中国至美.doc88中国/p-314986257981.html 、棚户区改造问题概述 棚户区名词源于辽宁抚顺、阜新工业贫民聚集区由于历史现实原棚户区居住条件期没改善房屋结构简陋缺乏必要市政基础设施居民便改造棚户区使城市些脏、乱、差死角治理提高质量同改善城市居环境提升城市品位事关民项系统工程且通改造棚户区仅使棚户区居民居住条件改善且促进存量土效利用节约宝贵土资源利于政府更规划、建设城市城市进步发展打良基础 各政府近陆续台系列政策措施城市矿区棚户区展规模拆迁改造政府高度重视改造棚户区作项重要举措棚户区改造涉及政府各部门涉及社面面处理起千万绪其专业性、社性律性非强具体实施需要注意问题 太原近几重点改造城市棚户区块共336块总占面积约570公顷些棚户区除早期危旧房改造程遗留发死角绝部属企业旧住房像耐火厂宿舍、省建五公司宿舍等粗略估算住城市棚户区至少万户市房局位工作员坦言城市棚户区普遍存着公共配套设施缺乏、市政配套设施缺乏、安全隐患居住条件差问题 考虑棚户区居民利益太原市台《太原市民政府关于城市居民棚户区改造实施意见》规划部门编制《太原市城市居民棚户区改造专项规划》案明确表示棚户区规划范围城市区及外围组团些重要区规划员表示：现棚户区块改造主要作居住用、公共服务设施用、道路广场用、市政设施用绿化用五种类型按规划居住总用318公顷规划住宅建筑面积约681万平米；公共设施总用约83公顷规划建筑面积约212万平米；道路总用94公顷；市政设施规划处消防站另外设置若干闭所；规划新增各类绿面积约53公顷 目前太原市已经建设棚户区改造项目：龙潭公园片区、敦化坊片区项目等些项目已完规划、案制定、迁拆迁进入建设阶段 二、棚户区改造主要流程 图" class="ikqb_img_alink"> （）城市总体规划制订 根据《华民共城市规划》及相关律规规定涉及城市总体布局发展规划重事项需由家权力机关即及委审批通具体实施 （二）土使用权转移 棚户区土使用权主体、权属性质复杂既通划拨式取土使用权情形通让、转让式取土使用权情形根据家土管理规除划拨取土使用权外其土使用权取应采取招标、拍卖、挂牌式；集体土使用权必须家实施征收、征用能转改造实施用 （三）拆迁补偿合同签订 拆迁补偿合同涉及主体确定、拆迁间、补偿标准、价款支付、迁条款、异议处理争议解决等所拆迁补偿合同谈判与签订棚户区改造既避必须认真待问题 （四）行政机关行政许行政裁决权行使 根据《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁行政裁决规程》规定城市房屋拆迁拆迁应取房屋拆迁许证能实施拆迁拆迁双事达补偿协议应由行政机关进行裁决由拆迁引发许证否合补偿标准确定否合理应否举行听证都争议焦点所行政机关棚户区改造行政行否合权力行使否符合定程序改造实施显尤重要 （五）建设施工合同签订与监督管理 拆迁基础工作完实施改造重建任务发商或建设单位需要选择具资质实力施工单位保证质量、进度及本控制自涉及总包合同、包合同签订、物质材料采购、勘验设计合同签订及工程咨询服务合同确定等所些与工程相关事项均改造工作能否达要求、能否期完拆迁户居住环境坏律权益能否保护起着决定性作用 （六）招投标程序进行 根据《华民共招标投标》、《工程建设项目施工招标投标办》及《工程建设项目招标范围规模标准规定》等相关规定棚户区改造项目土取、设计施工均需采取定招投标程序进行即委托采取招标公告式遴选项目设计单位、施工单位管理单位等进行工程建设由保障整改造工程限度公、公平、公原则运行保障效率化委托包括：政府主管部门、发商、建设单位及其管理部门等招投标程序除招投标合同签订外其外延涉及招标文件组织与设计、投标文件准备、保证单位及银行保函确定、共同账户立等系列涉问题 （七）其相关律问题 1、政府作直接发主体情况采用工程代建式所产委托受托间受托施工单位间代建衍律关系 2、改造区居民具备相应条件采取集资合作式改造棚户区涉及居民间合作协议签订资与发商委托协议、发商与施工单位建设合同准备等 3、棚户区改造完管理与服务应巩固改造必要工作涉及物业管理单位选择服务合同签订履行公用事业合同确定及续保障服务合同等 三、棚户区改造主要律、政策依据 （）宪 我《宪》第十三条规定：公民合私财产受侵犯家依照律规定保护公民私财产权继承权家公共利益需要依照律规定公民私财产实行征收或者征用并给予补偿 （二）物权 我《物权》自200710月1起施行部调整物归属利用产民事关系民事基本律颁布施行于维护家基本经济制度维护社主义市场经济秩序明确物归属发挥物效用保护权利物权发挥重要作用《物权》棚户区改造程涉及土房屋等关权属问题及其变化主要律依据其律、规、政策等均应依据物权制定实施《物权》第七十六条规定：‘ 列事项由业主共同决定：……（六）改建、重建建筑物及其附属设施； 应经专部占建筑物总面积三二业主且占总数三二业主同意第四十二条规定：公共利益需要依照律规定权限程序征收集体所土单位、房屋及其产于公共利益律没明确规定造实践难握 （三）行政管理性律 关棚户区改造行政管理性律主要：《城市规划》、《土管理》、《城市房产管理》、《华民共招标投标》等 （四）行政规、规章 关棚户区改造行政规、规章主要：《城市房屋拆迁管理条例》（拟修改）、《务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》（发〔2007〕24号）、《务院办公厅关于促进房产市场健康发展若干意见》（办发〔2008〕131号）住房城乡建设部、发展改革委、财政部联合印发《2009-2011廉租住房保障规划》等 （五）规、规章、规范性文件 关棚户区改造规、规章、规范性文件主要：山西省民政府《关于实施重点煤矿棚户区改造意见》（晋政发[2006]8号）、山西省民政府《关于实施城市居民棚户区改造指导意见》(试行) 山西省建设厅《关于严格控制棚户区改造住宅户型建设标准通知》（晋建房字[2006]434号）、太原市民政府《关于城市居民棚户区改造实施意见》（并政发〔2007〕23号）、太原市规划局编制《太原市城市居民棚户区改造专项规划》等 四、棚户区改造所涉主要事及律关系 （）棚户区改造所涉律关系主体 根据棚户区改造实际情况其所涉主体主要迁、发商及政府另外实施拆迁拆迁执行、政府具体负责主管部门、社介机构等迁主要指居住城市规划区内属棚户区居民、房屋承租、企事业单位及属城村情况农民种主体谓谓复杂发商指具房产发资格资质具备发能力能够提供迁住房并拆迁址进行工程重建发单位存形式主要房产发公司包括具建筑资质其工程建设单位政府棚户区改造特殊位作用决定其改造特定职责身份属性除宏观面规政策制定及资源配置外整棚户区改造能否顺利实施政府微观面指导与协调功能容忽视 由于棚户区改造涉及主体较律关系相复杂其包括：政府基于律规规定行使行政指导与行政强制律关系发商与政府土使用权划拨、让律关系发商与拆迁拆迁补偿律关系发商与实施拆迁委托律关系等所些棚户区改造所涉及律关系起主导或决定性作用应该土使用权让、转让律关系拆迁补偿律关系 （二）棚户区改造所涉律关系 1、土使用权让、转让律关系 由于确定棚户区块经济发展相落区域加历史原情况较复杂按照现行土管理律制度棚户区改造所涉及土般都由政府土收储收或划拨或公拍卖棚户区土使用权状况：土使用证土使用权、土使用证能证明其源合土使用权、任何规手续土使用权、旧城改造变城市居民农民原集体土使用权等涉及土使用权关系非复杂理顺其各种关系保证棚户区改造进行基本保证总前提必须通定程序该土使用权合化或者市场化能使进入棚户区改造范围 2、拆迁补偿律关系 城市改造拆迁工作直城市化进程障碍面社经济发展公共利益维护需要另面居民基本需求保障棚户区改造项目难顺利进行途搁浅程度都由于拆迁工作未能达预期目造由于律完善或执、守标准高拆迁双依野蛮拆迁、暴力抗现象发；实行货币补偿、产权调换等拆迁式双合同约定条款达致或理解同导致纠纷层穷城市整体规划实施及社安定经济发展都造破坏阻滞 五、政府处理棚户区改造面临实际问题建议 （）妥善处理拆迁与政府间关系 拆迁政府拆迁工程理解认政府发商服务发商拿政府民工程做挡箭牌于拆迁种理解情绪,律师建议：棚户区改造各环节阳光作业真事办改造前期准备阶段要充调查论证听取拆迁建议让拆迁选自代表必要举行听证使政府（拆迁）拆迁达认识基本统形拆迁内部间相互宣传使拆迁产确信行形统利于期工作顺利展 （二）要及纠拆迁片面认识 拆迁往往拿律体系部或自利点盖全强调权利忽视自义务即拆迁拿《物权》说形立情绪其实政府拆迁权利义务统目标完全致作政府应该加棚户区改造相关律规宣传力度厚薄彼律师认：棚户区改造涉及律范围广涵盖行政、民等领域其行政属性更强需要政府充发挥行政效能采取合理合措施真取信于民棚户区改造驾驭全局办政府德政工程 （三）确处理政府与发商间关系 政府发商关系混同拆迁发商两律主体实践政府发商关系往往模糊清造拆迁误解发商些行让政府买单让政府背黑锅棚户区改造工作员辛辛苦苦却落骂名我政府要规范各环节权利义务明确责任避免误影响工程顺利进行 （四）拆迁式应坚持原则性灵性相结合原则 发商早介入形越位利益博弈拆迁觉势单力薄形立情绪棚户区改造涉及拆迁情况复杂集体、、建筑违章、临建等等拆迁案能搞刀切要原则性灵性相统比：温情拆迁借鉴 （五）落实拆迁政策建议 构筑棚户区改造全面质量控制体系政府质量、安全、本、利润及谐指数进行目标控制、监管制定相关评估办堵塞漏洞真政府棚户区改造政策落实处 六、律师参与棚户区改造工作重要意义 政府棚户区改造全程应该律师身影包括案起草、制定、迁、迁等应设立棚户区改造律师咨询服务办公室接待群众咨询解答百姓疑问参与律师见证帮助起草合同等架起棚户区改造治桥梁 1、律师特色社主义律工作者律专业知识参与政府棚户区改造前期规划案起草制定避免律风险 2、律师参与手牵着政府德政工程民工程；手牵着百姓千万家加强制宣传使居民知懂理性表达合理要求说：知者畏懂造别拆迁者立情绪采取些理智激行；形厢情愿局面 3、律师参与让居民主骨贴能够使自合权益切实维护律师深入百姓让百姓觉治温暖利于工程顺利进行 4、律师参与能够及解居民诉求与政府沟通通达某些矛盾化解萌芽状态使政府放百姓满意 5、律师参与发挥其专业智慧使棘手性问题、特殊矛盾能够顺利解决；比：产权房、存抵押、公房等等 6、律师参与帮助百姓解决拆迁程引发其民事纠纷：家析产、产权认定等使暴露问题能够及发现应 7、律师参与利于百姓选择、签订合同等问题予引导、支持关防止隐患发利于提高工作效率 8、律师参与利于期工作展使社区治理能够持续发展 总棚户区改造真架起治桥梁彰显治力量参与棚户区改造,我律师治建设义容辞社责任我义务、能力让棚户区改造真政府德政工程百姓暖工程社谐工
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