1. 由于房产转让成本的增加，许多投资高档项目的人士开始转向市场。特别是70至80平米的小公寓，因为房价和租金较低，受到投资客和白领租房者的喜爱。
2. 李先生是北京一位做建材生意的人士，他也想通过租房投资赚钱。他看中了北京东三环“富力城”的一套二手小公寓，面积65平米，总价65万元。他想知道多长时间后能从这套房产中获得利润。
3. 中原地产的宫萍总监为此做了一个计算。假设房贷利率为5.51%，租金收入保持不变，那么：
- 如果贷款20年，李先生每月需还款3131.94元，总购房款为94.7万元。
- 如果贷款15年，每月需还款3719.66元，总购房款为86.5万元。
4. 李先生还需要投入2万元购买家具和电器，以及支付每年的物业费用2184元和取暖费用1560元。
5. 如果按照目前的市场价格，李先生的公寓每月可租3800元。考虑到每年有一个月的空置期，年租金毛收入为4.2万元。年租金净收入为3.8万元。
6. 如果贷款20年，投资回收期为25年；如果贷款15年，回收期为23年。
7. 金育松总监提出，为了确保利润最大化，投资小户型公寓应遵循三个原则：
- 确保购买价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍，以享受普通住宅的契税优惠。
- 总房款应控制在68万以下，以确保租金收益大于月还款额。
- 考虑地理位置，因为房产的空置期会直接影响收益。
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