怎样在美国买房子

Question

如题所述

Answer 1

星条置业专家给您解答。

1、选房。很多是直接找中介帮助选房，直接发链接。选房主要地段第一，在美国叫做Location，注意选房不要被房子外观迷惑。地段第一，至理名言。

2、报价谈判。报价需要护照首页扫描件、银行存款证明、报价书、诚意金。美国人很现实，没有银行存款证明，卖方经纪不会接受报价。存款证明是大陆任何一家银行均可，人民币、美元均可。报价书签字好扫描发过来即可。诚意金一般是住宅1000美元起，商业地产是1万美元起。
特别说明，美国购房一般是要诚意金的。这样防止乱报价而没有被处罚。规范房市。诚意金是会给过户公司或者过户律师，户公司或者过户律师账号就像支付宝一样，平时是冻结的。只有最后的买主授权，银行才可以给卖方。

3、付定金各项检查。定金一般是房价的5~10%。包括产权调查、房屋检查。产权有问题，诚意金、定金退回。房屋结构有问题、不适宜居住，诚意金、定金都退回。客户得到房屋检查报告，一般好几十页。

4、付余款过户。一般是过户公司或过户律师进行过户。从报价到过户一般是1个月左右。过户后10个星期到5个月拿到房产证（寄给客户）。

不管哪里的房子，地段第一。在美国叫做Location! Location! Location! 不管买哪里的房子，地段第一。美国城市非常多，每个城市都有好地段，当然是相对本城市而言。就像我们国内的小城镇，相对这个城镇来说，也有热门地段。就我们华人喜欢购买的美国城市而言：
10万美元以下：亚特兰大商圈、奥兰多、迈阿密、费城（多家庭公寓）
10-20万美元：亚特兰大商圈、一般好学区、奥兰多、迈阿密、费城
20-30万美元：亚特兰大、费城（均可买在好学区）、奥兰多、迈阿密
30-50万美元：圣地亚哥、亚特兰大（顶级学区）、波斯顿、奥兰多、迈阿密、费城
50-100万美元：洛杉矶、旧金山、西雅图、纽约、波斯顿、棕榈滩、迈阿密、商业地产
100万美元以上：全美，包括住宅、商业地产。纽约曼哈顿、洛杉矶阿卡迪亚、贝弗利山庄等房价很高、豪宅区，100万美元不一定能买到好房子。
50万美元以上，如果是投资，购买世界500强、美国政府机构为租客的商业地产，是很好的选择。世界500强、美国政府机构的商业地产，地段已经按照他们自己的严格标准、选房流程选好，地段相对当地都是一流的。升值也是最优先的。商业地产比住宅升值快，毕竟是商业性质。而且都有长期的规划，可口可乐有200年的规划，找的都是租期长的，最长的是75年的药店，所以只要投资现金流回报高，这些商业地产是最好的房产投资。
Hans卖了很多房子，基本是按这个来推荐的。实践证明是对的。

Answer 2

购房前的准备 Purchase before the preparation
相对而言，在美国佛罗里达奥兰多投资购买房地产并不复杂，购房前需要做以下的准备：
仔细阅读本网站所有内容。我们已经尽力使本网站内容简明扼要，更具有针对性和更具体，希望您能抽出时间阅读。

如果是现金购房，请准备一份资金证明(proof of funds)，证明你有足够的现金购房，上面要有购房者的名字，余额要等于或大于房价，最好是30天以内开出的，中国的银行开的人民币资金证明是可以接受的，但要求有英文。如果是用贷款购房，请准备一份由银行或者贷款公司开的贷款资格批准证明(pre-qualification letter)。

开设一个美国的银行账户。这个银行账户主要用于您接受租客的租金和您支付与投资房相关的费用, 比如房地产税，房屋保险费，社区管理费，水电费和物业公司的管理费，修理费等，为便于租客,尤其是长期出租房的租客,定期支付您的租金,我们建议您在Bank of America 或者SunTrust开设银行账户，并建议开通网上支付功能。所以，美国以外的投资人，一定要记住在有机会来美国的时候，去Bank of America 或者SunTrust 开设一个银行账户。

购房程序 Purchase process
咨询：与我公司房地产经纪人联系，商讨您的购房投资需求，比如，购房数量，房价的范围，房型，新旧程度，购房后是用作长期出租还是短期出租，等等。

选房：按照您的需求，我们会用电邮的方式，定期发给您符合您要求的所有在市场上的房源，供您挑选。在您选择出感兴趣的房屋后，如果您能来奥兰多，我们会安排看房，如果您不能来，我们会为您提供关于这个或这些房屋更多的信息，比如，出租收入的预测，该房子的历史成交记录，该社区提供的服务和社区管理费，房子的状况和照片，估计修理或翻新的费用。

如果您能非常清楚地告诉我们您的选房标准，我们还可以在中佛州房地产协会的网站上为您单独设立一个具有自动通知功能的帐户，这样一旦有符合您要求的房屋上市，您就会在第一时间收到一个包括这个房屋信息的电子邮件。本网站还提供您主动搜房的功能，请点击这里，马上开始搜房。

填写购房出价合同(offer)参加竞标：在您锁定要购买的房屋后，请用电邮的方式告诉我们购房人的名字(护照，驾照或其他身份证上的名字)，您愿意购买的价格，是用现金购房还是用贷款购房，订金数量，过户日期等等。我们据此填写购房出价合同，连同其他文件电邮给您，您将文件打印出来签字后，连同您已经准备好的资金证明或贷款资格批准证明一起发给我们，就可以参加竞标了。在竞标过程中，如果卖方（尤其是银行时）接到不止一个出价时，卖方的还价一般就是要求您和其他买方提交最好的出价，然后卖方再从中选择一个最好的，竞标结束。

交定金和房屋检查：一旦您的出价被卖方接受，合同经买卖双方签字生效后，您就要将订金交到过户公司，并在合同规定的时间（一般是7天）内安排房屋检查，阅读检查报告，确认房屋没有建筑结构问题，白蚁，严重霉菌和漏雨等问题。目前在购买银行法拍屋时，银行普遍要求使用无修理条款的合同（AS-IS CONTRACT），这种合同规定卖方不会对房屋进行任何修理，房屋就按现在的状况成交，但是您有权利在合同规定的检查期限内检查房屋，如果不满意房屋的状况，可以取消合同，要回订金，所以，一定要在检查房屋期限内，用书面的形式通知卖方，是否继续购买，否则会损失订金。如果使用的是普通合同，当然可以按照合同要求卖方在过户前修理检查报告中列出来的问题。

过户：在佛罗里达奥兰多地区，习惯上过户手续一般由卖方选择的过户公司办理。您可以要求选择自己信任的过户公司，但这样做买方就要承担本应由卖方承担的购买产权保险费用。您需要做的就是办理贷款申请，购买房屋保险，阅读过户文件，签字，将首付款用电汇或现金支票的形式交到到过户公司。

你可以在百度搜索“奥兰多房地产”，
找到美国佛罗里达奥兰多房地产中介（经纪）公司和奥兰多物业管理公司
那里有他们具体的联系方式。