物业用房的概念及指标

Question

物业用房包含哪些内容？物业管理配套用房、物业管理用房、物业配套用房、物业用房、配套用房、库房哪些是物业所有的？这些词语如何理解？哪些是能够出售的？
物业用房能出售吗？
湖北省的物业用房指标是千分之几？

Answer 1

第一，物业用房是指物业服务企业为了管理物业项目，用来办公、仓储物资、值班和居住的房及设备设施的配套房屋。如物业办公室、物业员工食堂、物业员工宿舍、维修备料库房、高低压配电室等等。

第二，物业用房没有独立产权，其面积是分摊到各个业主购买的房屋面积之中的公摊面积之内的。换句话说，物业用房属于全体业主的共有财产。物业公司在《物业管理合同》的有效期内，拥有上述房屋的免费使用权，但是没有产权。

第三，物业用房既然属于业主的共有财产，当然不能出售，也不能改变用途，必须用于物业管理。物业企业擅自更改物业用房的用途，甚至出售的，属于违法行为，不但要追回非法所得，还要承担法律责任，严重的会被吊销物业管理资质，并追究企业法人代表的刑事责任。

第四，各个地区物业管理用房的面积没有强制标准，这个和房屋建设及设备设施安装情况有关。根据《湖北省武汉市物业管理条例》的相关规定：
第七条 新建物业，开发建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房，物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。配置物业服务用房按照国家有关居住区规划设计规范的要求执行；没有规定的，配置物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二，并不少于八十平方米，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于十五平方米。追问

社区配套用房，如社区医疗服务中心、小区幼儿园等能出售吗？

追答

社区配套用房不属于物业管理用房。配套用房拥有独立的商业房产产权，可以出售。

幼儿园如果是在建设规划中被强制要求建设的，那么其产权属于教育部门所有（教育用地），由教育主管机构负责其用途，但是不能出售。但是，如果不是强制规划，而是非体制内的幼儿园（民营之类），也属于商业建筑产权，可以出售。

Answer 2

谨记一点，新建住宅小区内的所有建筑物，只要满足房屋测绘规范，都计入建筑面积，所以都有产权。但有产权不意味着就可以出售。只有属于商品房概念的、独立成套的房屋，在法律上才可以出售。每套住宅的分摊面积，只限于本栋楼内、专为本楼栋居民提供服务的空间，如电梯、楼道、电梯保养间（在屋顶上）等，才参与分摊面积。垃圾房、水泵房、变电房、门卫间、会所、物业用房、业委会用房，等等诸如此类的房屋，大多独立成幢，有产权但不能出售。小区医疗卫生、教育用房、变电房、煤气调压站等房屋，若被限于专用，则也是不可售的。
所以，开发商的可售面积小于开发量。
物业公司或管理处，只是小区业主某个时期招聘来的临时“佣人”，它的用房，如同大户人家在自家别墅里主人辟出一间房专作“保姆房”，一样的道理。
一言以蔽之，凡被限定于特定用途的房屋（以房产权属登记为准），无论产权归属，都不可售。商品房楼内的空间，用途是为部分业主提供服务的的公共部位（注意，不是独幢的公共房屋），才参与这部分业主房屋建筑面积的分摊。