第1个回答 2022-07-01
【话题背景】
某房企的年终绩效考核奖金包与结转利润挂钩。在这个导向下，倒逼项目要做好税务筹划和税务清算工作。为此，特意组织召开了交付项目成本结算与取票安排暨税务筹划工作计划专题会。
【地产项目三大税】
房地产项目主要有三大税，增值税，土地增值税，企业所得税。因为房地产是商品房预售制，只有竣工交付才算企业的交易结束，可真正结转利润。过程中，这些税费是采用预交，等交付结算后进行税务清算（增值税和土地增值税），企业所得税也是预交，每年汇算清缴。
不考核结转利润时，这些工作也在做，现在要考核结转利润就更要提高重视，要求每月召开成本结算和税务清算专题会议，汇报工作进展，及时发现问题解决问题。
【3】税筹需财务牵头，多部门联动
税务清算在后端，行业普遍前端抓得很紧，抢开盘抢供货快销售快回款，再到最后冲刺抢交付，交付后的结算清算关注度相对较少。上市公司有结转利润要求，更加重视，并且会做好统一筹划，有利于年报数据。
税务清算不光是财务一个部门的工作，他需要多条线共同配合才能快速推进。
税务清算有一个重要工作就是尽快完成成本端的取票工作。为什么要尽量多取票呢？因为取票不足会导致多缴税。
比如，增值税是销项减去进项，销项税就是我们提供给小业主的购房发票，进项税就是我们为了开发建设项目而购买的各项生产资源支付的税费（税点根据不同行业类别不一），这部分可作为进项税抵扣销项。所以，如果我们各项成本的取票工作太慢，晚于税务清算，那么可抵扣的进项税就少了，增值税就等于要缴纳。
再如，土地增值税是由该土地带来的全部收入减去开发成本的利润率情况分级累进收取土地增值税（不同利润率对应不同税率）。也就是说如果各项开发成本没能取票，税务上就无法算作成本扣减，相当于利润变多了要多缴税。
既然取票如此重要那就多取票就好了，事实上取票的重点在于要加快成本结算，最终账目清楚了，各施工单位才容易配合开票，作为甲方购买乙方的材料或服务，价钱要双方明确下来，然后甲方付钱，乙方提供我们发票作为成本抵扣。
实践过程中，这个对账结算过程非常漫长，有的可能长达几年，因为开发周期长，很多账目有争议。
成本结算需要施工单位配合提交报审资料，成本审核，往往会有很多争议项，比如一些工程签证设计变更产生的费用过程中如果没有及时清理闭合的话，等结算时就容易资料缺失或遗失，人员变动，根本无法追溯，认定难度非常大。
说到这，就需要多方配合，工程配合成本督促各施工单位尽快上报资料，加快成本结算进度，成本结算完成才能加快成本取票工作，这样财务端的税务清算才能加快，避免因缺发票导致多缴税。
为了减少最后的结算争议，工作重在过程管控，要做好过程的设计变更和工程签证的及时清理，以免全部堆积在后期，增加结算难度。所以，现在很多企业很重视，要求一月一清，动态晾晒。
清算工作的截止时间点，除了与税务机构沟通清算时间，还有就是小业主合同约定的办小产证的时间，一般是交付后3-6个月。小业主办小产证需要购房发票，这时开发商如果拖着不开会导致客户满意度低，如果购房发票开出去了，取票工作又滞后，相当于，收入端确认了收入，成本端没确认成本，税就多出来了。
随着建造成本行业越来越标准化，房企竞争力比拼，税务筹划工作也变得越来越重要了，对利润的影响很大。
【最后的结束语】
最后介绍一下自己，我是一个职场中的两宝妈妈，坐标杭州，研究生毕业，主业房地产。平常喜欢写日记，累计发表了上千篇日记。2022年我组建了日精进群，和一群朋友共同见证2022年的成长，遇见更美好的自己！ 如果您觉得有帮助，感谢点赞、收藏 支持，谢谢。