法律纠纷中的房产评估价格！指导价市场价
案例(2021)粤0303民初7621号
引起诉讼的交易房产是深圳市罗湖区的一个学位房，案情简单又经典。从双方和中介的沟通经过可以看出，卖方找借口不愿意卖了，系明显违约。沟通未果后，买方起诉到法院，要求卖方支付违约金，违约金的金额是依据合同总金额即房款的20%。卖方则认为违约金金额过高。
我们看看争议双方各自提供的价格:原告买方提交2021年2月5日阿里拍卖详情及竞价成功确认书，可以显示，位于深圳市罗湖区**房产竞价成交价为7757179元。被告卖方提交的网站截图打印件，可以显示:景贝南住宅区，建筑面积为96平方米，政府参考单价56000/平方米，总价538万元;景贝南住宅区，建筑面积为96.82平方米，政府参考单价56000/平方米，总价542万元。此时，作为第三人的房产中介说话了，说卖方提供的证据属于政府指导价，为市场价的7.5折。
法院认定的结果是:
原告提交的2021年2月5日阿里拍卖详情及竞价成功确认书显示，位于涉案房产同小区的房产拍卖成交价为7757179元成交价格可以证明涉案合同除时的涉案房产市场价值与涉案合同转让价格的大概差额，足以证明原告在合同解除后损失是客观存在的，且损失数额巨大。
被告提交的同小区房产网络出售价已载明为政府指导价，并非实际交易价格，无法证明合同约定的总房款20%的违约金过分高于原告损失。最终法院支持了原告要求被告支付合同总价款20%(1262000元)的诉讼请求。
并且论述到:“根据本案的实际情况及原告无过错，被告违约又未提供充分证据证明违约金标准过分高于原告损失等综合因素，本着维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护守约方的合法权益，本院不支持被告关于调低违约金数额的主张，被告应按照合同约定支付原告违约金1262000元(631万元x0%)。”
分析
从以上案例可以看出:本案中，法院是以阿里拍卖市场成交价作为调整违约金时证明损失大小的依据，同时，认为政府指导价无法作为证明损失大小。
以笔者团队办理的案件为例，在诉讼中，由于双方一般对抗情绪强烈，往往一方主张的房产价格，对方都不认可，最后交由法院委托第三方估价机构来评估房产的价格。
而诉讼中的家事纠纷待分割房产时，由于它的特殊性，即双方原本的夫妻关系，往往愿意为了节省评估费，而共同确认涉案房产的价值。法官也会释明，这种情形下，就无需委托评估了，省钱、省时。
再不放心的话，双方可以共同向三家地铺实地了解涉案房产现时的价格，以最终确定一个较为公允的价格。除了上面说的二手房市场的政府指导价，还有租赁市场的指导价。从深圳市租赁协会官网上可以看到，深圳市的房屋租赁指导价，最新的是2017年的了，后面的年度再未发布。
其实，不管是哪个指导价，需要先考虑清楚它出台的目的是什么。人为去强加指导，最终也就落了个指导;最后搞出来一个躲猫猫的价格，使价格失去了本来的意义。进一步说，如果价格没有反映产品在市场上的真实价值，那一定是价格不对。如同前面案例所反映的，法院的裁判最终依据的也是市场价，而非指导价。价格躲猫猫，价格就没啥用(哦，这么说不严谨，至少它打击了二手房价)。我们要相信，一个充分竞争、经过多次换手的自由市场，价格是可以反映价值的。