一、制定依据
1.2015年9月,中共中央、国务院印发《生态文明体制改革总体方案》,提出“改革完善用地供应方式,探索实行弹性出让年限以及长期租赁、先租后让,租让结合供应。
2.2015年9月,六部委联合印发《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》(国资规〔2015〕5号)提出:“运用多种方式供应新产业用地。鼓励以租赁等多种方式向中小企业供应土地。积极推行先租后让、租让结合供应方式。以先租后让等方式供应土地涉及招标拍卖挂牌的,招标拍卖挂牌程序也可在租赁供应时实施,租赁期满符合条件的可转为出让土地。”。
3.《中华人民共和国土地管理法实施条例》(中华人民共和国国务院令第743号 )
4.《规范国有土地租赁若干意见》(国土资发〔1999〕222号)。
5.《节约集约利用土地规定》(自然资源部令第61号)。
6.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第39号)。
二、主要内容
(一)先租后让、租让结合概念
“先租后让”,是指在工业用地供应时,设定一定的投入产出条件,先以租赁方式向使用者供应土地;承租人在租赁期间开发、利用、经营土地经旗县区政府(园区管委会)评估考核达到约定的投入产出等条件后,可以申请将租赁土地转为出让土地;未达到约定条件的,按合同(项目建设投资协议)约定方式处理。
“租让结合”,是指在工业用地供应时,设定一定的条件,先行以租赁方式向土地使用者供应土地,土地使用者在租赁期间开发、利用、经营土地达到合同约定条件经旗县区政府(园区管委会)同意,同时符合规划设计规范要求,可申请将部分租赁土地转为出让土地、部分土地仍保留租赁性质的供应方式。
(二)适用范围
工业用地先租后让、租让结合适用于市行政区域内新供应的工业用地。
(三)年限与价格
“先租后让”、“租让结合”的土地,前5年租金一次性缴纳,租金依据评估价格,集体决策确定,不低于法定最高年期出让地价的10%。租赁时间最长不超过20年。租赁期间可按租金缴纳对应年期办理不动产登记。
租赁期满经旗县区政府(园区管委会)审核达到投资协议约定条件同意后,可向自然资源部门提出出让用地申请。出让价格为出租时点时设定的工业用地满年期土地出让金总额(不得低于所在区域工业用地最低限价)扣除已缴纳租金(租金视作先期缴纳出让金)后的差价;出让期限为工业用地最高出让年期年期减去实际租赁期后的剩余年期,并办理不动产变更登记手续。
(四)考核制度
对“先租后让”的工业项目用地实行租赁期限届满转出让的审核综合考核制度。承租人应当在合同约定的租赁期满前90日内以书面形式提出协议出让申请,旗县区政府(园区管委会)对《项目建设投资协议》执行情况进行综合考核,对承租人用地项目建设符合约定要求的,应当自收到承租人申请之日起60日内,向市自然资源局(旗县区自然资源局)出具同意承租人申请的书面意见。承租人自收到书面意见后30日内,向市自然资源局(旗县区自然资源局)申请办理出让手续。
(五)监管职责
对因企业自身原因无法开发建设、运营或未达到合同约定土地使用条件,未通过综合考核的工业用地,由旗县区政府(园区管委会)启动退出机制,按《项目建设投资协议》约定执行。
违反法律法规及相关规定转让、转租、抵押租赁土地使用权的,出租人有权责令承租人限期改正。逾期不改正的,出租人有权解除租赁合同,依法收回租赁土地使用权。涉及违法的,按规定予以处理。
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