@zgd的答案做了一个非常漂亮的学术演算,不过我觉得他在看待买房是投资还是消费时有些模糊,导致最终结论略有误差。对于投资来讲,要考虑的因素就是房产是否还能升值,波动幅度有多大,未来宏观调控对房地产的影响有多大,国内是否会有金融危机导致房产市场崩溃,等等。面对这些风险,折现率(其实也就是你的期望收益率)可以定为15%或者更高。zgd的模型中应再加入房价上涨因素,假设为政府所期望的缓慢上涨,定为年均8%。以下为假设条件:那么,这项投资的现值为:这张表说明:1、现值为负,表明投资达不到期望收益率15%。根据投资期限的长短,首套房收益率大约在9%~11%。2、炒房的期限越短,现值越高,说明短期炒房收益率高。因为投资期限越长,投入其中的本金越多,炒房的杠杆越低,在固定的房价涨幅下,收益率趋向降低。3、二套房投资现值大大低于首套房,说明提高首付和贷款利率的做法大幅降低了二套房贷收益。因二套房投入的本金较多,杠杆率低,收益率低。4、贷款年限越长,同样条件下投资现值越高,说明贷款年限越长越好。但这不一定。通过测算不同的期望收益率,发现期望收益率大约在13.07%时(首套房,2年卖掉的情况),贷款年限不影响投资现值。高于这个数,贷款年限越长收益越高;低于这个数,贷款年限越短收益越高。该期望收益率临界点不受房价涨幅的影响,但投资期限越长其越低。为什么呈现这个现象的原因我暂时还没想明白。那么,该项消费的现值为:这张表说明:1、贷款年限越长,总消费现值越高,即花费越多。2、二套房总消费现值低于首套房,说明贷款越少,总消费现值越低,花费越低。1、购房自住,并且长期都不打算卖掉房产或者更换新房的,属于消费,能力所及范围内越短越好(不一定,下文有补充分析);2、购入房产,自住或投资目的,很可能中长期会更换新房或者卖掉的,属于长期投资,期限越长越好;3、购入房产,但仅打算短期持有,抱有炒房目的,属于短期投资。这个要看你认为你能从炒房中取得多少收益。如果认为房产将延续大牛市,房价继续飙升,能取得很高的收益,那么贷款年限越长越好;如果认为房产暴涨时代已经结束,未来增长步入低速,比如题中假设增速在8%左右徘徊,那么贷款年限越短越好。=====================想到一个问题,补充一下:对于将住房看作消费来讲,我在上面的分析忽略了一个因素:机会成本。即使购房者不将房产作为一项投资,并不代表他不会将资金用于其他项目的投资。因为将资金用在还贷而丧失了投资其他资产从而取得收益的权利,为购房的机会成本。(对于投资而言,15%的折现率也就是期望收益率,本来就是投资者期望该项投资的回报,从而无需考虑机会成本)那么,消费的折现率中就应当包含机会成本,从而导致折现率高于无风险收益率3%。那么,因为总消费的现值取决于折现率,也就是总消费现值取决于购房者能从其他投资中取得的回报率。这也就与其他几位朋友的答案相适了。对个人的决策而言,上文中归属于消费类的,即购房自住且长期不打算出卖房产或更换信访的,应当再区分以下两种情况:1、如果能从其他渠道取得高于贷款利率6.55%的投资回报,贷款期限越长越好;2、如果不能从其他渠道取得高于贷款利率的投资回报,贷款期限越短越好。另外,如何看待通胀呢?通胀其实也是一种机会成本,代表你今天的消费比未来消费节约。也就是说,假设通胀为3%,那么你今天消费就比明年消费节约了3%,即今天消费比明年消费“赚了”3%,类似一种投资收益率。既然可以看作投资收益率,那就可以当作一种投资渠道,应用于上文的判断条件中。
温馨提示:答案为网友推荐,仅供参考