第1个回答 推荐于2020-12-31
一、南昌目前地产现状
2002年上半年，南昌市住宅与房地产业不仅保持着开发投资增长，市场供需两旺的太好形势，而且住宅小区的规模和品质也在不断加大和提升，整个市场步入良性快速的发展轨道。
1、投资增长
今年1-5月南昌市共完成房地产开发投资56，588万元，同比增长54.5％；新开工面积21.16万平方米，同比增长8.5％；施工面积为126万平方米，同比增长5.88％；竣工面积55万平方米，同比增长34.15％。
2、供需两旺
(1)存量房市场异常活跃。今年1-5月份，全市存量房交易达3029件，而去年同期仅为983件；同比增长208％，存量房交易面积和交易额分别为24.8万平方米和3.37亿元，分别比去年同期增长211％和230％。其中房改房交易量为1298件，同比增长331.23％，交易面积8.5万平方米，同比增长347.37％，交易额为10.6亿元，同比增长495.51％。
(2)增量市场同步发展。存量市场的异常活跃，带动增量市场同步发展，全年1-5月份，全市商品房销售面积达到58万平方米，同比增长49.48％，商品房销售额为11.02亿元，同比增长59.71％。
3、质量提高
小区品质和规模均呈飞跃式发展。花园城市建设和红谷滩新区开发，吸引了国内知名开发企业如深圳万科、大连万达、上海绿地等来昌投资开发。这些知名企业的加入给南昌房地产业带来了先进的开发理念和成熟的经营方式，使南昌市的住宅小区，不论是品质还是规模上都有了新的飞跃。今年1-5月份，全市10万平方米以上的住宅小区已达22个，而去年同期仅为14个，同比增长57％。
4、市场日趋成熟
过去“以房为本，人适应房”的观念已经被淘汰，“以人为本，房应宜人”已成为市场导向。相当一部分市民的消费观念已从“居者有其屋”转变为“居者有佳屋”，如今市民购房已由过去只注重地段，转向了注重户型结构、环境、小区的配套、物业管理、甚至生态环境等等。“以小易大”、“以旧换新”、“用明天的钱，买今天的房”按揭买房等方式及观念已被市民普遍接受，并成为市民改善住房条件的重要途径。
5、房价上扬
房地产市场的活跃、住宅产品品质的提升，刺激商品房价格持续攀升和空置率的下降。截止到今年5月底，市区商品房均价由去年同期的1778元/平方米涨至1990元/平方米，涨幅达6.86％；商品房空置量由去年同期的5.8万平方米，降至2.9万平方米，同比下降50％。
6、随着住房制度改革的深入以及住房分配货币化的逐步实施，个人购房已成住房消费的绝对主力。统计显示，近三年的住房消费市场，个人购房比率逐年增长，1999年为89％，2000年为92％，到2001年已达97％。
二、原因分析及政策措施
1、花园英雄城市建设和红谷滩新区建设为南昌市房地产业提供了巨大的发展空间和广阔的发展前景。
2、投资环境的不断改善，极大地吸引了外来投资者，房地产业成为外商投资的热点之一。
3、城市规模不断扩大，城区人口逐渐增长，对住房的需求不断提升。
4、经济快速发展，群众收入逐步提高，住房的购买力逐渐增强。
5、随着住房制度改革的深化，20余万套公有住房通过房改成为私房，但60％以上的住户对现有住房并不满意，不断地卖掉旧房购买新房。
6、搞活流通，拉动需求。
房地产市场体系(需求、供给、流通)关系示意图：
去年下半年以来，南昌市以放开搞活住房二级市场为切入点，将让“有房人进入市场”作为目标，在搞活房地产流通上狠下功夫：
(1)加大金融支持力度。目前南昌市各大商业银行均已开办商品房按揭业务，80％以上的购房户选择按揭贷款买房：“二手房”按揭逐步推开；购房置业担保也稳步推进。
(2)房地产中介逐渐规范，2001年市房管局与上海房地产集团旗下的“金丰投资公司”合资组建了“南昌金丰易居住宅消费服务公司”，率先推出“八项承诺”，打造放心中介，起到了良好的示范作用，并被建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾称之为“用市场化的方式来规范市场，值得推广”。
同时，对全市房地产中介市场进行了审理资质、培训人员、持证上岗、规范运作等清理整顿，使老百姓放心、方便、快捷、满意地购房换房。
(3)规范管理、优化服务
2001年下半年以来，南昌市两次大幅度降低房地产交易收费(降幅70％)和房产登记手续费(降幅80％)，降低了门槛；实行了产权交易一体化、简化了程序：在房地产交易市场实行一个窗口收件，一次受理，“一门式”服务、方便了群众；加大宣传力度，在报纸开辟专版，利用媒体“普及法律、宣传政策、介绍知识、引导消费”。
这些措施，激活了有效需求，促进了有效供给，拉动了住房消费，带动了房地产投资和土地升值，促进了南昌市房地产业的快速发展。
7、加强调控，总量控制。
在搞活流通、激活市场的同时，为了防止房地产业的过快、过热、过量、过滥等泡沫出现，保护开发商的利益，南昌市加大了宏观调控的力度，如对房地产开发用地一律实行公开拍卖、招标等方式出让，同时对年度土地出让指标定量控制，如2002年全市商品住宅计划供地约3000亩；对房地产开发建设也实行总量控制，如今年全市房地产开发面积控制在300万平方米左右，其中经济适用房70万平方米，低洼危旧房改造20万平方米。为加快红谷滩新区建设，对在新区进行开发的项目实行了鼓励、倾斜政策。
南昌市一方面通过搞活流通，拉动需求，激活市场；另一方面实行土地出让、开发建设总量控制，加强宏观调控的措施和做法，在今年6月20日于南昌召开的“全国房地产市场形势分析会”上被誉之为搞活房地产市场的“南昌模式”。
8、观念转变，消费更为成熟
(1)传统消费已被更新；“用明天的钱，圆今天的住房梦”，已被广大市民所接受。80％的购房者选择按揭便是很好的说明。
(2)地段论被打破。随着城市建设的快速发展，以及人们对生活质量的不断追求，过去“宁要闹市一张床，不要郊区一套房”的传统观念已经彻底改变。
(3)购房“4个1”已成时尚。南昌金丰易居住宅消费服务公司提出的“小小补贴换新家，逐级改善，梯度消费”即“一套旧房，一点储蓄，一些贷款，一份补贴”换一套新房，已成为工薪阶层购房的一种“模式”。
(4)二次置业或投资 由于看准了房产物业升值潜力，先富裕起来的部分人开始对物业进行投资或二次置业再行租赁。
三、2002年房地产市场看好
1、政策放开，市场发展空间巨大
一是国家继续实行扩大内需，拉动经济增长政策，对房地产市场的拉动巨大，房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁止上市的禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。
二是由于市场看好，拉动了住房需求，刺激了房地产投资。仅2000年和2001年两年就投资了33.7亿元人民币开发房地产，将进一步改善南昌市民的住房条件。
三是住房二级市场(存量房市场)将更加活跃。2001年市政府出台的《关于搞活住房二级市场的若干规定》有力地促进了住房二级市场的活跃。2002年，随着大型中介的进入和广泛的宣传引导，这一好的势头仍将持续，市房管局提出的“让有房人进入市场”的目标将成为现实，住房二级市场将继续看好。2002年1~5月，全市存量房交易量达3029起，同比增长208％；交易额达3.37亿元，同比增长230％。住房二级市场的走好，势必拉动住房一级市场(商品房市场)的发展，促进其可持续发展的态势，进而带动土地市场的升值，达到经营城市的效果。
四是环境创新带动旧区改造。市政府今年对旧城危改加大力度，在2001年危房改造的基础上，2002年再加大力度，全年计划改造危房20万平方米。环境创新与危旧房改造相结合的实施，使城市面貌、市民居住条件得到进一步改善。
五是2001年8月中旬，《南昌市机关事业单位住房分配货币化实施办法》正式出台，住房补贴资金的发放工作从2002年开始。此政策的推行将增强消费者的购房信心和购买力，推动以个人直接支付为特征的住房消费市场的形成。
六是住房金融进一步放开。去年12月初推出了二手房公积金贷款，另外以建行、工行为主导的金融部门为住房按揭贷款(含公积金贷款)大开方便之门，按揭期限由20年延长至30年，按贷率由七成增至八成，大大激活市民购买力，使房地产发展空间更加广阔。
2、加入WTO使房地产业更热
一是在WTO背景下，城市的经济增长和城市化的步伐将加快，为房地产业的快速发展创造宏观经济条件。
二是在WTO条件下对产业升级的推动，促使房地产成为消费热点和投资热点。
三是在不断开放的条件下，外地一些大型房地产开发商进入本地市场，将促进本市房地产业的技术进步和产品品质的提高。
四是WTO的游戏规则，促使全市房地产企业加快经济体制转型和政府职能转换，创造房地产公平竞争的市场环境。
3、南昌市未来房价趋势将稳中有升
一是根据WTO有关协议，我国将逐步取消对外资银行和外资房地产企业的限制，五年之内逐步地、全面取消外资银行经营人民币业务的地域限制。
二是银行业从2002年开始将会对一些金融政策进行调整，比如采取贷款利率降低等一些手段来刺激百姓加大住房消费投入。
三是市政府对房地产市场加大宏观调控力度，每年对房地产开发用地实行限量供应，同时对房地产开发总量实行计划调控。南昌市房地产市场将更加有序，房价也将趋于稳中有升。
4、开发市场更加公平、透明、物业管理逐步推广
随着房地产开发项目竣工综合验收制度、开发项目手册管理制度以及开发项目月报制度的实施，南昌市房地产开发管理更加规范，市场竞争也更加公开、公平、公正、透明。特别是商品房“两书”制度认真实施，有效地保障消费者的合法权益不受侵害。
高品位、规模化住宅小区的涌现，推动了物业管理的快速发展。目前，南昌新的住宅小区已实现100％的物业管理。下半年，随着物业管理招投标办法的出台和全市物业管理协会的成立，南昌物业管理市场竞争会日趋规范，物业管理的水平和服务质量也会进一步提高，广大业主的生活质量和城市文化品位都会明显提升。
5、住宅产业化扩大，促进房地产向大规模、多极化发展
全国上市公司投资房地产骤然升温的行情必将冲击2002年的南昌房地产业，南昌本地企业传统的开发一块——销售一块——开发一块的单兵线型作战模式已远远适应不了市场的变化，各自为政，重复建设，造成资源的巨大浪费；开发面积小，开发产品单一，难以形成规模经济；上下合作不紧密，住宅开发互利性不强，造成南昌本地房地产企业无法握紧一个拳头；很难形成行业实力品牌，构筑产业品牌链。在这种情形之下，本土地产商已强烈地意识到住宅产业化的必然趋势和紧迫感，逐步采用整合营销作为新型营销思路，2002年消费者对所购物业的要求会更高，买房不再只是需求，还有欲望的满足、房地产的增值保值、投资等成分因素含在其中。市场需求的细分和个性化而使开发商出现两种形式的分化，一种是传统的全能开发商难以为继、走向功能细分和经营细分，目前亟待解决传统开发企业普遍存在的核心竞争力不突出、市场占有率深度不够的问题。分化的方向应该是土地开发与建筑分开，物业开发与经营分开，部件供应发展成产业体系等。另一种分化是不同企业将按照产品价位和特征打造不同品牌、不同风格。今后，开发企业的实力、项目的综合性等将成为决胜市场的关键因素。
6、房地产中介市场将在规范中进一步搞活
市场需要是房地产中介业发展的原动力，随着已购公房上市交易政策的放开和一系列鼓励政策的出台，南昌中介服务业在2001年得到长足发展，特别是由南昌市房管局与上海房地集团旗下的上市公司——上海金丰投资公司共同出资组建的大型中介企业南昌金丰易居公司在南昌登陆，使南昌房地产中介业越来越注重服务与品牌。由于二手房和租赁市场的房源分布分散，成交难等特点，要求中介机构广泛布点，深入到社区，服务于市民。中介企业将出现规模化发展、连锁式经营的业态。
2001年，南昌市房地产市场已全面升温。2002年，南昌的房地产业正进入持续快速发展阶段。我们将继续贯彻江总书记“三个代表”的指导思想，从提高市民居住水平和居住质量出发，急百姓所急，想百姓所想，勇于开拓，不断进取，为全面建设适应南昌市房地产市场要求的住宅政策体系，健全房地产业运行机制，规范房地产市场，改善百姓住房条件，扩大内需，拉动住房消费，促进国民经济稳定健康发展，做出更大的贡献。南昌市房地产业也将出现新的飞跃。本回答被网友采纳