买还未交房的房子应注意什么问题？

Question

卖房的人的钥匙放在售楼部的。房产证还没有办。他是一次性付清的。我现在想买他的房子需要注意哪些问题？有哪些手续和费用？改购房合同开发商给改吗？
如果已在房管局备案了，是不是就要过户了

Answer 1

1、交付时间

交付时间的约定一般需要明确到具体哪一天，且该时间具备可操作性，卖房人能够彻底搬家，腾空房屋。

2、交付方式

在买卖合同中交付方式应当明确、具体，包含卖房人的附随义务，房屋状态检查良好，再由双方签订《房屋交接书》，明确约定各项手续均完成后，才视为该房屋验收交接完成。

3、户口迁出

双方可以约定：卖房人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。这也是房屋交付的重要部分。

4、违约责任

违约责任主要分为三大块：

首先是关于交付中出现的质量问题（包含附随义务履行问题），质量问题分为显性和隐性，如漏水、损坏这些显性瑕疵应约定由卖房人维修至可入住状态，如卖房人不履行该义务，买房人可以自行维修后向卖房人主张实际损失，包括但不仅限于装修费、空置损失；另外，一些季节性、隐性的瑕疵如白蚁问题，交付的时候不一定能显现出来，需要卖房人在买卖合同中声明无瑕疵，如出现瑕疵则由卖房人承担损失。

其次关于交付迟延（包含接收迟延），交付不是一方的义务，买房人也有按照交付时间和交付方式及时收房的义务，双方可以约定：逾期30日内卖房人应按日计算向买房人支付违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向买房人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日，买房人有权发出书面退房通知，解除合同，买房人退房的，卖房人应当自收到退房通知之日起3日内退还全部已付款，并支付违约金。买房人因个人原因拒绝接受交付，卖房人可以通过录音、录像，或者公证的方式记录情况，卖房人不承担违约责任。双方通过这样的明确约定，维护各自的利益。

最后关于户口迁出问题，在约定前述户口迁出条款的同时，明确约定违约责任：如卖房人未按期将与房屋相关的户口迁出的，每逾期一日，卖房人应向买房人支付违约金。如逾期超过90日，买房人有权发出书面通知，解除合同，卖房人应收到解除通知之日起3日内退还买房人全部已付款，并按照银行中国人民银行同期贷款利率付给利息。

二手房附随义务也要明确哪些：

除了交付房屋之外，附随义务也是相当重要的，因为房屋本身不能独立使用，需要相应的配套设施才能发挥作用，由其是在二手房交易中，因此，要明确以下几个问题：

1、房屋的装修合同与装修发票，保修卡是否已交接。

2、房屋内的各种设备发票、保修卡是否已交接。

3、房屋内的水电煤气、电话、宽带、有线电视等是否已办理过户手续。

4、物业服务费、公共维修基金、取暖费是否已结清。

5、所有钥匙及备份钥匙，包括各房间及信箱、单元门钥匙是否已交接。

Answer 2

看好购房合同，确定原购房者身份，确定是本人的房子；
这种事情很多的，一般的开发商更改合同可能会收你200-2000左右的钱，不要问为什么！这就是社会。

Answer 3

　　还未交房的房子都没有把办理房权证，需要注意最重要的事情是按照法律规定没有房产证的房子是不可以买卖交易的！
　　没有取得房产证的房屋法律规定不准上市，若是买卖的话单靠签订买卖合同不能保证购房者权益，风险很大；对法律明确规定不准上市的房产，建议放弃交易！
　　
　　参看：中华人民共和国城市房地产管理法
　　第三十八条明文规定：　下列房地产，不得转让：
　　（六）未依法登记领取权属证书的；

Answer 4

首先要先确定原购房者的身份，然后就要看原购房者是否已经跟开发商签订了购房合同，如果已经签订的购房合同那就不好办了，因为购房合同一旦签订，开发商就要出具购房发票，发票开出后开发商就要缴纳17%的税。要想更改购房合同有两种办法：
一：给开发商补出17%的税。二：到法院起诉，申请合同无效。
如果合同没有签订，就要看开发商是否给原房主出具了房款收据，如果有，在签订合同的时候原房主可以要求在合同上面变更所有人姓名的。就是在签订合同的当天你陪同原房主一起去签购房合同，直接写你的名字就行了，不用出具任何费用。本回答被提问者采纳