一, 最高人民法院对一房两卖新规定:
具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
1, 商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。
2, 商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
1, 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
2, 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
3, 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
二, 房地产开发公司一房二卖:
先后以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人
三, 一房二卖行为法律规范:
商品房买卖行为适用的法律有《民法通则》,《合同法》,《城市房地产管理法》等,由于商品房交易行为比较浮杂,最高人民法院在2003年3月24日发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》),专门针对房地产开发企业作为房屋出卖方的商品房买卖合同行为进行规范处理。
扩展资料:
一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。
处理
对一房二卖纠纷,实务中应分别不同情况予以不同的处理:
1、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形。
在该情形下,两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕,该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时,前后两个买受人享有的请求权性质是不同的:后买受人因其债权已得到满足,已经是该房屋的所有权人,故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。
前买受人享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权,该债权请求权系一种对出卖人的请求给付,尤其是受领其给付的权利,对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使已占有买卖标的物,因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人,故其对该房屋的占有失去法律上的基础,构成无权占有,应负返还房屋的义务。
依据《合同法》第一百一十条第\(一\项的规定,出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,在法律上或者事实上不能履行情况下,买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务,即应承担相应的法律后果。也就是说,合同的标的物已经归他人所有,实际履行已不能,在该种情形下,没有强制实际履行问题。此时,合同上的债务转化为损害赔偿的债务。
2、出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后,又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。
此时,由于房屋产权已经过户,出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。《合同法》第一百三十二条第一款规定:“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物,.不构成买卖合同的标的物。
关于无权处分制度,《合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”
3、两次买卖均未完成过户登记的处理。
在两次买卖均未办理过户登记的情形下,房屋所有权仍为出卖人享有,而两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲,买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。基于先后买卖合同而生的此二重债权,系处于平等地位,并无位序关系,故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。
房屋买卖合同买受人的权利之一,也是履行的重要内容,就是行使房屋所有权过户登记请求权。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下,谁先取得登记申请权,谁就有优先的效果。
故就两个合同的履行而言,首先应当以请求办理过户登记的先后,确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的,应以约定的履行期届至日的先后,确认履行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权;一合同约定了履行期限,另一合同没有约定履行期限,可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权;均没有约定履行期限的,原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权,但订立在先的合同的买受人获得登记申请权的时间在前,应以订立合同的先后,来保护订立在先的合同。但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权,而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权,登记机关应优先受理前买受人的登记申请,法院可判决强制出卖人履行前一合同,督促其及时办理登记手续。
法律后果
律师点评:上述案例中如果张先生确实有证据证明开发商“一房两卖”,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”在本案例中,张先生可以请求解除合同、要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
警方提醒:消费者购房时对一次性付款优惠应当谨慎一些,应当了解开发商的资质,以及平时在消费者中的声誉如何。同时,作为开发商的员工或亲友,也不应提供虚假按揭的资料,否则一旦有问题就要承担起还本付息的责任。
参考资料来源:百度百科-一房二卖
一, 最高人民法院对一房两卖新规定:
具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
1, 商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。
2, 商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
1, 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
2, 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
3, 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
二, 房地产开发公司一房二卖:
先后以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人
三, 一房二卖行为法律规范:
商品房买卖行为适用的法律有《民法通则》,《合同法》,《城市房地产管理法》等,由于商品房交易行为比较浮杂,最高人民法院在2003年3月24日发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》),专门针对房地产开发企业作为房屋出卖方的商品房买卖合同行为进行规范处理。
拓展资料:
一房二卖的法律后果:
一, 从民事责任角度分析
1, 对于有效合同的当事人
任何一个买受人都有权要求房地产开发商履行合同,交付房屋。而从公平合理的角度出发,房地产开发商应对第一买受人履行交付义务,而对其他买受人承担相应的违约责任。具体而言,根据《司法解释》第八,九条规定,未取得房屋的买受人可以要求房地产开发商解除合同,返还已付购房款及利息,赔偿损失, 并要求房地产开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
2, 对于可撤销合同的当事人
根据《合同法》的规定,具有撤销权的买受人在知道或应当知道一房二卖情况之日起一年内可以请求法院或仲裁机构予以撤销合同,并根据《司法解释》第九条规定,要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息,赔偿损失,及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
3, 对于无效合同的当事人
无效合同的善意买受人可以请求法院或仲裁机构宣告合同无效,并根据《司法解释》第九条规定,要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息,赔偿损失,及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
二, 从行政责任角度分析
根据建设部《商品房销售管理办法》第三十九条的规定,房地产开发商存在一房二卖的情形时,应处以警告,责令限期改正,并处2万元以上3万元以下罚款。
三, 从刑事责任角度分析
房地产开发商一房二卖,在主观上存在欺诈的故意,因此在具备法定情节的情况下可能构成合同诈骗罪。合同诈骗罪是指以非法占有为目的,在签订,履行合同过程中采取各种虚构事实的方法,骗取对方当事人财物,数额较大的行为。
本回答被网友采纳1、如果在商品房多重买卖关系中出现购买人与出卖人串通签订买卖合同的情况,我们可以根据《合同法》第五十二条第二项规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同是无效合同。认定恶意串通行为无效,因恶意串通签订的商品房买卖合同由于损害其他买受人利益,因此无论该商品房的状态如何,是否交付,是否办理商品房过户登记手续的,都会因为合同无效而不能取得争议商品房的所有权。
2、当各买受人均无与出卖人串通的故意时,可以按以下原则确定商品房的所有权人:
(1)有数个购买人的,在数个买受人中,已经办理商品房产权过户登记手续的,可以优先于其他买受人取得该商品房的所有权。其他买受人可以以合同目的不能实现而要求解除买卖合同并要求出卖人承担违约责任。
(2)如果数个买受人均未办理登记手续的,以商品房买卖合同已经办理备案登记的买受人优先取得商品房的所有权。
(3)数个购买人既未办理产权登记,又未办理合同备案的,则谁占有该商品房谁就可以优先取得该标的物的所有权。
(4)商品房尚未办理所有权转移登记手续,也无人先行事实占有的,则以先行向人民法院提起诉讼或者申请仲裁并经人民法院执行实现债权人的买受人取得商品房的所有权。
(5)其他情况下,买受人均不能取得商品房的所有权,涉讼商品房可以在作价后按比例向买受人清偿违约债务。
拓展资料
一房二卖的法律后果
根据建设部《商品房销售管理办法》第三十九条的规定,房地产开发商存在一房二卖的情形时,应处以警告、责令限期改正、并处2万元以上3万元以下罚款。
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