随着我国经济改革的进一步深入，社会诚信问题越来越受到社会各界的广泛关注。这一问题，不仅关系到中国的政治建设和道德建设，更会对中国的经济建设和企业内部管理产生深远的影响，社会诚信不仅是一种理念，也是一种规则、体制、载体、资本，基至是一种生产力。房地产中介服务是市场经济的产物，它所面对的客体是特殊形态的商品——房地产，房地产中介服务在促进中国房地产市场快速健康发展，推动房地产业走向繁荣的过程中起到了积极的作用。其独特的商品特性以及形态决定了居间服务的复杂性，时间长、专业性强、金额大，一般客户非常慎重，交易成交率较低。从业者不仅必须具备良好的专业素质，诚信也是必备的条件之一。
一、房地产中介行业存在的问题
近年来，房地产中介行业获得了长足发展，与广大消费者的生活越来越近，也越来越紧密，人们对房地产中介的期望和要求也越来越高。但是诚信问题并没有得到很好的解决，在许多交易场合，诸如“谢绝中介”、“中介免谈”等情况时有发生。在提供服务的过程中也出现了不少问题，引发了不少消费纠纷，为什么会产生这样的问题，主要有以下两个方面的原因。
（一）入市门槛低，从业机构和人员鱼目混珠。中介行业入市门槛低，主要表现在注册资金要求不高、从业资格管理尚未完全到位、营业场所及从业人数限制不多；一些信息服务机构、家政服务部门甚至部分物业管理公司也超范围从事房产中介业务；此外，无照经营、无资质经营也是屡禁不止。本来根据国家有关政策规定和市场要求，对房产中介机构和房产经纪人的素质都有较高的标准和要求，但事实上，目前许多中介企业和从业人员存在政策水平低、缺乏应有的业务知识和法律常识、不按政策规定操作、多收费、乱收费等现象，严重影响了中介行业的服务水平和整体形象。
（二）房产中介机构暗箱操作频繁，企业信任度不高，老百姓对房产中介企业难言信任。有些不正规的公司，为达到营利目的，广设陷阶，恶意欺诈消费者，既损害了消费者的利益，引发交易纠纷层出不穷，又使房产中介行业成为在媒体上曝光最多的行业之一。其欺诈手段大多如下：
1、“空手道”。有一些房地产中介以挂靠形式，一不申报，二无实力，仅靠摆放几张桌凳、刊登几则广告就上马了，全无制度可言，就靠打“游击战”、“拖延战”谋利。
2、“狐假虎威”。其在媒体上发布的广告，都说是些地理位置上乘、价格低廉的好房子。据业内人士透露，大致只有5成不到的信息是属实的，其余均为胡乱编造，是用假信息作为吸引顾客的诱饵。
3、文字游戏。以格式合同的形式规定不公正、不合理的条款。房地产中介公司利用格式合同的形式向消费者提供明显不平等的合同条款，并做出不合理、不公正的规定。有的合同中主要条款规避法规，往往对一些关系到购房者或租房者利益的条款，在措词上故意模糊或回避，出问题时，好把责任推干净。
4、利用“房托”。制造房源紧张或者紧俏的假象，诱使消费者仓促交易，哄骗消费者上当。骗术通常有两种，其一是让员工分别扮成业务员、房主等，顾客上门时便上演成交双簧；其二是员工假扮房主与求房者“智斗”，或利用不存在的假房源与求房者周旋，最终达到骗取信息费的目的。
5、利用虚假信息骗取中介费。有的经纪人或中介公司制造虚假或不实广告信息，诱导消费者。其中包括虚构房源、隐瞒房屋质量问题、以次充优等。一旦消费者缴纳定金或中介费后，就以种种理由推脱或不理不睬消费者，更有甚者，业务员收了定金后卷款逃走。有些房地产经纪公司与业主串通一气骗买主上钩，等买主看了房交了佣金甚至定金后，就编造各种理由致使交易不成。
6、赚取不当差价。这种情况是经纪人或中介公司采用“压上家、瞒下家”的手段，在买卖双方信息不对称的情况下，压低卖价，抬高买价，隐瞒委托人的实际出卖价格，从中获取差价收入。
7、逃避国家税收。房地产中介机构故意诱导消费者以低于实际交易价格的价格签署房屋买卖合同，从而以逃避国家税收的方式促成交易。
8、不兑现承诺。经纪人或中介公司为了提高成交率，获得佣金，随意口头承诺，如确保投资回报、解决抵押贷款、规避所得税等，而当承诺兑现不了时，却又一推了之。
9、不提供收费凭证。有的房地产经纪或者中介公司只给收据不开发票，逃避国家有关的税收。
二、房地产中介行业存在问题的原因
房地产中介的上述行为，扰乱了房地产交易市场的正常秩序，挫伤了消费者积极的消费心理，损害了房地产开发商和购房者双方的利益，对刺激消费、拉动内需、带动国民经济增长都将产生一连串的不良性影响。上述问题的出现，我认为主要原因有：
（一）我国房地产中介服务领域法律法规相对滞后，中介机构承担民事责任的具体规定过少或者规定的过于笼统。标准难界定，主导权不明，明示指导不明，法律责任不清，行业解释不清楚。比如，有的地方性法规规定，中介企业的设立须由设立人凭地方行业主管机关的执业登记证明到工商局登记注册。然而，由于执业登记管理严格，有些设立人便通过各种方法到工商局先拿执照，避开执业登记，而后非法执业。对这些只有营业执照、没有资质证书的中介企业，行业监管就无从落实——行业主管部门甚至弄不清楚有哪些公司在做中介业务，这就会导致房地产中介市场成为无监管的“灰色地带”。
（二）人员素质及信誉偏低。由于房地产中介服务业兴起时间不长，从业人员资格认证制度尚不规范，匆匆上岗的绝大多数人都没有从事过相关经营活动的经历。有些虽取得了执业证书，在低要求的制度环境下也往往会走上歪道——过分追求商业利益、不讲诚信、为拉拢客户行欺骗之能事等。
（三）房地产中介行业诚信观念不足。
（四）一些消费者法律意识不强，贪图便利，缺乏自我保护能力。
（五）消费者妥协让步。解决纠纷的成本过高，使得消费者做出过多的妥协，使得中介公司实施违规行为的代价过低，从而助长了违法、违规行为的出现。
三、推进房地产中介市场的诚信、公平和规范化
要促使房地产中介行业规范、有序的良性发展，使消费者利益与经营者利益实现双赢，从而推动整个房地产市场的持续和谐发展，我们认为从构建和谐社会，保护消费者权益的角度出发，应当从以下几个方面推进房地产中介市场的诚信、公平和规范化：
（一）大力推进房地产中介行业相关法律、法规的制定和完善。法制的健全是行为规范的根本，我国目前房地产中介服务方面的法律法规体系尚待完善，尤其是法律以及高级别的法规还相当匮乏，而且规定过于笼统原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。现有的《城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》这两部法律和规章，主要规定了中介机构违规后的行政责任，整个规定行政色彩过浓。而对于房地产开发公司或消费者而言，他们最关心的并不是如何以行政或刑事手段惩戒中介机构，而是自己的损失如何得到补偿，如何向法院寻求民事救济。换言之，能够抚平经济创伤的，只能是民事赔偿。而我国目前的法律、法规在房地产中介行业所要承担的民事责任方面，没有过多的规定，因此在今后的立法中，应当强化和细化房地产中介机构的民事权利义务以及民事赔偿方面的相关规定。
（二）进一步加大行业监管力度，加强对中介机构、从业人员和中介活动的管理，严格执行资格认证制度，强化中介服务规范化管理。随着房产交易市场的发展，为数众多的不规范企业及不规范市场行为的存在，对房地产二、三级市场的发展造成了严重障碍。因此，我认为应进一步规范和发展房产交易市场，按照《城市房地产管理法》、《重庆市城镇房地产交易管理条例》和《城市房地产中介服务管理规定》等国家有关法律法规的规定，改变目前政出多门、多头管理、多头发证的混乱现象，系统性地制定房产中介服务领域市场准入、监管、退出实施办法，提高房地产行政主管部门对房产中介市场管理的权威性和严肃性；要进一步完善中介企业和从业人员的资质、资格管理制度，在房产中介领域通过年检、评优活动，对一批信誉好、操作规范、有实力的中介企业在政策、税收、技术等方面予以扶持，并通过兼并、连锁、加盟等形式，提高整个房产中介服务行业的整体水平；房地产行政主管部门要充分利用网络信息手段，将房产中介服务机构及相关人员的基本情况、经营业绩、经营中违规、违法劣迹以及受到的处罚等记入企业和个人的信用档案，向社会公示，接受社会监督；要实施市场禁入制度，提高违规经营成本，对严重违反法律、法规，扰乱市场秩序，损害消费者利益的有关中介企业和从业人员视情节轻重实行在一定时间内或终身市场禁入。
（三）在从业人员素质上，向综合化发展。凡房地产市场比较成熟的国家或地区，其对中介从业人员的考核都有严格规定，如美国要求至少有2年以上从事房地产工作的经历，并修完与房地产有关的8门学科，才算具备获得房地产经纪人执照的资格。由此可见，日益发达的房地产市场呼唤着高素质人才，这种人须具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的信誉及道德水准。综合素质差的人，在此期间如不加强自我能力的提升，最终势必会被淘汰出局。
（四）推动行业自律，增强诚信意识，构建公平的交易环境。“人无信不立，国无信不威”，诚信是一个企业的生命之源，企业经营要靠诚信，企业发展更要诚信。在房地产中介行业，"诚信"成为了消费者讨论最多的话题，而房产交易中所出现的少数经营者诚信缺失和不规范操作行为使得消费者对房地产中介机构产生了严重的不信任感，甚至对中介机构望而却步。这不仅严重损害消费者的利益，而且对房地产销售和流转造成不利的影响，最终损害房地产中介机构和经纪人本身的利益，可谓两败俱伤。由于房地产的交易本身就是相当复杂的，市场存在着信息严重不对称的现象，交易标的本身又是一个高价值的产品，对于消费者来讲可能是其一生的心血，所以在这种情况下，诚信对交易双方来说显得尤为重要。作为中介机构，要想增加消费者的信任度，就应该最大限度的增加交易的透明度，使消费者的知情权得到切实保障，从而进行公平交易。同时还应当加强对从业人员的素质教育，提高从业人员的职业道德水平和专业胜任能力，塑造良好的职业形象，提高行业的社会公信力，借鉴国外同行业的先进经验，尽快制定房地产中介行业的行为准则和操作规范，尽快完善管理机制，使房地产中介行业在诚信、自律的市场环境下健康发展。
（五）加强对消费者的普法教育，增强消费者的法律意识，提高消费者的自我保护能力。 在房地产交易市场当中，消费者由于专业知识的欠缺和交易信息的缺乏，处于弱势地位。因此，我们的立法者在立法过程就对消费者这个弱势群体做了倾斜性的法律保护。但是消费者本身因为各种原因的制约，不能完全了解或者理解法律，因此就无法运用法律的武器来维护自己的权益。当然这其中也包括消费者自身是否能够理智维权，理性消费、是否能够切实遵守合同约定的问题。我们消委会一直将消费法律宣传、消费教育和消费指导作为我们的重要工作来抓，这些年来也取得了一定的成效。我市消费者的权利意识和自我保护的能力在全国范围来讲当属前列。但是，对消费者的普法教育任重而道远，还需要社会各方面的大力配合，如果每一个消费者都能知法懂法用法，对整个社会的经济环境和法制环境的良性发展都是起着促进作用的。
（六）市场的参与各方共同努力，探索更加经济、快速、有效的纠纷解决途径。《消费者权益保护法》规定了四种解决消费纠纷的途径：协商和调解都是在自愿的基础上进行，不具有强制力。诉讼的程序复杂，成本过高。而仲裁虽然程序简便，但是如果事先没有仲裁协议又不能启动仲裁程序。这些途径解决纠纷要么没有强制力，要么成本过高，使得消费者权衡之下，不得不做出过多的妥协。这种妥协在一定程度上助长了中介机构的违规行为，不利于整个行业以至整个经济环境的健康发展。因此，探索一条经济、快速、有效的纠纷解决途径，对于缓解社会矛盾，促进经济和谐发展，构建和谐社会，有着非常重要的意义。
目前房地产中介市场的规范和完善，需要市场的参与各方（包括经营者、消费者、政府部门、社团组织等）的积极努力，科学分析消费纠纷及其产生的原因，更加积极主动地正视矛盾、化解矛盾，综合运用各种手段，最大限度地减少不合谐的因素，不断促进房地产中介行业和整个社会的和谐发展。
对房地产中介行业诚信问题的思考
【内容摘要】
一、房地产中介行业存在的问题
近年来，房地产中介行业获得了长足发展，与广大消费者的生活越来越近，也越来越紧密，人们对房地产中介的期望和要求也越来越高。但是诚信问题并没有得到很好的解决，在许多交易场合，诸如“谢绝中介”、“中介免谈”等情况时有发生。在提供服务的过程中也出现了不少问题，引发了不少消费纠纷，为什么会产生这样的问题，主要有以下两个方面的原因。一是入市门槛低，从业机构和人员鱼目混珠，二是房产中介机构暗箱操作频繁，企业信任度不高，老百姓对房产中介企业难言信任。其欺诈手段大多如下： “空手道”、“狐假虎威”、文字游戏、利用“房托”。、利用虚假信息骗取中介费、赚取不当差价、逃避国家税收、不兑现承诺、不提供收费凭证等。
二、房地产中介行业存在问题的原因
房地产中介的上述行为，扰乱了房地产交易市场的正常秩序，挫伤了消费者积极的消费心理，损害了房地产开发商和购房者双方的利益，对刺激消费、拉动内需、带动国民经济增长都将产生一连串的不良性影响。上述问题的出现，我认为主要原因有：
（一）我国房地产中介服务领域法律法规相对滞后，中介机构承担民事责任的具体规定过少或者规定的过于笼统。标准难界定，主导权不明，明示指导不明，法律责任不清，行业解释不清楚，导致房地产中介市场成为无监管的“灰色地带”。
（二）人员素质及信誉偏低。从业人员资格认证制度尚不规范，匆匆上岗的绝大多数人都没有从事过相关经营活动的经历，过分追求商业利益、不讲诚信、为拉拢客户行欺骗之能事等。
（三）房地产中介行业诚信观念不足。
（四）一些消费者法律意识不强，贪图便利，缺乏自我保护能力。
（五）消费者妥协让步。解决纠纷的成本过高，使得消费者做出过多的妥协，从而助长了违法、违规行为的出现。
三、推进房地产中介市场的诚信、公平和规范化
从构建和谐社会，保护消费者权益的角度出发，应当从以下几个方面推进房地产中介市场的诚信、公平和规范化：
（一）大力推进房地产中介行业相关法律、法规的制定和完善。我国目前的法律、法规在房地产中介行业所要承担的民事责任方面，没有过多的规定，因此在今后的立法中，应当强化和细化房地产中介机构的民事权利义务以及民事赔偿方面的相关规定。
（二）进一步加大行业监管力度，加强对中介机构、从业人员和中介活动的管理，严格执行资格认证制度，强化中介服务规范化管理。我认为应进一步规范和发展房产交易市场，改变目前政出多门、多头管理、多头发证的混乱现象，系统性地制定房产中介服务领域市场准入、监管、退出实施办法，进一步完善中介企业和从业人员的资质、资格管理制度，对一批信誉好、操作规范、有实力的中介企业在政策、税收、技术等方面予以扶持，并通过兼并、连锁、加盟等形式，提高整个房产中介服务行业的整体水平，实施市场禁入制度，提高违规经营成本。
（三）在从业人员素质上，向综合化发展。日益发达的房地产市场呼唤着高素质人才，这种人须具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的信誉及道德水准。
（四）推动行业自律，增强诚信意识，构建公平的交易环境。作为中介机构，要想增加消费者的信任度，就应该最大限度的增加交易的透明度，使消费者的知情权得到切实保障，从而进行公平交易。同时还应当加强对从业人员的素质教育，提高从业人员的职业道德水平和专业胜任能力，尽快制定房地产中介行业的行为准则和操作规范和完善管理机制，使房地产中介行业在诚信、自律的市场环境下健康发展。
（五）加强对消费者的普法教育，增强消费者的法律意识，提高消费者的自我保护能力。
（六）市场的参与各方共同努力，探索更加经济、快速、有效的纠纷解决途径。探索一条经济、快速、有效的纠纷解决途径，对于缓解社会矛盾，促进经济和谐发展，构建和谐社会，有着非常重要的意义。
对房地产中介行业诚信问题的思考
【政策建议】
应当从以下几个方面推进房地产中介市场的诚信、公平和规范化：一是大力推进房地产中介行业相关法律、法规的制定和完善，强化和细化房地产中介机构的民事权利义务以及民事赔偿方面的相关规定。二是进一步加大行业监管力度，加强对中介机构、从业人员和中介活动的管理，严格执行资格认证制度，强化中介服务规范化管理。三是在从业人员素质上，向综合化发展。四是推动行业自律，增强诚信意识，构建公平的交易环境。五是加强对消费者的普法教育，增强消费者的法律意识，提高消费者的自我保护能力。六是市场的参与各方共同努力，探索更加经济、快速、有效的纠纷解决途径。
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