从法律经济学角度分析我国目前的房屋限购令

Question

针对我国目前的房屋限购令，怎么用"法律经济学"知识分析呢??

Answer 1

　　（一）“限购令”的制定和出台没有法律依据

　　首先，政府出台规定“限制购买”没有立法依据；政府对于市场的干预多为间接调控，比如规定市场准入条件、规范市场秩序等，这其中，价格调控已经是最为直接的手段了，例如《中华人民共和国价格法》第三十条规定，在法定情形下，政府可以对市场交易价格进行必要的调节或限制。但是，我国现行法律并未规定政府有权限制交易合同的订立。

　　其次，“限购令”的内容没有法律依据。就其实质而言，“限购令”就是要禁止部分合同的缔结。缔约与履行属于民事基本制度，根据《中华人民共和国立法法》第八条的规定，涉及民事基本制度的事项只能由全国人大或其常委会制定法律加以调整，而国务院及各地方政府的规范性文件均无权涉及这些内容。

　　（二）“限购令”的制定不符合程序规定

　　按照相关法律规定，对于涉及行政相对人重大权利义务的事项，在规范性文件出台之前应该通过座谈会、论证会、听证会等形式听取各方面的意见，确保行政决定的科学性、民主性和合理性。而“限购令”仓促出台，并没有广泛征求社会公众的意见，更缺少严格的行政听证程序的支持。特别是在我国“抽象行政行为不可诉”的条件下，“限购令”无法接受行政相对方的质疑和司法机关的制衡，无法保障相对方的合法权益。

　　（三）“限购令”实施的法律效果和经济效果不佳

　　“限购令”中缺乏适用于已经成立而尚未履行终结的交易合同的具体处理条款，这说明政府在制定相关规定时没有充分地评估“限购令”实施对于既有交易活动的冲击和影响。因此，“限购令”导致了三类纠纷的发生：第一类是房屋所有权人(买房者) 和购房者之间的合同纠纷；第二类是相对人和房屋登记机关的房屋登记纠纷；第三类是以分家析产为主要争议的婚姻家庭纠纷。这些纠纷的持续出现，不仅会增加司法实务部门的压力，而且还将影响房地产市场的稳定发展。

　　另外，“限购令”具有浓重的计划经济色彩，房价持续高涨的主要原因不在于消费者，而在于土地财政和开发商。但目前的调控措施几乎都将矛头指向购房者，而很少涉及土地和开发商。延续这种调控思维，限购令必将面临无疾而终的结果。理由很简单，楼市的刚性需求可以被压制，但不可能被消灭。如果不着力从根本上解决制度问题，一旦“限购令”终止，市场只能报复性反弹。这是以前历次楼市调控留下的教训。

Answer 2

同学 你是政法张卿老师的课吗……

Answer 3

国家出台房产调控措施，限制居民家庭的购房套数，超出的新购住房无法办理产权登记。这是典型的疾病下猛药，鹿死不择音。从法律上来讲，不予办理产权登记是没有法律依据的，而且侵害了购房者和卖房者之间的合同关系。然而，为顾全大局，管不了这些了。那么，签订了购房合同，且无法办理登记的房屋的法律状态如何？
住房限购令的出台，不是房屋买卖合同当事人所能预料的，且动摇合同的基础关系，因此属于“情势变更”。对此，购房者可以退房，也可以要求继续履行。对于继续履行，并实际交付房屋的，虽然无法办理房屋登记，但购房人仍旧是实际的产权人，受到法律应有的保护。只是以后房屋的用途只能自住或租赁，而无法转卖。房产新政在法律上，限制了产权人的买卖资格，也导致房屋产权的不确定性，会造成出卖人的“一房多卖”，以及无法以该房屋来抵押贷款等。本回答被提问者采纳