房地产经济相关知识
知识点
1、 对建筑物的基本要求：安全、适用、经济、美观
2、建筑物的分类
1）按使用性质，建筑物分为居住建筑、公共建筑、工业建筑和农业建筑四大类。居住建筑和公共建筑通常统称为民用建筑。
2）按层数，住宅分为底层住宅（1—3层）、多层住宅（4—6层）、中高层住宅（7—9层）和高层住宅（10层及以上）。
3）按建筑结构，建筑物一般分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构和其他结构。具体如以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，建筑物可分为钢结构、混凝土结构（包括素混凝土结构、钢筋混凝土机结构和预应力混凝土机结构等）、砌体结构（包括砖结构、石结构和其他材料的砌块结构）、木结构、塑料结构、薄膜充气结构。
如以组成建筑物结构的主要结构形式来划分，建筑物可分为墙体结构、框架结构、深粱结构、筒体结构、拱结构、网架结构、空间薄壁结构（包括折板结构）、悬索结构、舱体结构。
4）按施工方法，建筑物分为现浇、现砌式建筑，预制、装配式建筑，部分现浇现砌、部分装配式建筑。
5）建筑物的耐火等级分为一级、二级、三级、四级，其中一级的耐火性能最好，四级的耐火性能最差。
6）以主题结构确定的建筑耐久年限分为四级：一级耐久年限100年以上，二级耐火年限50—100年，三级耐火年限25—50年，四级耐火年限15年以下。
7）按完损等级，房屋分为完好房屋、基本完好房屋、一般损坏房屋、严重损坏房屋和危险房屋五类。
3、 建筑构造
一幢建筑物一般是由竖向建筑构件（如基础、墙体、柱等）、水平建筑构件（如地面、楼板、粱、屋顶等）及解决上下层交通联系的楼梯等组成。此外，有些建筑物还有台阶、坡道、散水、雨篷、阳台、烟囱、垃圾道、通风道等。
4、墙体应具有的基本要求：
足够的强度和稳定性、满足热工方面（保温、隔热、防止产生凝结水）的性能、具有一定的隔声性能、具有一定的防火性能。
5、根据专业内容和作用的不同，一套完整的施工图一般分为：
1）图纸目录 2）设计总说明 3）建筑施工图（总平面图、平面图、立面图、剖面图和建筑详图） 4）结构施工图 5）设备施工图
6、建筑工程造价的构成有:
设备及工器具的购置费用、建筑安装工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税。
7、引起误差的因素有：观测者、测量仪器、外界环境。
8、阅读地形图时应注意：
测绘日期、比例尺、地物符号、地貌符号及其含义。
9、房地产图包括:地籍图、宗地图和房产图。
10、宗地图应包括：宗地号、地类号、宗地面积、界址点、界址点号、界址边长、邻宗地号及宗地界址示意线等内容的专业地图。
11、房产图按房产管理的需要可分为：房产分幅平面图、房产分丘平面图、房产分户平面图。
12、房屋面积主要包括：建筑面积、使用面积、套内建筑面积、共有建筑面积、分摊的共有建筑面积、预测面积、实测面积、合同约定面积、产权登记面积。
13、房屋面积测算的一般规定：
1）房屋面积测算是指水平投影面积测算
2)房屋面积测量的精度必须达到《中华人民共和国国家标准房产测量规范》规定的房产面积的精度要求
3）房屋面积测算必须独立进行两次，其较差应在规定的限差以内，取简单算术平均数作为最后结果
4)量距应使用经检验合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具
5）边长以米为单位，取至0.01m；面积以平方米为单位，取至0.01㎡
14、计算建筑面积的一般规定：
1）计算建筑面积的房屋，应是永久性结构的房屋
2）层高应在2.20m以上，层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。
3）同一房屋如果结构、层数不相同时，应分别计算建筑面积
15、计算全部建筑面积的范围:
1)单层房屋，按一层计算建筑面积；二层以上（含二层，下同）的房屋，按各层建筑面积的总和计算建筑面积
2）房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度应在2.20m以上部位计算建筑面积
3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算
4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然面层计算面积
5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围投影面积计算
6）挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
7）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算
8）有柱（不含独立柱、单排柱）或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算
9）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算
10）属永久性建筑有柱的车棚等，按柱的外围水平投影计算面积
11)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算
12）有伸缩缝的房屋，如果与其室内相通的，伸缩缝计算面积
16、计算一半建筑面积的范围主要有：
1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算
2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算
3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算
4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算
5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算
17、不计算建筑面积的范围：
1）层高在2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高在2.20m以下的地下室和半地下室
2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等
3）房屋之间无上盖的架空通廊
4)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池
5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台
6）骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分
7）利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋
8）活动房屋、临时房屋、简易房屋
9）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线
10）与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝
18、分幢建筑面积均等于：分层建筑面积的总和、分单元建筑面积的总和、分户建筑面积的总和。
19、成套房屋的建筑面积组成有：套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。
20、成套房屋的套内面积包括：套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积。
21、 根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，应分摊的共有建筑面积分为：幢共有建筑面积、功能共有建筑面积、本层共有建筑面积。
22、面积测算的方法主要有:图解法和解析法，具体方法主要有：几何图形法、坐标法、求积仪法、求积透明膜片法。
23、常见的城市功能分区有：中心商务区、商业区、居住区、工业区、工业区、仓储区、文教区、风景区、综合区、卫星城、开发区。
24、中国城市土地利用类型包括：居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域或其他用地、保留地。
25、城市人口分析包括：城市人口数量、人口结构、人口分布、人口密度及其变化等方面的分析。
26、城市化分为向心型城市化、离心型城市化、外延型城市化、飞地型城市化
27、常见的城市规划术语和控制指标包括：用地性质、用地面积、用地红线、建筑高度、容积率、绿地率、交通从出入口方位、停车泊位、道路红线、建筑控制线、建筑后退红线距离、建筑间距、日照标准、日照间距系数、城市绿地、城市紫线。
28、居住区按居住户数或人数规模分为：居住区、居住小区、居住组团。
居住区的规划布局形式主要有: 居住区——小区——组团、居住区——组团、小区——组团、独立式组团。
29、居住区的规划布局包括四点：1）居住区住宅的规划布置 2）居住区公共服务设施的规划布局 3）居住区内道路的规划布局 4）居住区内绿地的规划布局
30、居住区经济技术指标主要包括：1）居住户数 2）居住人数 3）户均人口 4）高层住宅比例 5）中高层住宅比例 6)人口毛密度 7）人口净密度 8)住宅建筑套密度（毛） 9）住宅建筑套密度（净） 10）住宅建筑面积毛密度 11）住宅建筑面积净密度 12）居住区建筑面积毛密度（容积率） 13）住宅建筑净密度 14）总建筑密度（居住区建筑密度或建筑毛密度） 15）拆建比
31、环境分为：自然环境、人工环境和社会环境
32、景观分为：自然景观和人文景观
33、环境污染分类：
1）按环境要素分为：大气污染、水污染、土壤污染等
2）按污染物的性质分：物理污染（声、光、热、辐射等）、化学污染（有机物、无机物）、生物污染（霉菌、细菌、病毒等）
3）按污染物的形态分：废气污染、废水污染、噪声污染、固体废物污染、辐射污染等
4）按污染产生的原因分：工业污染、交通污染、农业污染、生活污染
5）按污染的空间分：室内污染、室外污染
6）按污染物的分布范围分：全球性污染、区域性污染、局部性污染
34、环境污染源分为：
1）按污染物发生的类型分：工业污染源、交通污染源、农业污染源、生活污染源
2）按污染源存在的形式分：固定污染源、移动污染源
3）按污染物排放的形式分：点源、线源、面源
4）按污染物排放的空间分：高架源、地面源
5）按污染物排放的时间分：连续源、间断源、瞬时源
35、大气污染物种类按照污染物的形态分：颗粒污染物、大气污染物
36、大气污染源主要包括：工业污染源、交通污染源、生活污染源
37、环境噪声的类型：
1）按噪声产生的机理分：机械噪声、空气动力噪声、电磁性噪声
2）按时间变化情况分：稳定噪声、非稳定噪声
38、环境噪声污染源主要有：工业噪声、交通运输噪声、社会生活噪声、建筑施工噪声。
39、水污染分为：地表水污染、地下水污染、海洋污染
40、水污染源主要包括：工业污染源、生活污染源、农业污染源
41、构成市场的三个要素主要包括：卖方、卖方、可供交易的商品
42、房地产市场的特点：
1）交易的房地产实物不能进行空间位置上的移动，只能是房地产权益（房屋所有权、土地使用权）的转移
2)交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场
3）供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区各不相同，是一个地区性市场
4)容易出现垄断和投机
5）较多的受法律、法规、政策的影响和限制
6）一般人非经常参加，很多人一生中难得有几次交易经历
7)交易金额较大，依赖金融机构的支持与配合
8）交易程序较复杂，需要签订书面交易合同，办理产权登记过户手续等
9）广泛需要房地产经济人提供服务
43、房地产市场的分类：
1）按用途（功能）划分分为：居住房地产市场、非居住房地产市场
2）按档次分为：高档房地产市场、中档房地产市场、抵挡房地产市场
3）按区域范围分为：整体房地产市场、区域房地产市场
4)按交易方式分为：房地产买卖市场、房地产租赁市场
5）按交易目的分为：房地产使用市场、房地产投资市场
6）按流转次数分为：房地产一级市场、房地产二级市场、房地产三级市场
7）按达成交易与入住时间分为：现房市场、期房市场
8）按时间划分：过去的房地产市场、现在的房地产市场、未来的房地产市场
44、市场结构根据竞争程度的不同分为：完全竞争、垄断竞争、寡头竞争、完全垄断
45、房地产市场周期的阶段包括：上升期、高峰期、衰退期、低谷期
46、房地产“泡沫”的形成原因主要有：群体的非理性预期、过渡的投机炒作
47、房地产的需求量的决定因素主要有：1）该种房地产的价格水平 2）消费者的收入水平 3）消费者的偏好 4）相关物品的价格水平 5）消费者对未来的预期
48、房地产供求量的决定因素主要有：1）该种房地产的价格水平 2）该种房地产的开发成本 3)该种房地产的开发技术水平 4）房地产开发商对未来的预期
49、房地产需求弹性主要有：需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性、需求的交叉价格弹性、需求的价格预期弹性
50、投资的四个特征包括：1)投资必须有投入 2）投资必须求回报 3)投资具有时间性 4）投资具有风险性
51、房地产投资的分类：主要有直接投资和间接投资两大类。
其中直接投资主要有：1）购买现房（现成的写字楼、铺面或住宅）、场地或期房后出租 2）购买房地产后出租一段时间，然后再转卖 3）购买房地产后等待一段时间、涨价后在转卖 4)购买房地产后自用一段时间，然后再转卖 5）购买土地、在建工程或旧房后进行开发、续建改造等，然后出售、出租、直接经营
52、房地产投资项目经济评论的指标和方法最常用的有：财务净现值、财务内部收益率、投资回收期
53、房地产价格的五大特征有：1）房地产价格受区位的影响很大 2)房地产价格实质上是房地产权益的价格 3）房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 4）房地产价格是在长期考虑下形成的 5）房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响
54、房地产价值和价格的种类主要有：
1）使用价值和交换价值 2)投资价值和市场价值 3）成交价格、市场价格和理论价格 4）总价格、单位价格和楼面地价 5）实际价格和名义价格 6）现货价格和期货价格及现房价格和期房价格 7）起价、标价、成交价和均价 8）评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 9）买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值和征收价值 10）基准地价、标定地价和房屋重置价格 11）补地价 12）市场调节价、政府指导价和政府定价 13）原始价值、帐面价值和市场价值
55、要把握房地产价格影响因素，首先应具有五点认识：1）不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的 2）不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的 3）不同的房地产价格影响因素，与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的 4）有些房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关 5)某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，有些却难以用此方法描述
56、房地产评估的三大基本方法：市场法、成本法、收益法
57、在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括：1）交易实例房地产的状况 2）交易双方 3）成交日期 4）成交价格 5）付款方式 6）交易状况
58、选取的可比实例应符合如下4个基本要求：1）可比实例房地产应该是估价对象房地产的类似房地产 2）可比实例的成交日期应与估价时点接近 3）可比实例的交易类型与估价目的吻合 4）可比实例的成交价格应为正常市场价格活能够修正为正常市场价格
59、建立价格可比基础包括5个方面：1）统一付款方式 2）统一采用单价 3）统一币种和货币单位 4）统一面积内涵 5）统一面积单位
60、应由卖方交纳的税费：营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税
61、应由卖方交纳的税费：契税、补交土地使用权出让金
62、买卖双方都应交纳的税费：印花税、交易手续费
63、房地产价格的7大构成：1）土地取得成本 2）开发成本 3）管理费用 4）投资利息 5）销售费用 6）销售税费 7）开发利润
64、建筑物折旧分为：物质折旧、功能折旧、经济折旧
65、房地产金融的基本职能：筹集资金、融通资金、结算服务
66、货币的职能有：价值尺度、流通手段、贮藏手段、支付手段、世界货币
67、汇率的种类：
1）按照制定方法分为基本汇率和套算汇率
2）按照汇率制度不同分为固定汇率和浮动汇率
3）按照外汇管理情况的不同分为官方汇率和市场汇率
4）按银行买卖外汇的角度划分分为买入汇率、卖出汇率、中间汇率和现钞汇率
5）按照外汇资金的性质与用途分为贸易汇率和金融汇率
68、影响货币汇率变动的因素主要有：1）一国经济发展状况 2）国际收支状况 3）通货膨胀 4）利率水平 5）货币当局的干预 6）国际政治局势和外汇市场投机活动
69、信用的本质主要有：1）信用是以偿还为条件的借贷行为 2）信用是价值单方面的让渡
3）信用关系是债券债务关系
70、信用的基本特征：暂时性、偿还性、收益性、风险性
71、信用的分类：
1）按信用主体划分为商业信用、银行信用、政府信用、消费信用、民间信用、证券信用、国际信用
2）按信用期限分为短期信用、中期信用、长期信用
72、利率的种类分为：1）存款利率和贷款利率 2）单利利率和复利利息率 3）市场利率、法定利率和公定利率 4）固定利率和浮动利率 5）名义利率和实际利率 6）短期利率和长期利率 7）一般利率和优惠利率
73、决定利率水平的因素主要有：1）平均利润率 2）资金供求状况 3）预期通货膨胀率
4）国家经济政策 5)国际利率水平 6）国际收支状况
74、房地产贷款的种类划分：
1）按贷款对象及用途分为土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款
2）按贷款保证方式分为信用贷款、担保贷款
3）按贷款利率是否变动分为固定利率贷款、浮动利率贷款
4）按贷款期限长短分为短期贷款、中期贷款、长期贷款
5）按贷款风险的承受对象分为自营性贷款、委托性贷款
75、房地产贷款主要面临的风险主要有：1）违约风险 2）抵押房地产价值风险 3）利率风险 4）流动性风险 5）欺诈风险 6）不可抗力风险
76、个人住房贷款中的主要术语有：1）首期付款 2）首付款比例 3）贷款金额 4）贷款价值比率 5）贷款期限 6）贷款利率 7）分期还款额 8）偿还利率 9）月房支出与收入比
10）月所有债务支出与收入比 11）贷款额度 12）贷款余额
77、构成保险的三个要素有：1）以特定的危险为对象 2）以多数人的相互共济为基础
3）以对危险事故所致损失进行补偿为目的
78、保险的职能主要有：1）分散危险 2）组织经济补偿 3）通融资金
79、常见的保险分类有：
1）按保险标的的不同性质分为财产保险、人身保险
2）按保险价值的确定方式分为定值保险、不定值保险
3）按保险人所承保范围分为特定危险保险、一切危险保险
4）按保险的实施方式分为自愿保险和法定保险
80、保险合同的当事人有保险人和投保人
81、保险合同的关系人有被保险人和受益人
82、保险合同的中介人（称辅助人）主要有保险代理人、保险经济人、保险公估人
83、保险合同的基本条款一般包括：1)保险人名称和住所 2）投保人、被保险人名称和住所，以及人身保险的受益人的名称和住所 3）保险标的 4）保险责任和责任免除 5）保险期间和保险责任开始时期 6）保险价值 7）保险金额 8）保险费及交付办法 9）保险金赔偿或者给付办法 10）违约责任和争议处理 11）其他有关约定 12）签订合同的时间、地点
84、保险合同的形式主要有：1）投保单 2）暂保单 3）保险单 4）批单 5)保险凭证
85、贷款人在发放房地产贷款后会面临很多危险，主要有3点：
1）用以抵押的房地产有可能毁损、灭失
2）借款人有可能死亡、丧失劳动能力
3）借款人可能因失业等而不能获得预期收入
86、与房地产贷款结合的人身保险与一般的人身保险有所不同，有以下特点：
1）以借款人的死亡、伤残或者疾病等为保险事故，如果借款人在保险期间因死亡、伤残或者疾病等无力偿还贷款时，由保险公司向贷款人支付所欠贷款
2）保险金额与贷款金额相匹配，可以随着贷款的偿还情况而相应的减少，如在分期偿还的住房贷款中，贷款余额是不断下降的
3）以贷款期间为保险期间
4）发放贷款的银行是保险单的持有人和受益人
87、统计可以分为描述统计和推断统计两种
88、从使用者的角度，统计数据的来源主要有两个渠道：1）直接的调查或试验 2）别人调查或试验的数据
89、调查方案应包括：调查目的、调查对象、调查单位、调查项目和调查表
90、常用的统计调查方式有：普查、抽样调查、重点调查、典型调查、统计报表
91、获得统计数据的方法有：询问调查和观察实验
92、常用的统一图有：线形图、条形图、直方图、圆形图、折线图、象形图、对数图
93、指标的6个构成因素主要有：指标名称、计量单位、计算方法、时间限制、空间限制、指标数值
94、时间序列的组成：1）现象所属的时间 2）现象在不同时间上的观测值
95、时间序列的水平分析分为：发展水平、平均发展水平、增长量、平均增长量
96、时间序列的速度分析分为：发展速度、增长速度、平均发展速度、平均增长速度
97、测定长期趋势的方法主要有：扩大时距法、移动平均法、最小二乘法
98、房地产统计指标分为：1）反映房屋状况的主要统计指标 2）反映居住状况的主要统计指标 3）反映房屋建设状况的主要统计指标 4）反映房屋交易状况的主要统计指标
99、心理过程包括：认识过程、情感过程、意志过程
100、心理学的作用主要有：
1）认识人的心里规律，提高人的心里潜能
2）从心理上了解他人，有助于协调人际关系，增进人与人之间深层析的了解和相互帮助
3）按照个体心理方面的差异，把人放置在最合适的位置，有助于最大限度的发挥每个人的作用
4）提高人的心里素质
101、心理学的分支学科主要有：普通心理学、社会心理学、消费心理学、组织管理心理学、环境心理学
102、知觉的主要特征有：选择性、整体性、理解性和恒常性
103、思维的种类：
1）根据思维过程中的凭借物和不同的思维形态，可分为：动作思维、形象思维和抽象思维
2）根据思维是否遵循明确的逻辑形式和逻辑规则，可分为：直觉思维、逻辑思维
3）根据探索答案的不同思维方向，可分为：聚合思维和发散思维
4）根据思维的主动性和创造性的不同，分为：常规思维、创造性思维
104、需要的种类：
1）根据需要的起源，分为：生理需要、社会需要
2）根据需要的对象，分为：物质需要、精神需要
3）根据需要的顺序，分为：生存需要、享受需要、发展需要
4）根据需要的表现程度，分为：现实需要、潜在需要
105、美国心理学家马斯洛把人的需要按先后顺序和高低层次分为：生理需要、安全需要、爱与归属的需要、尊重需要、自我实现需要
106、动机的种类
1）根据动机的起源，分为：生理性动机、社会性动机
2）根据动机在活动中的作用大小，分为：主导动机、辅助动机
107、从消费者的购买动机来看，由于个人的兴趣、爱好、志向等的不同，形成了各式各样的购买动机，如：1）求实动机 2）求美动机 3）求新动机 4）求名动机 5）求廉动机 6）求奇动机 7）求同动机 8）求癖动机
108、心理学中的四种气质类型：多血质、胆汁质、粘液质、抑郁质
109、性格的类型：
1）按照理智、情绪、意志三者在性格结构中所占的优势，分为：理智型、情绪型、意志型
2）按照个体心里活动的倾向性，分为：外向型、内向型
3）按照个体独立性的程度，分为：顺从型、独立型
4）按照价值观，分为：理论型、经济型、审美型、社会型、权利型、宗教型
110、人际交往的特点是：1）交流信息 2）相互认知 3）相互作用
111、房地产经纪人在人际交往和人际关系方面的素质主要包括：1）具有一定的面谈技巧
2）关心客户，满足客户的兴趣和需要 3）说服别人的能力 4）良好的判断力 5）幽默感
6）丰富的社会关系
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