企业如何购买建设用地

Question

如题所述

Answer 1

上海星瀚律师事务所 卫新律师一、总论　　对企业而言，厂房和办公场所都非常重要；厂房和办公场所可以以自建、购买、租赁的方式取得。对于希望自建的企业来说，建房的第一步实际上是购买或者租赁土地。但是，很多企业其实不清楚可以如何获得土地，对我国土地的法律规定、购买或者租赁土地的程序、需要注意的事项等不太了解。本文将围绕企业如何获得土地，由浅入深的阐述企业可以采取的方法。　　要购买或者租赁土地，首先要了解我国对土地的分类。一般而言，我国土地有两种分类，从用途上分为农用地、建设用地和未利用地[1]；从层级上分为国有土地和集体土地。由于未利用地数量较少，且一般是边远的荒山荒沟，本文暂不涉及。那么，姑且可说我国有四类土地：集体农用地、集体建设用地，国有农用地、国有建设用地。　　对于企业而言，如果其自建房屋，必须要购买国有建设用地，才能用于建造建筑物、构筑物、城乡住宅和公共设施、工矿项目、交通水利设施、旅游项目等；但是，根据《土地管理法》第43条规定[2]，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。本文主要围绕一般企业申请国有土地自建项目展开。二、国有土地取得的方式　　国有土地的取得方式包括划拨和出让。建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地等；经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得。[3]　　划拨是指国家无偿划拨土地给有资格的机构；出让是指受让方支付对价获得土地。就土地出让和土地转让[4]而言，根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》的规定，以下用地必须采用招拍挂方式：1、工业（包括仓储用地，但不包括采矿用地）、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地；2、同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让；3、划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的。　　在此过程中，企业也会遇到土地用途变更的情况，根据上述法律的规定，出让土地使用权改变用途、划拨土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的，应当采取招拍挂方式。　　除了招拍挂方式外，土地出让和土地转让还可采用协议方式。根据《协议出让国有土地使用权规范（试行）》的规定，供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。[5]因此，采用协议方式出让和转让土地的，必须经过当地土地管理部门的批准。三、国有土地取得的程序（1）建设用地规划许可证　　对于有城乡规划的区域，必须先申请城乡规划许可证，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。[6]上海市的项目可以在上海规划和国土资源局（下称“国土局”）网上可以申请建设用地规划许可证。（2）预申请　　在有条件预申请的地区，应当实行建筑用地预申请。上海市的项目应当向国土局提供《上海市建设项目用地审批预申请表》、计划部门项目批准文件、规划选址意见、房屋土地权属调查报告书附勘测定界图、申请地块范围示意图和方案布置图、建设用地地质灾害危险性评估结果审查认定书(地质灾害不易、低易发区内一般项目除外)、建设用地地质灾害危险性评估报告或说明书(地质灾害不易、低易发区内一般项目除外)、建设单位营业执照、法人代码证等资料。（3）招拍挂程序　　以招拍挂方式出让土地的，用地企业应在公告规定期限内交纳出让公告规定的投标、竞买保证金，并根据申请人类型，持相应文件向出让人提出竞买、竞投申请：竞标成功后，拍卖人与竞得人当场签订《成交确认书》；招标拍卖挂牌出让活动结束后，中标人、竞得人应按照《中标通知书》或《成交确认书》的约定，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。受让人按照《国有土地使用权出让合同》约定付清全部国有土地使用权出让金，向国土局提供上海市建设用地批准书申请表、供地批文和出让合同、土地出让金定金凭证（出让土地）、经市建设用地事务中心审核鉴证的征地包干协议、拆迁许可证（包括委托拆迁配套等协议）、社保部门证明（征收土地）等资料申请核发建筑用地批准书；核准后颁发《建设用地批准书》并登记领取《国有土地使用证》，出让人按照《国有土地使用权出让合同》、《建设用地批准书》确定的时间和条件将出让土地交付给受让人。（4）协议出让程序　　土地管理部门会发布可以协议出让的地块，申请人应当根据公布的国有土地使用权出让计划，细化的地段、地块信息以及自身用地需求，向土地管理部门提出用地申请。土地管理管理部门依据经批准的协议出让方案和底价，与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商，达成一致，并且议定的出让价格不低于底价的，土地管理部门应当与意向用地者签订《国有土地使用权出让意向书》并公示该协议转让；公示无异议的，由土地管理部门与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。同招拍挂一样，在土地管理部门申请建设用地批准证书，并登记领取《国有土地使用权出让合同》。[7]四、小结　　本文通过介绍我国土地的分类、取得方式以及操作程序，从理论和实际层面对用地企业申请建设用地做了详细介绍。当然，现实中的情况千姿百态，但只要抓住以上几点，申请建设用地的大方向应当没有问题。至于其中所有的风险及该过程对其它事项的影响，用地企业最好能询问律师的建议和意见，以使自己对这个复杂的过程有清晰的理解，做到有备无患。[1] 参见《土地管理法》第4条。[2] 参见《土地管理法》第43条。[3] 参见《土地管理法》第54条。[4] 土地转让是指国家将土地划拨给有资格机构之后，各主体的再次转让。[5] 参见《协议出让国有土地使用权规范（试行）》第4.3条。[6] 参见《中华人民共和国城乡规划法》第37条。[7] 参见《协议出让国有土地使用权规范（试行）》。

Answer 2

土地使用权的获取方式

一、以出让的方式获得土地使用权

1．出让的方式有招标、拍卖、挂牌还有协议。

2．出让的年限：国有土地使用权的出让较高年限：居住用地为七十年，而工业用地则为五十年，如果是教育、科技或者体育等的用地为五十年，若是商业或者旅游、娱乐等的用地则四十年，而其他综合的用地为五十年。

二、以协议的方式获得土地使用权

协议出让指的是土地使用权的有意受让人向土地的代表提出有偿使用土地并，由国有土地的代表跟受让人进行谈判，协商使用的有关事宜的一种出让方式。但是目前这种方式已很少用。

三、以划拨的方式获得土地使用权

1．年限：以划拨的方式来取得土地使用权，除了有法律或者行政的法规另有规定之外，对于使用期限是没有限制的。但因使用者的某些原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回并依法出让。

2．规定：划拨的土地使用权一般不能转让、出租或者抵押，但如果符合条件是允许的。擅自转让、出租或者抵押划拨土地使用权的，将没收非法的收入，并据其情节的轻重处以罚款。

四、以转让的方式取得土地使用权

1．转让方式有出售、交换还有赠与等。

2．年限：使用年限为出让合同所规定的使用年限减掉原来使用者已使用土地的年限后所剩余的年限。