第1个回答 2024-07-28
为什么转让如此迅速?王健林的这些做法并不符合大众对于房地产企业的常规认知。他又转让了万达广场!7月5号,南昌西湖万达广场悄然易主,接盘方是珠江人寿保险股份有限公司。另外,早在4月17日王健林就将盐城万达广场全部股权卖给了中信信托。卖了酒店、卖了文旅,还要卖万达广场,这是要干什么?万达方面赶紧辟谣:该项目的投资方为珠江人寿,万达集团负责建设、品牌运营、设计、招商等。建成以后,现在由万达集团移交给珠江人寿,这是一个移交的过程,并不是网上所说的卖掉,南昌西湖万达广场就是第一批轻资产项目。原来不是“卖”,而是在做轻资产。那大家又疑惑了,好好的万达为什么一定要转型?轻资产到底是什么?当人人都做轻资产时,中国经济还能健康发展吗?
什么是轻资产?
万达商业地产的主要产品是城市综合体,这种产品模式就是建设一个大型万达广场,旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等,把配套物业进行销售,用销售产生的现金流投资持有的万达广场。因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品,所以万达只能以“售”养“租”。万达广场建成后自己持有经营,全部租金收益归万达,这种模式叫重资产。
投资建设万达广场,全部资金别人出,万达负责选址、设计、建造、招商和管理,使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金收益由万达与投资方按一定比例分成。万达从2014年开始研发这种模式,叫做轻资产。
最近发生的631亿元世纪大转卖,早在三年前就已经在王健林脑海里长出了雏形。
事到如今唯一的问题在于:为什么转让的那么突然?为什么转让的那么迅速?又为什么转让的那么干净?王健林的这些做法并不符合大众对于房地产企业的常规认知。
万达为何走向轻资产?
面对负债率过高以及严控海外并购的压力,王健林继续“卖卖卖”,就是急缺钱,缺救亡备命钱,套现600多亿可谓是断臂求生。而且自今年5月起,万达商业至少将20家万达广场的注册资本减少至清一色的0.5亿元,有的专家称这是万达走向轻资产的重要一步。可是在这样的背景下,以这样的姿态转型,也只能说是被动走向轻资产。
其实,万达早在2014年就提出了轻资产化转型战略。王健林曾用了一个例子来描述:“建设万达广场,全部资金别人出,万达负责选址、设计、建造、招商和管理,使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金万达按一定比例分成。这就是万达广场轻资产模式。”万达立志从房地产为主的企业转向服务业为主的企业,形成商业、文化、网络、金融四个支柱产业,旅游则为文化集团的重要组成部分。
按照王健林的说法,万达走向轻资产的原因有三点:
第一、扩大竞争优势。重资产的模式受高毁灭制于房地产的周期,高利润暴利的时代过去了,轻资产模式才能更快发展。
第二、发展中小城市。重资产模式的万达是进不了三四线城市的,因为万达进入哪个城市看的是房价。转型后,万达进入三四线城市,就无关房价了,关心的就是人口,以及当地城市的租金和投资之间的比例关系。
第三、产生边际效应,有利于打造整体布局。例如,为了保证万达广场的服务客层不在10岁以下年龄段断掉,王健林打造了中国第一个综合性的“儿童Mall”,基于儿童的游乐、教育、培训、美食、零售于一体,并结合“宝贝网”进行O2O模式发展。
另外,万达一直意欲回归A股。根据协议规定,一旦万达2年内不能登陆A股主板,万达集团将面临回购款、利息以及相关费用的支付,这对万达短期流动性是巨大威胁。万达商业是2016年9月底成功从香港退市的,现在已经过去了快一年,在目前IPO排队如此艰难的情况下,万达要想在2018年9月底前成功登陆A股,难度可想而知,特别是如果万达商业被定性是地产股,那基本就是没希望了,因为现在房地产公司IPO几乎处于停滞状态。这也是王健林急于走向轻资产的重要原因。
万达为何转型如此迅速?
去年开始,有一句话频繁出现在各种地方,但人们对它总是将信将疑——房子是用来住的,不是用来炒的。于是那些不相信或者不太相信这句话的人继续保持高杠杆,继此汪续热抢学区房,结果被始于今年3月、此后不断加码不下十次的种种限购政策压得几十年不能翻身。
其实,“房子是用来住的,不是用来炒的”这句话翻译一下,就是这个意思——房地产企业不应该为此肩负太多负债,即使在安全状况下也应该手拿现金,给自己留出平稳过冬的能力。再换句话说:未来的房地产业考验的是经营、管理等“轻资产”能力,房子再也不是建造、销售的“重资产”产品。
就和万达现在正在做的事情一样。
或许王健林正是基于这一判断而加快了整个公司转型的脚步,把预计要在未来几年做完的事情毕其功于一役了。
上海已经在几天前拍出了单价仅5568元/平方米的土地,地价降幅达到惊人的84%,但条件是开发商只能租,不能卖。而上海只是一个开始,在可预见的未来,整个国家的土地出让都会逐渐向租赁转型。对于房地产开发商来说,持有现金的能力、抵御风险的能力,也许会比开疆拓土的能力更重要。
但是,这一做法无疑背离于业内通行的评判标准。尤其是,众多竞争对手做出了和万达相反的选择——恒大和华夏幸福选择继续保持高杠杆率、融创选择继续高歌猛进地吃进大批土地存量,而只有王健林选择了见好就收。
人人都想做轻资产模式真的好吗?
现在有一个很奇怪的现象:很多高材生想创业,当问他们想做什么?他们想卖饭不想做饭,想推广自行车不想生产自行车,想整合资源不想创造资源。轻资产化方向转型成为必然,但是可怕的是每个人都想做轻资产。
此时的美国,制造业回归已经成为国家战略:一是后经济危机时代,美国经济复苏进程缓慢;二是制造业空心化不利于美国创新领导者地位。一味的追求轻资产化并不是未来经济发展方向,如果只有苹果没有富士康,你一定用不上苹果手机。当人人都追求轻资产模式时,说明经济危机真的来了。
曹德旺“跑路”反映的是中国制造业整体成本已超过美国。在互联网最疯狂的年代,只要你有一个商业模式,一个小规模的团队,就可以拉来投资。相比之下,制造业就有些“吃力不讨好”了。现在的酒店有三种发展模式,第一种类似于香格里拉酒店,自己建造、自己管理、输出自己的品牌;第二种类似洲际酒店,不建酒店,只是管理和品牌输出;第三种是携程,不建酒店、不管酒店、打造平台而已。哪种更为先进自不必说,可是当人人都想挑战携程,加入互联网平台这样一片红海时,建造酒店,打造家庭旅馆反而是一片蓝海。
万达的核心竞争力就是通过城市综合体建设改变商业中心布局,促进城乡一体化,从而获得巨额土地升值利润;万达的崛起得益于中国的高速城市化进程。王健林有句名言:“亲近政府,远离政治”;但万达的水很深,转型不见得是一件坏事;毕竟比转型成功更重要的是企业要“活下来”,避免资金链断裂,以防步贾跃亭的后尘。
迅猛有迅猛的道理,稳健有稳健的道理。做看客永远比做实践者更加轻松和简单。虽然此刻我们尚不能判断王健林看似“过火”的行为是否真的把准了时代的脉搏,就像能否认同万达高管表示此举是一种像“放弃延安”那样以退为进的行为,企业家对自己企业的走向有着也许与外界截然不同的判断。详情