氨水具有挥发性、腐蚀性、弱碱性。氨水易挥发出氨气，随温度升高和放置时间延长而增加挥发率，且浓度的增大挥发量增加。氨水有一定的腐蚀作用，碳化氨水的腐蚀性更加严重。对铜的腐蚀比较强，钢铁比较差，对水泥腐蚀不大。对木材也有一定腐蚀作用。氨水中存在以下化学平衡，因此仅有一小部分氨分子与水反应而成铵离子NH4+和氢氧根离子OH-，故呈弱碱性。另外，氨水的弱碱性，能使能使无色酚酞试液变红色，能使紫色石蕊试液变蓝色，能使湿润红色石蕊试纸变蓝。实验室中常用此法检验NH3的存在。还能与酸反应，生成铵盐。浓氨遇到与挥发性酸（如浓盐酸和浓硝酸）就会产生白烟，如果遇到不挥发性酸（如硫酸、磷酸）就不会有这种现象。
另外氨水，在农业上，在工业上都有着一定的作用。在农业上，可作为肥料直接放于农田；而在工业上，氨水的弱碱性来吸收硫酸工业尾气，防止污染环境。
氨水还具有不稳定性、沉淀性、还原性。一水合氨会出现不稳定性，见光受热易分解而生成氨和水。实验室中，可用加热浓氨水制氨，或常温下用浓氨水与固体烧碱混合的方法制氨，其装置与操作简便，且所得到的氨气浓度较大，做“喷泉”实验效果更佳。由于氨水具有挥发性和不稳定性，故氨水应密封保存在棕色或深色试剂瓶中，放在冷暗处。氨水还是很好沉淀剂，它能与多种金属离子反应，生成难溶性弱碱或两性氢氧化物。氨水还表现出弱的还原性，可被强氧化剂氧化。氨水有多种性能，虽然在工业上、农业上都有一定的作用，但在装氨水的时候一定要注意人身安全。