人依法立遗嘱处分个人财产或者与他人签订遗赠扶养协议,子女或者其他亲属不得干涉。
第十五条 赡养人应当妥善安排老年人的住房,不得强迫老年人迁居条件低劣的房。
老年人自有的或者承租的住房,子女或者其他亲属不得侵占,不得擅自改变产权关系或者租赁关系。房屋土地管理部门或者公安部门的承办人员在办理老年人自有的或者承租的住房转移、过户、交换和户口迁入等手续时,应当当面征得老年同意,并查验老年人签名的书面材料。
老年人与子女或者其他亲属共同出资购买、建造的住房,老年人依法享有相应的房屋所有权和居住权。子女或者其他亲属出资购买老年人原来承租或者居住子女的住房,应当签订书面协议,保证老年人继续居住的权利。
子女或者其他亲属经老年人同意,借老年人房屋使用的,到约定期限应当及时归还,不得无故拖延。
居住在老年人自有住房中的子女或者其他亲属获得单位分配住房或者自购住房的,如老年人不同意其继续居住,应当及时迁出。
子女所在单位分配住房或者动迁、改建住房含老年人份额的,老年人享有与子女同等的权利。
老年人自有的住房,赡养人有维修的义务。
......
中华人民共和国物权法(节录)
(2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过,自2007年10月1日起施行)
......
第三章 物权的保护
第三十二条 物权受到侵害的,权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。
第三十四条 无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。
第三十五条 妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十六条 造成不动产或者动产毁损的,权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
第三十七条 侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。
第三十八条 本章规定的物权保护方式,可以单独适用,也可以根据权利被侵害的情形合并适用。
侵害物权,除承担民事责任外,违反行政管理规定的,依法承担行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二编 所有权
第四章 一般规定
第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第四十条 所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利,不得损害所有权人的权益。
......
第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
......
第六十六条 私人的合法财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。
......
第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。
......
(四)有关公房居住权纠纷的案例
未连续居住满1年不能
成为公房的共同居住人
魏某是吴某的小儿媳。魏某夫妇于1987年通过调配取得了本市梅陇二村房屋租赁权,租赁户名为魏某。 1990年,魏某将梅陇二村房屋通过交换取得本市江宁路某处房屋的租赁权,租赁户名为魏某。1997年,魏某丈夫从系争房屋将来可能动迁的因素考虑,将吴某户籍由本市梅陇三村迁至本市江宁路住房内。梅陇三村住房是吴某与其大儿子一家共同受配的公有住房,承租人为吴某的大儿子。
2006年2月,吴某向法院起诉,要求确认其在本市江宁路房屋内有居住权。魏某辩称,吴某的户口虽然在江宁路,但从未在该房屋内居住,而是居住在梅陇三村。吴某不是江宁路房屋的共同居住人,不同意吴某的诉请。
法院认为,根据《上海市房屋租赁条例》以及上海市房屋土地资源管理局关于“共同居住人”的相关解释,“共同居住人”为:在公有房屋内实际居住生活1年以上(特殊情况除外),而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人,结婚、出生可以不受上述条件的限制。结合本案实际情况,首先,吴某在1992年享受过国家分配的公有住房,已成为梅陇三村房屋的共同居住人。其次,吴某的户籍虽在涉讼的房屋内,但据吴某陈述,其在梅陇三村与江宁路的房屋内轮流居住。所以,吴某并未以涉讼房屋为长期稳定的居住地,在涉讼房屋内实际也未连续居住满1年。再次,吴某也没有上述解释中所称的结婚、出生这一特殊情况。故吴某不是涉讼的本市江宁路房屋的共同居住人。据此,法院判决驳回了吴某的诉讼请求。
公房承租人已入他国国籍是否还有承租权
朱甲、梅某系夫妻关系。20世纪80年代,朱乙一家先后出国定居加拿大,朱乙租赁的上海市南京西路某处房屋因故由朱甲、梅某夫妻俩入住,朱乙女儿侯某的户籍尚保留在系争房内。数年后,朱乙取得加拿大国籍。 1990年6月,侯某的户籍被注销。同年11月,朱甲的户口报入系争房内。1997年,朱乙曾回国探亲,未提异议。2000年12月,梅某的户口亦报入系争房内。2006年4月,系争房屋所属地块拆迁。2006年4月16日,朱甲、梅某与上海某房地产发展有限公司签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(适用价值标准房屋调换)》。该协议的乙方被拆迁人一栏,载明房屋承租人为朱乙,协议落款乙方的签名为朱甲、梅某。协议约定,甲方(拆迁方)补偿乙方货币金额851383元;甲方安置乙方的房屋在上海市延平路,房屋建筑面积120.29平方米,总价1472147元;安置房屋与货币补偿款的差价为620764元。协议的其他事项约定,根据乙方的要求:延平路某房屋产权人为朱甲,共有人为梅某(原承租人朱乙定居加拿大)。同日,朱甲、梅某出具承诺书,内容为原承租户朱乙1984年3月赴加拿大定居,现已失去联系;若日后因动迁发生纠葛,我们愿按市政府有关文件予以协商妥善解决。嗣后,朱甲、梅某与拆迁方之间履行了拆迁协议。现朱乙以其系讼争房屋的承租人,该房屋的拆迁安置费应归朱乙所有为由,诉至法院请求判令朱甲、梅某及拆迁单位共同偿付房屋动拆迁补偿安置费963297元。
法院经审理后认为,朱乙于1984年注销户口赴加拿大定居,数年后取得加拿大国籍。根据《上海市房屋租赁条例》的有关规定,只要承租人户籍迁离本市的,该租赁户内的同住人可以申请变更租赁权,无需经过原承租人的同意。2006年4月拆迁时,拆迁单位考虑了被拆迁房屋未变更租赁户名这一因素,在保留朱乙权利的情况下,与实际居住人朱甲、梅某签订协议,并表示朱乙的份额应由双方协商解决。法院认可拆迁单位的意见,认为本拆迁户的安置工作,应首先保障解决国内公民的居住问题,其次平衡各方利益。由于双方对具体金额分歧较大,法院综合考量上述情况,判决酌情确定朱乙应得的拆迁安置费为200000元,由朱甲、梅某偿付给朱乙。
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