如今，在房地产调控常态化的趋势下，投资房产的难度在逐步增加，买房“躺赚”的日子即将过去。公寓、商铺和住宅这三种主流的房产类型，哪个更具有投资价值呢？今天，我们就简单的分析一下。
优势一、不限购，受地产调控影响弱
我们这里所说的公寓，一般指的是“商业公寓”，即土地类型为商业或商住。既然是商用，就意味着不受房地产调控的影响，最大的好处就是不限购、不限贷、不占家庭住房名额——即便买了住宅公寓，但土地用途（房产证上标明）只要是商业，就不影响首套房、二套房的认定。
优势二、单价便宜
同一条街或者同一个地段，公寓楼的单价往往是住宅楼的七、八成甚至更便宜。也就是说，同地段买两套住宅的钱，没准可以买三套公寓。而且，很多公寓面积较小，这就进一步降低了投资所需要的成本。
优势三、商住灵活，租金优势
公寓毕竟是商住或商用性质，因此既可以自住，又可以办公与注册公司，因此很受一些创业类公司以及小微公司的青睐——前屋办公，后屋住人，工作生活无缝衔接。
另外，由于物业、水电等成本较高，因此在租金方面，一般来说公寓也比同地段住宅高一些。
劣势一、贷款成本高
贷款买公寓不能申请房贷，而只能走是银行的商业贷款，一般由银行自主定价，不同银行利率也不同，但总体利率肯定要高于房贷。
另外，公寓贷款一般最多10年，而达不到房贷的30年。
所以说，虽然公寓单价便宜，但如果不交付全款，而是走贷款的话，融资成本会比较高。
劣势二、居住舒适性较低
为了兼顾商用，公寓楼在设计上就牺牲了舒适性。如图，公寓楼普遍比较拥挤，而且公摊多在30%左右甚至更高，户型几乎没有南北通透这一说，因此居住的舒适程度会大打折扣。
如果你有投资兼顾居住的需求，住在公寓楼可能会比较糟心。
劣势三、交易税费较高
买卖住宅，一般只涉及契税、个税，而且“满五唯一”的话，个税免收。
而买卖公寓，契税按5%收取，个税无法减免，除此之外，还涉及5%左右的营业税，1%左右的土地增值税，一定条件下还有所得税、印花税等等。
总体而言，个人认为，除非您是创业类企业，需要办公与生活紧密衔接，可以考虑商住公寓。如果纯粹投资的话，除非地段非常好，且能负担全款，否则不建议投公寓。
商铺：回报可观，但坑也较多优势一、不限购，不受地产调控影响
这一点与公寓类似，不再赘述。目前楼市调控一般只涉及住宅楼，而并未波及各类商铺。
优势二、先期投资成本低
很多商铺的售价约在几十万元，投资成本比公寓、住宅要低很多。
优势三、旺铺收入可观，适合养老，甚至传代
真正的旺铺虽然少之又少，但赶上一个可谓“千金不换”。如果买的铺子属于热门商圈，您又有较强的经营能力，旺铺的流水将非常可观。即便是出租，相对于公寓和住宅而言，商铺的租售比也更高。
劣势一、选址难，好旺铺更难
虽说旺铺收入可观，但毕竟属凤毛麟角，可遇不可求，我们需要接受大部分商铺差强人意的现实。虽然不少大厦物业都打出了花里胡哨的宣传语，但商铺的最终回报与地段、人流量、物业经营稳定性的关系太过紧密，尤其是选址，几乎是决定“生死”的重要参考。
劣势二、容易产生空置期、不易出手
如果购买商铺后转租，相比公寓与住宅，则容易产生一段时间的空置期，以及装修的过渡期。
劣势三、面临虚假招商与欺诈风险
关于商铺的负面报道，近年来没少出现。
这其中常见的“坑”，一是开发商开业前期大肆宣传造势，但开业后人气惨淡且房租一路飙升，引发商户维权；二是许诺“售后包租”“固定收益XX%”但最终食言，涉嫌欺诈商户；三是开发商经营不稳定，一旦发生停业整顿、违建拆除等问题，商铺投资往往面临巨大损失。
住宅：刚需为主，投资慎重住宅是大家最为熟悉的房产类型了，但个人建议，现阶段投资住宅应十分谨慎，房住不炒原则指导下的地产调控，还将作为常态化而持续下去。而房产税与二手房个税征收这两把利剑，仍悬在头上。
优势一、贷款成本低
购房可以用房贷甚至公积金贷款，利率应该说是我们普通人所能拿到的，最低的借贷利率了，而且最长可以贷30年。
优势二、有一定升值潜力
在这三类房产中，住宅的升值潜力和升值确定性相对较大——当然，这是针对具备人口持续净流入、产业结构合理的城市而言。从未来三到五年来看，那些适宜旅居的城市，潜力似乎更大一些。
优势三、流动性好，交易费率低
相对于商铺、公寓，住宅的市场需求是最大的，因此其作为金融资产的流动性非常好。
住宅比商铺、公寓更容易变现，也没有公寓那么高的交易费率，因此被视作最好的不动产，在做贷款时，银行方面的认可度也较高。
劣势一、租售比太低
一般来说，一线、准一线城市房租的租售比普遍不足2%，二线、三线城市会高一些，但也难到4%。这个数字比公寓略差，更赶不上商铺的回报。
劣势二、地产调控
住宅是调控的主要对象，限购、限售、限贷等手段，都在制约着住宅的投资属性。所以从趋势来看，未来投资性房产的前景不甚明朗，个人建议，对于大部分因棚改货币化而带来房价上涨的城市，应该慎重，甚至可以将投资性房产适当出手。没有十足把握的朋友，不建议投资住宅。
简单来说，从房产的流动性，即脱手的难以程度来看：住宅＞公寓＞商铺；从出租的回报率来看：商铺＞公寓＞住宅。
其实不论是投资公寓、商铺还是住宅，都无外乎遵循一条原则：城市 - 区域 - 地段。在一线城市、主流区位的核心地段，无论这三种房产的哪一种都极具保值与增值属性。好地段，往往也是财富与地位的象征。
所以，确定地段是投资的基础，是投资有利可图的前提，在这之后再去分析三者优劣，才显得有意义。