□王延杰 黄维新土地隐形交易的种类为了规避法律法规的相关规定，实践中土地隐形交易的情况普遍存在。大致有下列情形存在：
第一类，划拨土地使用人A私下把使用权转让给B，A再公开向B借款，A到期不还，B从而向法院起诉，通过司法途径把土地使用权转到B名下。
第二类，村集体经济组织利用本集体所有的土地与非本集体经济组织成员合作成立联营公司，在不改变公司名称的前提下，私下转让土地使用权，通过到工商行政管理部门办理股权变更登记，实现其违法交易的目的。
第三类，开发企业C把协议取得的出让土地、划拨用地私下转让给开发商D，D开发时仍旧沿用C的名义（包括有关政府批文、开发名称等），D为防止C赖账，要求C反过来为D提供担保以降低投资风险。
第四类，协议出让取得的工业用地，部分土地使用者因为资金短缺、项目宏观制约等原因，私下把土地转让给他人，为了减少麻烦（一般情况下，土地管理部门是不同意此类土地使用权转让的），逃避税费（费率为土地使用费用和地上物总额的10%左右），就简单到工商管理部门办理股权更名和法人代表更名等手续。
第五类，非本集体经济组织成员通过租赁集体土地使用权方式（一般为40年左右）办企业，此种情形，形式上看是租赁，而实际上与集体土地使用权的流转没有任何区别，只不过是土地使用费一次性与分期交付的不同而已。
第六类，通过抵押权处置实现土地使用权转移的也占有一定的比例。
第七类，采用收购方式把取得土地使用权的单位划到自己企业的名下，只变更法人代表名称便轻易地实现土地使用权流转。
第八类，目前的法律法规中均没有允许农村建设用地直接流转的条款。集体土地进人市场的前提条件是必须通过征收这一环节。转让以划拨方式取得土地使用权的房地产得报有批准权的人民政府审批。准予转让的，应当先行缴纳该土地出让金或将转让土地部分的收益上缴给国家。虽然法律法规作了上述限制，但在具体工作中，经常会出现法院或债权人将集体土地、划拨土地上的房屋直接委托拍卖行拍卖的情况，造成土地实际流转。
第九类，个别村委会为填补旧村改造资金缺口，擅自把部分宅基地出售给已迁徙他地的原集体经济组织成员或非本集体经济组织人员。有的把卖房款投到道路、绿化等基础设施或老人活动中心等公益事业中，土地管理部门行政处罚执行这类案件时很是棘手。同时，村委会是村民组织，村主要领导也是通过村民选举产生的，如果尚未达到追究刑事责任的违法程度，要处理村领导也很困难。
同时，还存在部分荒山、荒滩其开发者擅自让渡土地使用权的现象。
除此之外，笔者在工作中，还碰到一些更为隐秘的规避法律的行为：
第一类，开发商将招投标取得的具有50年土地使用权的办公楼用地上建设的房屋设计成成套住宅，在获准的建设工程规划许可证、施工许可证、设计图纸中均把厨房标注成开水房，房屋销售时签订合同的房屋用途也是写字楼。而购房者置业后均把它当作住宅使用。此行为导致的后果是：房屋的土地使用年限比一般的商品住宅少20年；因房屋是以办公楼销售的，户籍管理部门对购房者不予人户；供水、供电部门将按办公用水、用电收费；业主的子女上学就业也将受到一定的限制等。
第二类，开发商将位于马路旁繁华地带本应作为店面的房屋（面积一般为30～40平方米）当作普通住宅销售，每平方米价格2万元左右，规划批文、销售合同中的用途均为住宅，而购房者置业后是大多将房屋当作店面使用。这样做，将造成土地出让金档次由商业用途降为住宅用途，国家土地收益差价流人开发商口袋。供水、供电部门将按住宅用水、用电收费；房东的土地使用年限由50年提高到70年；行政职能部门依法查处时，违法对象便由开发商转嫁到数量众多的购房者身上，容易引发社会不安定因素。
第三类，开发商出售酒店时，将酒店的基本单元按住宅出售给本单位职工，然后要求置业者将所买的房屋人股，整体改成酒店经营，参股者年底享受酒店分红待遇。笔者认为开发商出售住宅是假，把土地用途改为商业经营是真。行政职能部门依法查处时，面对的对象又是众多的职工，很容易引发社会问题。
处置土地隐形交易的法律途径
土地交易中的违法行为是表现形式最为多样，涉及相关法律法规较为广泛的土地违法现象。在土地执法实践中，远不是依据《中华人民共和国土地管理法》第七十三条，仅按“买卖或者以其他形式非法转让土地”认定法律责任所能解决的。针对上面提到的几类土地隐形交易类型，提出以下几个法律途径和处理建议。
法律途径和处理建议一。有些所谓的“隐形土地交易”，在《中华人民共和国土地管理法》中规定了比较明确的法律责任。如非本集体经济组织成员通过租赁集体土地使用权（一般为40年）搞非农业的，就违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的规定，对承租方应当依据第七十六条，按“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地”予以处罚；对出租方可以依据第八十一条，按“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设”进行处罚。这里，只要未经依法批准，不论是经过全体村民2／3以上同意，还是村委会自作主张，均构成“擅自”行为。如果属于村干部个人利用职务上的便利，私自将租金据为己有，则构成了我国刑法规定的职务侵占。
属于此类情形的还有“类型”中列举的“个别村委会为填补旧村改造资金缺口，擅自把部分宅基地出售给已迁徙他地的原集体经济组织成员或非本集体经济组织人员”，其法律责任也应该是明确的。对于“村集体经济组织利用本集体所有的土地与非本集体经济组织成员合作成立联营公司，在不改变公司名称的前提下，私下转让土地使用权，通过到工商行政管理部门办理股权变更登记，实现其违法交易的目的”情形，只要能够认定集体土地使用权作为股权已经转让到以联营为名的公司名下，同样可以按照上述情况确认其法律责任。至于这些类似情形的法律责任明确后的行政处罚能否执行到位，村干部应该承担怎样的责任，则是处理结果如何实现问题，并非“隐形土地交易”所独有，是普遍存在的，如何解决，还需要作更深人研究和探讨。
法律途径和处理建议二。对有些涉嫌土地违法交易行为，可以暂时搁置法律责任问题，重在确定纠正交易行为的适用依据，以达到较好的社会效果。比如开发商以建普通住宅名义获得批准后，将位于繁华地段本应作为店面的房屋当作普通住宅出售，而购房者置业后普遍作为店面使用。对此，可依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条规定，责令开发商补交土地使用权出让金。因为开发商出售房屋时定的显然是商业价格，而不是取得土地使用权批文时声称的用于住宅建设，这足以说明开发商在出售房屋时就在实质上改变了土地用途，置业者将房屋作为店面使用不过是这种实质改变的外在表现形式罢了。类似情形还有“将酒店的基本单元按住宅出售给本单位职工，然后要求置业者将所买的房屋入股，整体改成酒店经营”等。
法律途径和处理建议三。对有些行土地违法交易之实的行为，需要在司法程序中加以杜绝。如“划拨土地使用权人A私下把土地使用权转让给B，A再公开向B借款，A到期不还，B从而向法院起诉，通过司法途径把土地使用权转到B名下”。按照这种思路设计的违法交易步骤，只有在法院将土地使用权判决给B的时候，才能达到目的。这就需要司法机关在审判过程中，弄清楚该宗土地的属性，是国有的，还是集体的，是划拨的，还是出让，是协议出让的，还是招拍挂的。如果属于国有划拨用地，要么允许A继续使用，要么收回土地使用权，法院不会将土地使用权直接判决给B用来抵偿A所借欠款，判决用于抵偿欠款的，只能是法律允许的A所有的其他财产。在这种情况下，A、B要实现非法转让土地使用权的目的就变为一厢情愿了。需要在司法程序中加以杜绝的，还有债权人对集体土地或者划拨用地上建筑物委托拍卖行直接拍卖的行为。
法律途径和处理建议四。有些具有土地交易性质的违规行为，的确是现行法律覆盖不到的，但当事双方很可能在今后为此付出代价。比如，协议出让取得工业用地，在私下收取他人土地转让费用后，到工商部门办理股权更名和法人代表更名的。企业股权更名和法人代表更名，由工商行政管理部门依据《中华人民共和国公司法》以及工商管理的相关规定决定同意与否，由于这一过程不直接涉及土地使用权的转移问题，也就难以认定其中所包含土地违法交易行为，确定法律责任。但是，转让方在收取他人土地转让费用后，仍然是法律意义的土地使用权人，而受让方虽然私下实际支付了土地转让费用，其用地行为并不受法律保护，也非法律意义上的土地使用权人。在这种状况下，一旦政策出现变动或者经济出现纠纷，双方极有可能因为私下转让的土地使用权不具有合法性，而为此付出更大的代价。
与此较接近的是“类型”中列举的“采用收购方式把取得土地使用权的单位划到自己企业名下，只变更法人代表名称便轻易地实现土地使用权流转”的情形。如果在收购合同中单独将土地使用权的归属和价格等有关信息明示出来，那将会在土地行政主管部门的监督和参与下完成收购过程，此为企业收购中的土地使用权合法转让。如果在收购合同中故意回避土地问题，只能意味着企业资产的部分转移，而土地使用权的归属在法律层面则是模糊的，这种状况同样为今后双方的财产权益保护埋下了隐患。
