个人出租不动产需要交什么税?
增值税【征收率为5%,政策依据为《国家税务总局关于发布纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)】、城建税、教育费附加及地方教育费附加、土地使用税、印花税、房产税以及个人所得税.
此人房屋出租期为1年,年租金为90万元(含增值税价),采用一次性收取租金的方式收取租金,本地区的土地使用税征收标准为8元/平方米,城建税为7%,教育费附加和地方教育费附加合计为5%.
依据法规,此项出租业务的应缴增值税为:90÷(1+5%)×5%=4.285714万元;
但根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第4号)四、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人,采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过10万元的,免征增值税.
因此,本例中分摊至各月为90÷12=7.5万元是免征增值税的.相应的,城建税以及教育费附加和地方教育附加等都相应免征.
根据《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号),此项出租业务中的土地使用税、印花税、房产税都可以减半征收.
应纳土地使用税:200×8×50%=800元
印花税:900000×0.1%×50%=450元
个税中是否从租金中扣除应征的增值税额呢?
出租房屋,根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)的规定:二、房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税.四、个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税,计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税.
根据本文第五条:五、免征增值税的,确定计税依据时,成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额.
故在计算房产税和个人所得税时,不得扣减应征而免征的增值税额.
年应纳房产税为:900000×12%×50%=54000元
个人所得税:可以扣除的相关费用(即此项出租业务中缴纳的相关税费)=800+450+54000=55250元
故年应纳个人所得税为:(900000-55250)×(1-20%)×20%=135160元.
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