购买拆迁的安置房，对购房者来说有什么风险？

Question

如题所述

Answer 1

安置房是政府进行城市道路建设，或者其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。也是因为城市的规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或者承租人居住使用的房屋。拆迁安置房补偿是拆迁补偿的一种补偿方式。
网友咨询：
购买拆迁的安置房，对购房者来说有什么风险？
北京市京师（深圳）律师事务所高龙祥律师解答：
现金市面上挂牌的拆迁安置房，往往是没有取得产证，或者是刚刚取得产证，按规定5年内限制转让的房子。安置房买卖的风险很大，甚至没有保障的。房屋属于不动产，不动产产权以房地产管理部门登记备案为准，没有登记备案的，除法律特殊规定的情形外，不具有物权上的产权效力。也就是说此类安置房还没有取得安全产权，对外出售是不合法的。即使签订附生效的买卖合同，期间风险也甚大。《民法典》第二百一十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
拆迁安置房的买卖风险主要有以下几个方面：1、由于安置房没有房产证，无法过户，造成买方付了房款，但却无法取得房屋的产权，买方的权益处于一种不确定的状态。2、因为没有房产证，造成买方无法确认卖方究竟是不是拟卖房屋的产权人。卖方出示的安置补偿协议和房屋之间难以建立关联。3、卖方将房屋卖一个买家之后，有可能会再卖给其它人，这样买方就会无端转入与第三人的官司之中。4、房屋如果升值较多，卖方可能会反悔，买卖合同有被法院判定无效的风险。在此种情况下，其实买方并非处于无保护状态。
北京市京师（深圳）律师事务所高龙祥律师解析：
1、产权不明确：
部分安置房在进行交易的时候，可能还没有完整的产权证书，那么也就是说该栋房屋的产权所有人还不清晰，在这种情况下进行，买卖合同在很大程度上可能会变成失效买卖合同，那么也就意味着购买人无法获得所买房屋的合法权益。
2、交易受限：
安置房需要等到房产证办理好后才可以上市交易，但是部分交易行为是在产权证之前就进行的，那么在等待过户的时间会比较的长，因为房产证的办理得要个3-5年才能办好，在这个等待的过程中，还很有可能会存在房东涨价毁约等等情况。
3、不能进行贷款：
部分地区的安置房进行买卖时，需要购买方全款一次性付清，不可以进行贷款，就算安置房的房价再低，对于购房资金不是太充足的人来说，这都一笔不小的经济压力，可能全款付完会让自家的生活水平有所下降。
4、户型比较奇怪：
从房屋建造的角度来说，总会存在一些户型比较奇怪的房子，这样的房子很容易造成空间的浪费，居住舒适感也会较差，在没有看到具体房屋或者多数安置房都是房型比较不合理的情况下时，只能矮个中拔高个，但这样的房屋也可能会存在一定的问题。
5、交房时间不定：
部分安置房是在房子还没有交付，只是签订了拆迁协议的情况下进行买卖的，对于这种情况而言，中间可能会出现的一些不可预见的问题和纠纷，就算没有什么问题，一栋房子的建造是需要不短的时间的，这个等待的过程会比较长，交房时间不定。
6、政策因素。根据相关法规及政策规定，拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。
此类房屋产权虽属于个人，但在取得权的一定期限内不能上市交易。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。
7、价格因素。目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大;
是价格不断上涨，到交房时的价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求，终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。
【法律依据】
《民法典》第二百一十七条，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
高龙祥律师简介
【精选律师】高龙祥，刑民交叉领域律师。民事领域：曾代理过大量房产诉讼、合同纠纷、婚姻纠纷、公司纠纷、劳动纠纷案件，也曾代表业主参与过某大、某科、某光等房地产集团的复杂、疑难房产类民事纠纷案件。