我们公司做房产代理的，从开发商拿地开始，我们公司就跟进，一直到项目结束，前几年证件不全可以销售，一般开发商会随着证件的完善往上调整每次开盘价格，这就是大伙儿前几年愿意买期房的原因，当然，收益和风险挂钩。
现在的项目都是五证齐全来销售，一般都有几个月的蓄水期，蓄水期是需要大量宣传投入的，开盘当天，只是把半年蓄的客集中放一次水，一般我们会根据证件情况分阶段销售，比方有两栋下了预售证了，好了就开始销售这两栋，但是楼栋里也分抢手楼层和户型，难消化的怎么办？
这就要现场气氛带动，放到平时越研究越不想买了，人都有从众心里，到了开盘当天，留给你考虑的机会不会很多，一些楼层会顺利销售出去，有的说好多买房子的是托，我参与运作的几个项目还真没托，销售好的时候是真的基本不剩，也有因为开发商不根据实际情况死活要高价而销售少的时候，我们反而会看淡，数据会让开发商趋于理性。
房价一般是我们基于大量市场调查和周边配套情况提供给开发商的建议价格及优惠方案，再由开发商最终确定。一般一个项目总会开几次盘，因为房价上行期，开发商也会分批次调整价格，整个小区总有不好的楼栋，要搭配着全部销售出去，这就是为什么开盘说售罄，还持续做广告的原因了。
我觉得有一个重要的原因就是他们缺钱了，实际上开发商目前很多都是杠杆开发，自己只有20%~30%的钱，其余的钱都是通过银行或者信托机构借的，所以他们肯定要想方设法提高资金的使用率，降低资金的使用成本。
而目前想要降低资金的使用成本，很多开发商最常见的套路就是一期二期三期的开发，首先把一期开发出来，然后卖出去拿回来的钱再用于二期开发，二期拿回来的钱再用于三期开发，这样不断的滚动。
所以很多开发商为了尽快把房子卖出去，回笼资金用于开发新的项目，也会主动去打广告，这样才能尽快回笼资金，提高资金的使用效率。