期日修正系数怎么算?

Question

如题所述

Answer 1

问题一：基准地价系数修正法中的期日修正系数怎么算？ 基准地价中有年期修正和期日修正两种时间修正，年期修正是指剩余年期修正，比如住宅70年剩余40年使用权，期日修正是指基准地价基准日至估价基准日时的地价变动指数。
从你问的情况看，这个应该是期日修正，一般以06年的地价指数与2010年的相比较，资料不全的话可以用物价变动指数来代替，比如你这个例子，期日修正取1.15左右，还是可以的。或者看你的心里价后可以调节。

问题二：基准地价系数修正法中的期日修正系数怎么算 基准地价系数修正法基准地价修正法是中国土地估价中重要的应用估价方法之一，它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。1利用级别或区域基准地价评估基准地价（1）基本公式利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下：V=V1b×(1±∑Ki)×Kj（58）式中：V：土地价格V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价∑Ki：宗地地价修正系数Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数（2）程序a.收集有关基准地价资料；b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表,确定待估宗地地价修正系数；e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；f.求出待估宗地地价。2利用路线价评估利用路线价评估宗地地价，是在已知路线价的基础上，根据宗地的自身条件，进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正等宗地地价计算公式：V=u×dv×K1×K2×…×Ki…×Kn（59）式中：V：待估宗地地价u：路线价dv：深度指数Ki：其它修正系数(i=1-n)修正体系、编制及计算1、标定地价以基准地价为依据，根据委估宗地的影响因素修正系数等条件进行测算得出的。影响因素：包括用途、容积率、临路（街）、临海（河）、临公园、广场、公共绿地、宽深比、使用年限。2、市建成区、开发区内熟地标定地价计算公式为：商业、综合用地标定地价=基准地价×容积率修正系数×使用年限修正系数×用途修正系数×宽深比修正系数x临路（街）临海（河）、临公园、广场、公共绿地修正系数。住宅用地（别墅）标定地价=基准地价×容积率修正系数×使用年限修正系数×用途修正系数x住宅用地宗地地价修正系数。3、市区外原乡（镇） *** 建成区范围内基准地价计算公式为：标定地价=基准地价×容积率修正系数X使用年限修正系数×用途修正系数×宽深比修正系数×临路（街）临海（河）、临公园、广场、公共绿地修正系数。4、临路（街）用于商住、综合楼商业铺面建筑物分摊地价计算公式：商业铺面建筑物分摊地价=该地块综合用途标定地价×对应的修正系数×分摊土地面积。5、凡增加土地使用年限需补交地价款的，其补交标准为：增加土地使用年限/该用途修正系数为1的年限×该用途标定地价。6、从高用途改为低用途而增加土地使用年限需补交地价的，其补交标准为增加土地使用年限服用途修正系数为1的年限x低用途标定地价×40%。7、工业用地标定地价计算公式为：标定地价=基准地价×使用年限修正系数x临路修正系数。8、工业用地包括工业仓储等用地，其经营性仓储用地按工业基准地价计算结果的基础上加收50%,9、农业用地标定地价计算公式为：标定地价=基准地价×使用年限修正系数。10、与建成区或开发区相邻的乡镇具体宗地的标定地价，可分别参照建成区和乡镇基准地价进行评估后取权重确定宗地标定地价。11、对原批准出让的宗地，如果经批准改变用途，且新用途地价高于原地价的，要重新补交地价款，其补交标准按同一评估期日改变用途后的地价减去原用途的地价，如果提高容积率，若在建设前依照城市......>>

问题三：土地出让年期修正系数 怎么算? 土地使用权年期修正
1．实质
土地使用权年期是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。如果土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。因此，通过土地使用权年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。
2．修正方法
(1)计算使用年期修正系数，年期唬正系数按下式计算：
K=1-1／(1+r)m /[1-1/（1+r）n]
式中：K――将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系数；
r――土地还原率；
m――待估宗地的使用权年期；
n――比较案例的使用权年期。
(2)利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正，即有：
年期修正后地价＝比较案例价格×K
案例3：若选择的比较案例成交地价每平方米为500元，对应使用权年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8％，则年期修正如下：
年期修正后的地价＝500×1-1／(1+8%)20/[1-1/（1+8%）30]＝436．06元／m2

问题四：怎样求取土地基准地价期日修正系数，求高手指点 如果用零三年的基准地价来做，一般专家审核通不过的，因为基准地价太旧了如果实在没有新的基准地价，建议你可以这样：找几个类似土地的成交案例，用实例出让价与基准地价的比的平均值，做为期日修正系数。这个在土地评估规范里明确是可以这样用的。明白？比如说，一个案例成交189元，一个182元，一个212元，就用（189/141+182/141+212/141）/3

问题五：交易日期修正系数计算公式 钢筋修正系数计算公式
答：钢筋修正系数有计算公式吗？我看只有：
一.抗震锚固长度修正系数ζaE，对一、二级抗震等级取1.15，对三级抗震等级取1.05，对四级抗震等级取1.00；
二.受拉钢筋搭接长度修正系数ζa
1当带肋钢筋的公称直径大于25时取1.10；
2 环氧树脂涂层肋钢筋取1.25；
3 施工过程中易受扰动的钢筋取1.10；
4 锚固钢筋的保护层厚度为3d时修正系数可取0.80，保护层厚度为5d时修正系数可取0.70，中间按内插取值，此处d为锚固钢筋的直径。
三.纵向受拉钢筋搭接长度修正系数ζl
当纵向钢筋搭接接头面积百分率（%） ≤25 50 100
ζl 1.2 1.4 1.6

问题六：房地产估价交易日期修正系数怎么算 你说的是房地产估价还是土地估价啊 房地产估价市场法俯涉及到日期修正，102/100就代表实力价格提前与估价对象两个月。
土地估价中基准地价估价法中涉及期日修正系数。

问题七：资产评估中地价指数修正怎么计算 1、先说一下1997年1月到1998年1月上涨4%，月涨率是怎么算出来的。
这期间是12个月，假设月涨率是x，则（1+x)12=1.04% 则X=0.327%
2、1997年1月到1998年9月为20个月，则1998年9月的地价指数为：100*（1+0.327%)20=106.755
同样，1998年10月的地价指数为：100户（1+0.327%)21=106.755=107.096
注：21是在指数的位置上。可能取位数的不同有些许误差

问题八：基准地价系数修正法中的期日修正系数怎么算？ 基准地价中有年期修正和期日修正两种时间修正，年期修正是指剩余年期修正，比如住宅70年剩余40年使用权，期日修正是指基准地价基准日至估价基准日时的地价变动指数。
从你问的情况看，这个应该是期日修正，一般以06年的地价指数与2010年的相比较，资料不全的话可以用物价变动指数来代替，比如你这个例子，期日修正取1.15左右，还是可以的。或者看你的心里价后可以调节。

问题九：土地出让年期修正系数 怎么算? 土地使用权年期修正
1．实质
土地使用权年期是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。如果土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。因此，通过土地使用权年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。
2．修正方法
(1)计算使用年期修正系数，年期唬正系数按下式计算：
K=1-1／(1+r)m /[1-1/（1+r）n]
式中：K――将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系数；
r――土地还原率；
m――待估宗地的使用权年期；
n――比较案例的使用权年期。
(2)利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正，即有：
年期修正后地价＝比较案例价格×K
案例3：若选择的比较案例成交地价每平方米为500元，对应使用权年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8％，则年期修正如下：
年期修正后的地价＝500×1-1／(1+8%)20/[1-1/（1+8%）30]＝436．06元／m2

问题十：基准地价系数修正法中的期日修正系数怎么算 基准地价系数修正法基准地价修正法是中国土地估价中重要的应用估价方法之一，它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。1利用级别或区域基准地价评估基准地价（1）基本公式利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下：V=V1b×(1±∑Ki)×Kj（58）式中：V：土地价格V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价∑Ki：宗地地价修正系数Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数（2）程序a.收集有关基准地价资料；b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表,确定待估宗地地价修正系数；e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；f.求出待估宗地地价。2利用路线价评估利用路线价评估宗地地价，是在已知路线价的基础上，根据宗地的自身条件，进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正等宗地地价计算公式：V=u×dv×K1×K2×…×Ki…×Kn（59）式中：V：待估宗地地价u：路线价dv：深度指数Ki：其它修正系数(i=1-n)修正体系、编制及计算1、标定地价以基准地价为依据，根据委估宗地的影响因素修正系数等条件进行测算得出的。影响因素：包括用途、容积率、临路（街）、临海（河）、临公园、广场、公共绿地、宽深比、使用年限。2、市建成区、开发区内熟地标定地价计算公式为：商业、综合用地标定地价=基准地价×容积率修正系数×使用年限修正系数×用途修正系数×宽深比修正系数x临路（街）临海（河）、临公园、广场、公共绿地修正系数。住宅用地（别墅）标定地价=基准地价×容积率修正系数×使用年限修正系数×用途修正系数x住宅用地宗地地价修正系数。3、市区外原乡（镇） *** 建成区范围内基准地价计算公式为：标定地价=基准地价×容积率修正系数X使用年限修正系数×用途修正系数×宽深比修正系数×临路（街）临海（河）、临公园、广场、公共绿地修正系数。4、临路（街）用于商住、综合楼商业铺面建筑物分摊地价计算公式：商业铺面建筑物分摊地价=该地块综合用途标定地价×对应的修正系数×分摊土地面积。5、凡增加土地使用年限需补交地价款的，其补交标准为：增加土地使用年限/该用途修正系数为1的年限×该用途标定地价。6、从高用途改为低用途而增加土地使用年限需补交地价的，其补交标准为增加土地使用年限服用途修正系数为1的年限x低用途标定地价×40%。7、工业用地标定地价计算公式为：标定地价=基准地价×使用年限修正系数x临路修正系数。8、工业用地包括工业仓储等用地，其经营性仓储用地按工业基准地价计算结果的基础上加收50%,9、农业用地标定地价计算公式为：标定地价=基准地价×使用年限修正系数。10、与建成区或开发区相邻的乡镇具体宗地的标定地价，可分别参照建成区和乡镇基准地价进行评估后取权重确定宗地标定地价。11、对原批准出让的宗地，如果经批准改变用途，且新用途地价高于原地价的，要重新补交地价款，其补交标准按同一评估期日改变用途后的地价减去原用途的地价，如果提高容积率，若在建设前依照城市......>>