法律对凶宅的认定

Question

如题所述

Answer 1

1，首先需要界定”凶宅“的概念，何为“凶宅“，诚如所知，这不是一个法律概念，而是一个民间演绎俗成的用词，百度百科的解释是不吉利或闹鬼的房舍，还有”四大凶宅“的说法。司法实践中目前房产出现纠纷的中所涉及的”凶宅“一般指房屋内发生过死亡或严重伤害等非正常死亡事故；
2，那么是否只要房产内出现死亡或严重伤害事故购房者都可以以”凶宅“为由主张撤销或解除合同呢。根据现有检索的案例看，对于正常的发生在住宅内的”生老病死“等情况，即使房屋出售者未如实向买房者披露，也不构成买房者主张解约的理由，主要原因是生老病死是正常的生理现象，除非买房者有此忌讳，在买房时明确提出此一点并询问交易房产是否有相应的情况，而出售方故意隐瞒的。对于交易房产内发生的非正常死亡：包括凶杀、自杀或煤气中毒等事故，此类情况基于正常人的观念而言会产生不适，影响其身心健康，达不到购买房屋的居住及身心愉悦目的，也会严重影响该房产后续的市场流转以及交易价值，故此要求撤销或解除合同多被支持；
3，交易房产周边（比如邻居、比如楼上）发生凶杀或者非正常死亡情况是否可以构成解除或撤销房产交易理由。虽然购买房产作为购房者而言不仅仅是购买该房产本身，而且还会考虑周边的环境，包括绿化、车位、交通，医疗等，也包括普通大众对具体房产的评价，如果该房产的周边发生非正常死亡事故，虽然很难实证对房产价值的影响，但对居住的身心舒适度以及房产流转会产生一定的障碍，假设你有意购买某栋大楼6楼601房，这个时候有人告诉你隔壁的602房曾发生过凶杀案件，是否会影响你的购买意愿，答案个人心中自知，但从目前检索的判例看，这种情况下主张解除房产购买合同实践中很难被支持，一方面是交易房产周边的非正常死亡信息情况对于出售方来说不一定能清楚知悉，另一方面这与交易房产之间无直接关联关系，而且这是一个非常模糊的评价，检索的案例中就有一个购买的房产的主卧窗户正面草坪上曾发生一起坠亡事件，但法院对此以与本案房产之间无直接关联关系为由予以驳回；
4，另外对于发生在交易房产的非正常死亡事故对于房产价值的贬损，房屋所有者是否可以向责任方主张赔偿，根据目前检索的一个案例，A将房屋出租给B，B在未经A同意的情况下转租给C，后C再房屋内非正常死亡，A将B告上法庭，主张房屋贬损价值。判决的结果是法院认可A的诉求，但对于贬损价值无法实证，最后酌情判定。这个案件中，本律师认为首先主张贬损索赔是没有问题的，在正常的房屋交易中，如果A将房屋内发生过非正常死亡情况进行披露，那么相比较其他同户型的房产在交易价格上除非有相当的折扣，否则交易很难完成。但要主张损失，除非同时满足如下情况，同户型的房屋近期出售，有参考价格，A将房屋折扣后出售，这个差价作为贬损价值作为损失依据向责任方主张，否则法院只能酌情判定。